спасибо за информацию. но у меня 4 дольщика.

вот так вот нет у нас закона который бы нас защищал.

квитанция приходит одна.

да но сколько заморочек предстоит владельцам и нервов.

и когда будут наказывать чиновников которые помогают рейдерам ни один чиновник ещо не понёс наказание.

Уникальное решение вынес Верховный суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Проверив все доводы и прежние судебные решения, Верховный суд постановил - права того, у кого "кусок" в общей собственности больше, могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации остальным собственникам. При этом "мелкие" собственники утрачивают право на свою долю.Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2012 года № 5-В11-134. http://www.rg.ru/2012/12/10...
Кроме того, 3 апреля 2012 года Верховный суд России "развязал руки" судам, ранее не имевшим права изымать и передавать незначительные доли жилых помещений в пользу собственников, обладающих большей частью квартиры.
Теперь это допускается при наличии компенсационного возмещения. И если учесть, что подобное возмещение оценивается ниже рыночной стоимости, у рейдеров не будет никакого финансового интереса выкупать скромные доли, подвергая себя ежедневным штрафам и риску быть привлеченными к уголовной ответственности.

Раньше при появлении черных маклеров у действительных собственников квартир было лишь два варианта. Первый — пытаться сосуществовать с посторонними людьми, подселенными рейдерами с целью создания невыносимых условий для нормального проживания. Второй — совместно продать квартиру и получить свою долю от вырученных средств.

Теперь ни сами рейдеры, ни их доверенные лица въехать и проживать в квартире не смогут, в связи с чем покупка незначительных долей станет для маклеров экономически не интересной.
«Новичков» в данном бизнесе, которые совершат ошибку и приобретут «скромную» часть жилья, или рейдеров, имеющих, но не успевших продать свою долю квартиры, ждет лишь выкупная ее стоимость, цена которой определяется либо по обоюдному соглашению, либо в судебном порядке на основании судебной оценочной экспертизы.

Как правило, стоимость незначительной части жилого помещения при ее продаже отдельно от всей квартиры на порядок ниже пропорциональной цены, приходящейся на нее при продаже всего объекта в целом. Так, при стоимости квартиры в 5 млн рублей, черный маклер, имеющий свидетельство на 1/5 долю, на 1 млн рублей претендовать вряд ли сможет. Как следует из судебной практики, цена будет все равно ощутимой, она может составлять до 0,5 млн рублей.

Решить проблему дольщиков очень просто. Прецеденты существуют. В частоности, в США вопрос решается следующим образом. Если дольщики, а это, как правило, родственники, не могут договориться, и с одной из сторон поступают какие-либо угрозы, то заинтересованная сторона обращается в суд, который накладывает на квартиру арест. И дает сторонам срок в три месяца либо уладить свои отношения, т.е. нотариально заключить "пакт о ненападении" или продать квартиру. Если одна из сторон нарушает этот "пакт", то она понесет серьезные санкции, вплоть до лишения права на жилье. Если же стороны договориться не могут, суд выставляет квартиру (или дом) через три месяца на торги. При этом, не договорившиеся дольщики теряют определенную сумму, которая идет на покрытие издержек назначенному судом подавца.
Как правило, пробемы решаются быстро.
В Государственной думе и правительстве Путина о проблемах дольщиков знают, но ничего не делают. Им на вас наплевать. Выход из положения один: не голосовать за ЕР, КПРФ, ЛДПР, СпР.

от того что будут приходить квитанции на каждого я думаю счёт не станет меньше

это есть в каждой семье хоть один иждивенец но присутствует.

у меня стоят счётчики на воду и на газ так что от количества прописаных сумма не зависит.

Добросовестные приобретатели ещё до оформления сделки обычно приходят и подробно осматривают предлагаемое жильё и кроме того они понимают что надёжнее иметь дело с собственником жилья, а не с посредником с какой-то неизвестной доверенностью. Кроме того при регистрации сделки свидетельство о собственности отбирается, а если оно осталось на руках, то была подана фальшивка.. Свидетельство о собственности на руках собственника - это доказательство незаконности сделки.

вся остальноя оплата измеряется в метраже. ну если каждый проживающий будет оплачивать свою долю тогда сумма естественно будет меньше. это всё равно что взять общую сумму и распределить на проживающих.

Квартиры и иное недвижимое имущество часто становятся предметом посягательства мошенников.
В большинстве случаев недвижимость является наиболее ценным активом, которым обладает человек.
От того так важно знать, как предупредить преступление, как оградить себя от преступных деяний.
Многие из тех советов, которые будут сформулированы в этой статье, могут быть полезны не только в вопросах защиты права собственности на недвижимость, но и в других обстоятельствах, когда приходится осуществлять свои права.

Права на любое недвижимое имущество, в том числе на квартиру, фиксируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Если есть какие-то сомнения в защищенности вашего права собственности, имейте привычку периодически заказывать выписку из ЕГРП, чтобы быть в курсе, по-прежнему ли квартира принадлежит вам.
Обращаться следует в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Заключая сделки, надо предварительно советоваться с адвокатом по недвижимости. Это залог безопасности от недобросовестных контрагентов. Адвокат проверит чистоту сделки, правовую историю недвижимости, платежеспособность покупателя (если вы выступаете продавцом). Возможно, от сделки будет выгоднее отказаться.

Следите за своими документами. Храните их в надежном месте.
С наиболее важных снимите копию, на случай утери оригинала.
Ещё лучше – заверьте копию нотариально. Не доверяйте документы незнакомым людям.

Если ваши родители в преклонном возрасте, будет не лишним позаботиться и об их документах, а также периодически напоминать им об опасности подписания каких-либо сомнительных бумаг.

Помните, что старики наиболее уязвимы перед мошенниками.

Подписывая многостраничные договоры, подписывайтесь внизу каждой страницы. Это поможет избежать подмены.

Если у вас подпись слишком простая – усложните ее.
Если не хочется, если не умеете – просто пишите после подписи ее расшифровку, то есть свою фамилию.
Иначе, во-первых, растет риск подделки подписи, и, во-вторых, снижаются перспективы экспертного определения принадлежности вам подписи на документе.
Иными словами, если перед почерковедом будет стоять задача установить, принадлежит ли подпись на некоем документе вам, и подпись будет слишком проста, почерковед заявит о невозможности дать ответ на этот вопрос.
В таком случае будет считаться (при отсутствии иных веских доказательств), что документ подписали именно вы.

На случай почерковедческой экспертизы могут понадобиться образцы вашей подписи.
При этом бесспорно принадлежащими вам будут те, которые выполнены на каких-либо публичных документах – нотариально заверенных доверенностях или договорах, протоколах об административных правонарушениях и т.д. Поэтому независимо от того, насколько такие документы ещё необходимы, храните их – они могут ещё пригодиться.

В случае если всё же будет заключена некая сделка в ущерб вашим интересам, не надо медлить.
Обращайтесь к адвокату. Последующая перепродажа может сделать невозможным возврат недвижимости.
Чем быстрее состоится обращение в суд, чем быстрее будут наложены обеспечительные меры, тем больше шансов вернуть принадлежащее вам.

В полку мошенников с недвижимостью прибыло — недавно появились так называемые квартирные рейдеры, промышляющие, как не трудно догадаться, захватом жилья.
Самое страшное, что жертвой этих мошенников может оказаться любой собственник квартиры, вне зависимости от социального положения, уровня доходов или стоимости жилья.
При этом даже мошенниками квартирных рейдеров можно назвать лишь условно, так как они, в отличие от тех же «черных риелторов», действуют, увы, в рамках закона.

Итак, представьте, что вы сидите у себя дома, пьете чай или смотрите телевизор, как вдруг к вам в квартиру бесцеремонно входят крепкие молодчики и, потрясая перед вашим носом документами, заявляют, что в вашей квартире они приобрели долю и, соответственно, будут здесь жить. Жутковатая ситуация, не правда ли?
Однако для многих людей это — жестокая реальность.

Что же дает возможность этим людям захватывать квартиры ничего не подозревающих граждан? Нередко можно встретить ситуацию, когда квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. При этом доля одного из них может быть совершенно мизерной, какая-нибудь 1/80 от площади жилья. Тут речь идет даже не о квадратных метрах, а о квадратных сантиметрах. Разумеется, использовать такую жилплощадь собственник не может, а потому решает ее продать, чтобы получить хоть какую-то выгоду от своей «недвижимости» (да, именно в кавычках).

Вот тут-то на сцене и появляются фирмы-стервятники, которые готовы выкупить эту долю или хотя бы найти покупателей столь крошечного клочка жилплощади. Сделка на долю квартиры оформляется в соответствии со всеми требования законодательства, при этом другой собственник, проживающий в квартире, об этом ни сном ни духом.

Теперь на руках у мошенников есть документы, свидетельствующие об их праве на жилплощадь в размере, например, 0,2 квадратного метра. С этими документами они и приходят к ничего не подозревающему жильцу квартиры.
Разумеется, сначала никто незнакомцев, потрясающих перед дверным глазком непонятными бумажками, в квартиру не пускает. В этом случае квартирные рейдеры делают какую-нибудь мелкую пакость: режут обивку на двери, заливают замочную скважину клеем, закрашивают глазок, в общем, действуют методами лоботрясов-школьников, которым нечем заняться.
Когда они приходят снова, собственник квартиры, обозленный хулиганскими методами рейдеров, вызывает наряд милиции и... делает роковую ошибку.

Вот что рассказывает пользователь «Живого журнала» из Екатеринбурга Василий Густелёв (gustelev), которому пришлось столкнуться с квартирными рейдерами. В один прекрасный день к дверям его квартиры нагрянуло несколько человек, у каждого из которых на руках имелись документы о приобретении 1/255 доли в этой квартире, по 0,2 квадратного метра. Василий гостей на порог не пустил, а решил вызвать полицию.
Прибывший наряд, вместо того чтобы крутить мошенникам руки или хотя бы выпроводить незваных гостей, завел рейдеров в квартиру. В рамках закона, заметьте, ведь у рейдеров на руках были надлежащим образом оформленные документы.
Рейдеры, недолго думая, вломились в спальню, улеглись на кровать и начали снимать все происходящее на видеокамеру. Метод, как выяснилось, среди квартирных рейдеров распространенный и применяемый чуть ли не постоянно.

В итоге, в квартире поселились три посторонних человека, которые буквально создают невыносимые условия для проживания непосредственных собственников жилья. Правда, гадят они по-мелкому, в масштабах, не подпадающих даже под действие гражданского законодательства, поэтому в суд обращаться бессмысленно.

А дело в том, что у прошлого собственника жилья в свое время отсудили 1/85 от квартиры, что составляет 0,5 квадратного метра. Позднее собственник этого квадратного полуметра продал его рейдерам, что и привело к этой, мягко говоря, неприятной ситуации.
Действуют рейдеры и более изощренными методами. Так, например, распространенной уловкой является провокация собственника жилья, в квартиру которого вломились рейдеры, на силовые методы выпроваживания незваных гостей.

Если хозяин квартиры хоть пальцем тронет захватчика, все это будет зафиксировано на видеокамеру, без которых рейдеры в квартиры не ходят, и подкреплено свидетельствами других рейдеров, что, в общем, достаточно для возбуждения уголовного дела по факту побоев.
Если уголовное дело заведено, рейдеры любезно согласятся забрать свое заявление лишь в случае продажи квартиры, разумеется, затребовав для себя 50 процентов от суммы сделки.

Если сразу вывести хозяев из себя не удалось, рейдеры начинают брать их измором. Окурки на полу, хождение по коврам в обуви, неаккуратное, я извиняюсь, отправление естественных нужд и прочие малоприятные вещи рано или поздно доведут до белого каления любого, даже самого стойкого человека. Ему это надоест и он попытается применить к рейдерам силу.
Итог: уголовное дело и все, что написано немного выше.

Если и этот план не срабатывает, рейдеры начинают действовать бандитскими методами, силой отбирая документы на квартиру у собственников мажоритарной доли жилья. Здесь может доходить и до угроз, и до побоев.
Недавно по телевидению прошел репортаж, в котором рассказывалось, как квартирные рейдеры пытались выселить из дома семью заслуженного артиста РСФСР Захара Шакирова. Когда вышеуказанные действия не смогли вывести пожилого человека из себя (а рейдеры обнаглели настолько, что ложились на кровать к его больной жене!), они просто заварили его входную дверь. В результате пенсионеры были вынуждены целую неделю провести на осадном положении не имея возможности выйти из дома в магазин за едой (продукты через окно им передавали сердобольные соседи).

В семье Шакирова такая ситуация произошла по вине... дочери народного артиста, которая «поссорилась» с родителями и продала принадлежащую ей долю мошенникам.
К слову, подобные «мстители», озлобившиеся на родственников, составляют львиную долю клиентуры квартирных рейдеров.
Итак, как же защитить себя и свою квартиру от мошенников?

Во-первых, если такая беда пришла в ваш дом, не стоит медлить и экономить на юристах. Как правило, квартирным рейдерством занимаются бывшие юристы или люди с юридическим образованием, а потому «победить» их может лишь более квалифицированный юрист.
Ни в коем случае нельзя открывать рейдерам дверь, так как в этом случае, согласно действующему законодательству, новоиспеченные собственники смогут вселиться лишь по решению суда. Как правило, если в их собственности находятся какие-то жалкие квадратные сантиметры, в суд они обращаться не станут, а вот если их доля может быть приравнена к комнате — суд вполне может встать на сторону рейдеров. В этом случае, опять же, поможет квалифицированный юрист.
Сделку приобретения посторонними людьми доли в вашей квартире можно опротестовать в судебном порядке, так как согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ четко прописан приоритет прочих собственников жилья при покупке доли квартиры.

Если вам удастся доказать, что вы не находились в долгосрочном отъезде и не прятались от продавца, а о сделке вас не уведомили, суд, вероятнее всего, признает вашу правоту.
На угрозы со стороны рейдеров прописать к вам в квартиру сотню-другую гостей из солнечной Средней Азии можно не обращать никакого внимания, так как прописать на жилплощадь кого-либо без согласия всех собственников невозможно.
Хотя случаи незаконной регистрации нередки, но это тема отдельной статьи.
Ни в коем случае не поддавайтесь на провокации рейдеров — ведь они только и ждут, что вы начнете бросаться на них с кулаками. Их цель - спровоцировать вас на противоправные действия, пусть даже и в форме угроз.
В случаях, когда рейдеры начинают угрожать вам, смело обращайтесь в милицию с заявлением.

В случае, если доля у рейдеров невелика, на помощь вам придет статья 252 ГК РФ, которая гласит, что «выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

Чтобы оценить стоимость этой доли, можно пригласить независимого оценщика.
Однако этот вариант сработает лишь в случае, если доля рейдера значительно меньше любой из комнат.
Но, опять же, повторюсь: сразу же обращайтесь к юристам и не пускайте дело на самотек.
Квартирные стервятники просто так от своей добычи не отказываются.

Квартирные рейдеры обкатывают новые сценарии
http://www.ntv.ru/novosti/2...
О том, что он не одних только москвичей испортил, каждая неделя напоминает. Вот и минувшая исключением не стала. В Воронеже задержан аферист, сдававший в аренду чужую квартиру. В Мурманске ушлый гражданин изощрялся в выманивании денег у желающих снять его жилплощадь: лишаясь первых, второй те так и не видели.

Но это лишь верхушка айсберга. Творятся с недвижимостью россиян, — а ведь для многих из них это, по сути, главная и единственная материальная ценность, — дела и пострашнее. Квартирные рейдеры: стервятники рынка жилой недвижимости Охотники за чужими квадратными метрами изобретают все новые способы отъема того, что было кем-то нажито непосильным трудом.

Корреспондент НТВ Андрей Григорьев, исследуя паутину обмана, пришел к выводу, что жертвой может стать каждый, но и избежать этой участи способы есть.

Ольга Густелева, хозяйка квартиры: «Я открыла дверь. Вот так было сделано. Меня оттолкнули и зашли в квартиру».

Так в этом доме поселился замечательный сосед. Вернее, сразу трое сотрудников агентства недвижимости.
Пришли с полицией, показали документы на долю собственности — на троих им принадлежит 1/85 часть квартиры, примерно половина квадратного метра — и объявили, что будут здесь жить.

Игорь Ходырев, директор агентства недвижимости «Пегас»:
«У нас есть право пользования этой квартирой, и мы ей пользуемся. По всем нормам и правилам.
Никому не создаем неудобств, ничего не ломаем. Пользуемся цивильно, моем за собой, убираем».

И ведь вроде все по закону, на руках у риелторов — решение суда, по которому (раз точно определить, где находятся заветные полметра, не представляется возможным) владельцы 1/85 обладают теми же правами на пользование площадью, что и хозяева остальных 84 долей.

Ольга Густелева: «Мы жить не будем здесь, нам придется уйти. Квартиру-то страшно оставлять.
Если они зальют клеем дверь, значит мы сюда не попадем. Могут взорвать, могут поджечь, могут затопить».

Это классическая схема так называемого квартирного рейдерства. Для начала приобретается доля в недвижимости, ее минимальный размер, кстати, ни в каких документах не оговаривается, хоть один квадратный сантиметр.
Проникают внутрь обычно, когда никого нет дома — так можно срезать дверь и произвести больше пугающего шума.
Мебель расставляется так, что ходить по комнатам становится невозможно.
Потом на новое место жительства переезжает семейство владельца доли, в гости приходят друзья и знакомые.
И все исключительно для того, чтобы доставить хозяевам как можно больше неудобства и в итоге выдавить из квартиры.

Сергей Герасимов, руководитель юридического бюро: «Во-первых, не установлена минимальная санитарная норма, на которой человек может проживать, как было это в советское время — 6 квадратных метров, если вы помните.
Во-вторых, не установлено ни судебной практикой, ни действующим законодательством правило, что если комната не выделяется в натуре, то есть, доле не соответствует, порядок пользования определен быть не может. И человек вселен».

Статистика, конечно, не ведется, но, по оценкам специалистов, только в Москве и Подмосковье на рынок недвижимости сейчас выставлены 20 тысяч таких долей. А это значит, что собственники не смогли мирно договориться, и каждый такой случай может закончиться рейдерским захватом.

Сергей Поправка, руководитель юридического департамента риелторской компании: «Абсолютно законных способов отъема квартир и другой недвижимости (даже неважно — жилой или нежилой) практически не существует.
Всегда определенная доля криминала в таких делах присутствует. Вопрос лишь в том, насколько она велика».

Вариантов — с разной степенью нарушения закона — может быть масса, у захватчиков фантазии хватает.
В регионах квартирные рейдеры как будто обкатывают все новые и новые сценарии. В уральском Магнитогорске — более 100 пострадавших объединились, и у каждого — своя уникальная история обмена и обмана.

Галлия Садриева, адвокат: «Это мошенничество. Это получение денег обманным путем — или имущества, или денег.
В данном случае — имущества. Все квартиры получены мошенниками путем обмана.
Ввели людей в заблуждение и получили квартиры».

Любовь Пластинина заняла деньги под залог своей квартиры. Только в риелторской фирме оформили все как продажу.
Когда кредит был выплачен, выяснилось, что жилье уже несколько раз перепродано, и обратно его отдавать никто не собирается. Семья теперь живет в садовом домике без газа и электричества, а ведь совсем скоро зима.

Любовь Пластинина, пострадавшая: «Судья даже не захотел разбираться! Договор купли-продажи подписан?
Подписан. Вами? Вами. А при каких обстоятельствах? Хотя все мои свидетели говорят, что это был договор займа».

А еще случается, что риелторы просят выписать генеральную доверенность на распоряжение жильем.
Это тоже почти гарантия того, что вы останетесь без квартиры.

Елена Волкова, пострадавшая: «Окружили нас с мужем втроем и говорят — вот здесь подписывай!
Я говорю, дайте хоть почитать, что я подписываю. Кричали: все нормально, не беспокойся!»

Подписав бумаги не глядя, Елена Волкова обменяла свою двушку на половину комнаты. Это обнаружилось лишь когда она с семьей сюда переехала. Оспорить сделку теперь невозможно — риелтор уверяет, что все произошло по желанию клиентки.

Елена Волкова: «Я не юрист, я не адвокат, я в этом не разбираюсь. Просто я человеку доверилась и все. А он нас обманул».

Татьяна Писарева считает, что доверять агентам по недвижимости вообще нельзя.
Бывший муж-риелтор, который взялся продать ее квартиру, лишил ее и всех денег, и жилья.

Татьяна Писарева, пострадавшая: «Поскольку квартира продана на сегодняшний день уже четыре раза, суд объясняет: последний приобретатель является уже добросовестным, ты ничего не можешь с ним сделать».

Мошенник осужден на полтора года, но квартиру не вернуть, а вырученные за нее деньги бесследно исчезли.
И кто будет отдавать многомиллионный ущерб, до сих пор непонятно.

Бытовое рейдерство, между прочим, описано еще в русском народном фольклоре. Пожалуй, всем известна сказка о том, как коварная лиса чуть не отобрала у незадачливого зайца добротную лубяную жилплощадь. В современной российской действительности подобные истории редко заканчиваются сказочным хэппи-эндом. Пусть даже в порядке все документы на собственность, ответ на квартирный вопрос далеко не всегда однозначен.
Особенно, если захватчики гораздо лучше юридически подкованы и используют все возможные бреши в отечественном законодательстве, чтобы процесс отъема квадратных метров по крайней мере со стороны выглядел легитимным.

Практика показывает, что полиция в такие дела предпочитает не вмешиваться, считая, что все это — лишь соседские споры, которые должны решаться в гражданском, а не уголовном правовом поле.

Денис Сорокин, пострадавший: «Пишешь в УВД — УВД пишет отказ, обращаешься в прокуратуру — прокуратура отменяет это постановление. Обращаешься в окружную прокуратуру — тоже отменяет. В конце концов, приходит участковый и разводит руками: здесь все законно, и никто ничего сделать не может».

«Сами виноваты» — довольно распространенное мнение, и профессиональные юристы с ним частично согласны.
Чтобы не быть обманутыми, следует всего лишь внимательнее относиться к документам.

Сергей Поправка, руководитель юридического департамента риелтерской компании: «Тут причин много, на самом деле. Первая — безграмотность. Вторая — такой принцип, по которому, к сожалению, очень много людей живет, прямо не единицы: обмануть меня не сложно, я сам обманываться рад. Они слышат только то, что хотят услышать.
И в документах читают только то, что они хотят там прочитать».

Соблюдая все юридические формальности, бороться с квартирными рейдерами все же можно. Так, к примеру, долю, прежде чем продать посторонним, нужно, по закону, обязательно предложить обитателям квартиры, иначе сделка может быть аннулирована. Узнав об этом, счастливые обладатели 1/85 решили все-таки съехать, уступив свою часть по рыночной цене.

Игорь Ходырев, директор агентства недвижимости «Пегас»: «Я не рейдер.
Я фактически Робин Гуд. Я помог женщине решить ее проблему».

Подробнее на НТВ.Ru: http://www.ntv.ru/novosti/2...
Власти создают законы при которых возможно действовать криминальными методами.
...а учитывая тотальную коррупцию судов ,судей и прокуроров и вовсе превращается в некую тактику власти на жилищный террор граждан. .....не с такой мерзкой Думой создавать законы для граждан.. И надо же было додуматься до такого допустить продажи долей..... Маразм. Точно, этот закон лоббировали мошенники

Квартирное рейдерство трудно назвать новым явлением, просто в последние несколько лет его существование было признано официально. Суть рейдерства состоит в том, что бы получить материальную выгоду не оплачивая реальную рыночную цену. Вообще квартирное рейдерство характеризуется особым цинизмом, так как оно направлено против граждан, которые зачастую не имеют личных юристов, более того, цена вопроса – крыша над головой.

Группа риска: недвижимость в долевой собственности

Не верно полагать, что на удочку квартирных рейдеров могут попасть только одинокие, не имеющие наследников пенсионеры. На практике потерять собственность может любой человек, например, из-за конфликта в семье. Для этого нужно только что бы обстоятельства сложились нужным образом и хотя бы один из участников общей долевой собственности на фоне конфликта потерял бы желание использовать свою долю.
Общая долевая собственность обычно возникает во время раздела имущества супругов или же в процессе наследования объекта недвижимости несколькими людьми.

Рейдеры чаще всего используют в своих целях конфликты между сособственниками квартиры, их первоочередной задачей является купить у участника общей долевой собственности его долю. Объявления с подобными предложениями очень часто встречаются в интернете и газетах. Важно понимать, что рейдеры не обязательно покупают долю в квартире за бесценок, цена может быть вполне рыночной. Лицо, продавшее свою долю получает за неё деньги и избавляется от надоевшего родственника, с которым у него произошёл конфликт, а рейдер надеется со временем получить в собственность всю квартиру, причём по цене, на много меньшей рыночной. Таким образом, оставшийся в квартире участник общей долевой собственности получает на свою голову соседа, который всеми силами пытается создать для него абсолютно невозможные для проживания условия.

По наиболее типичному сценарию в дальнейшем ситуация развивается следующим образом: В связи с тем, что рейдерство происходит на территории родного дома, выдержать его практически не представляется возможным. Более того, выбирая жертву, квартирные рейдеры тщательно собирают о ней всю возможную информацию. Доведенный до крайнего отчаяния человек принимает единственное, как ему кажется, возможное решение, а именно – продать, и как можно скорее свою долю. Однако, к сожалению, найти покупателя с подобным соседом практически невозможно. Спустя некоторое время собственник понимает, что его долю в квартире реально готов выкупить только его новый сосед и естественно, практически за бесценок, полученных от такой сделки средств. в самом благоприятном случае хватит на комнату в неликвидном районе города. Альтернативой в данном случае может быть лишь выкуп доли у рейдера, однако цена этой доли будет сильно превышать рыночную.

Квартирные рейдеры воздействуют на психику собственников огромным количеством способов. Они могут менять замки или сдавать принадлежащую им долю в аренду, а также прописывать к себе различных людей в любом количестве, в этом случае купленная рейдером доля может делиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам.
Что-либо противопоставить таким действиям крайне сложно, так как нет, и не может быть правовых механизмов, которые запрещали бы регистрацию человека на его, даже самой минимальной собственности.
Злоупотребление правом как основной инструмент рейдерства

Необходимо подчеркнуть, что наиболее типичной чертой деятельности квартирных рейдеров является ее относительная законность, иными словами такая деятельность не включает в себя явно неправомерных, а уж тем более, уголовно наказуемых деяний. Однако, в статье 10 ГК РФ устанавливается граница осуществления гражданских прав: "не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах".

Таким образом, действия квартирных рейдеров, с точки зрения правовой квалификации, представляют собой типичное злоупотребление правом или правами, вытекающими из факта наличия в собственности части вашей квартиры. Злоупотребление правами вообще очень типично для рейдерства.

Основная проблема заключается в том, что действующее законодательство практически бессильно перед злоупотреблением правом. Однако, в пункте 2 статьи 10 ГК РФ декларируется, что суд может отказать в защите нарушенного права, установив факт злоупотребления, беда в том, что норма статьи 10 ГК РФ не получила должного развития в гражданском правоприменении.

В данном вопросе, к великому сожалению, не отличается особой действенностью и уголовное законодательство.
По идее, в рассматриваемой нами ситуации можно попробовать применить к квартирному рейдорству такие статьи, как мошенничество, статья 159 УК РФ, причинение имущественного ущерба статья 165 УК РФ или статью 179 УК РФ – принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения. Однако, добиться возбуждения уголовного дела по вышеперечисленным статьям очень сложно. Специальная же норма, к сожалению, в законодательстве РФ нет.

Право преимущественной покупки

Одним из наибольших препятствий для квартирного рейдерства является преимущественное право покупки, оно означает что, какая либо продажа доли в долевой собственности не может происходить в случае, если другие её участники не были надлежащем образом уведомлены об этом. Статья 250 ГК РФ гласить, что в случае продаже доли третьему лицу другие участники долевой собственности обладают правом преимущественной покупки этой доли по цене предложенной третьему лицу. Более того, эта статья устанавливает, что извещение о желании продать долю третьему лицу обязательно должно быть составлено в письменной форме. В действительности, потенциальный продавец должен обратиться к нотариусу, который направляет данное извещение. Собственник после получения соответствующего уведомления о продаже, вправе выкупить купить долю в течение месяца, если он не сделает этого в предусмотренный законом срок, сделка состоится, и будет считаться действительной.

Органы регистрации прав на недвижимое имущество занимаются контролем за соблюдением права на преимущественную покупку.

В целях предотвращения подделки отказа, он должен быть оформляться в регистрирующих органах, или же у нотариуса. Необходимо отметить, что квартирные рейдеры могут использовать так называемых "черных" нотариусов в целях подделки отказа. Однако, как ни удивительно, такого рода действия дают преимущество другой стороне, ввиду того, что они представляют собой грубое нарушение гражданского законодательства и являются уголовно наказуемым деянием. Оспорить законность подобной продажи может помочь обычная экспертиза подлинности подписи на отказе от покупки.
Защита долевого собственника от рейдерства в суде

В суде права сособственника, который лишен возможности совершить преимущественную покупку, будут защищаться с помощью иска о переводе прав и обязанностей покупателя, в рамках этого процесса можно сделать все необходимое, в том числе провести экспертизу.

Ещё одним действенным средством защиты от квартирных рейдеров является арест доли, то есть запрет на распоряжение ей. В случае присутствия правовой неопределенности касательно размера доли или же неопределённости оснований законности владения этой долей необходимо обратиться в суд с просьбой наложить запрет на распоряжение имуществом. Вышеуказанные меры не только помогают решить проблемы, возникающие по существу спора, но и заметно уменьшить интерес со стороны квартирных рейдеров к своему недвижимому имуществу, так как их бизнес рассчитан на достаточно быстрое получение прибыли, а любые препятствия увеличивают стоимость проекта, что чаще всего приводить к потере интереса к конкретной недвижимости.

Вообще необходимо стараться свести к минимуму возможность обладания общей долевой собственностью с недружественными людьми. А в случае если такое всё же произойдёт попытаться как можно быстрее изменить ситуацию. Это можно сделать с помощью исков о разделе имущества, включая наследуемое имущество. Результатом таких исков служит то, что долевая собственность прекращается.

Так же важно сказать, что не менее действенны механизмы, которые позволяют путём судебного разбирательства лишить права собственности на долю в том случае, если она незначительна, выплатив при этом принудительную компенсацию.

В итоге, необходимо ещё раз подчеркнуть, что невозможно переоценить значимость осторожности и внимательности, которую необходимо проявлять как участнику сделки с недвижимым имуществом, так и собственнику такого имущества, главная задача которого – не потерять свою собственность. К огромному сожалению приходиться признавать, что вследствие отсутствия конкретных правовых механизмов в действующем законодательств РФ, ответственность за все последствия совершения сделки с квартирными рейдерами ложится непосредственно на правообладателя.