Последнее время, все чаще по работе сталкиваюсь с ситуацией, когда человек, участвуя в сделке с недвижимостью, считает, что, самостоятельно продавая-покупая квартиру, т.е. выполняя часть работы риэлтора, он вправе рассчитывать, что оставшуюся работу обязан доделать за него риэлтор с другой стороны.

Объясню на примере. Чел продает квартиру, продает сам, не обращаясь к профессионалам, и когда к нему приходят покупатели с риэлтором, чел считает, что его часть работы уже выполнена, теперь можно расслабиться и ждать денег. Или, другой чел подбирает себе квартиру, особенно веселит, когда он делает это с помощью ипотеки. Найдя объект, он предпринимает те же действия, что и чел №1, т.е., сидит и ждет сделки.

Обоих людей объединяет непонимание того, что именно в этот момент начинается все веселье, и насколько в это время качественно будет проведена подготовка к сделке, зависит сам факт ее свершения. Ну не обязан риэлтор покупателя подбирать продавцу квартиры варианты для встречной покупки, возить его по инстанциям, собирая необходимые документы и пр. Также, как и риэлтор продавца, не должен заказывать отчет об оценке, ЕГРП, РЭМП и пр., общаться с банком на предмет получения одобрения заемщика, а просьбы отвезти-привезти сотрудника банка до продаваемой квартиры и обратно в банк, просто вводят в ступор и позывы перейти на русский-матерный.

Но речь не об этом. Все это мы делаем, и даже иногда больше. Ведь не будешь же объяснять своим клиентам (а здесь важное примечание: клиент - это человек, который платит тебе деньги за твою работу), что объем работы вырос, а мы так не договаривались, поэтому делать этого я не буду...

Я буду это делать. Но очень важно понимать, что вся моя работа будет исключительно в интересах МОЕГО клиента. В каждой сделке существуют сотни нюансов: текст договора купли-продажи, передача денег, расписок, освобождение квартиры и т.д. и т.п. Человек не проводя несколько сделок в месяц, не может знать всех этих нюансов. Ведь даже проведя недели в инете на специализированных форумах, заручившись поддержкой юристов - теоретиков и друзей продававших-покупавших квартиры, он будет слабее любого, даже начинающего специалиста. И ничем не обоснованная позиция: «как я сказал, так и будет, потому что мне так посоветовали» ведет лишь к срыву сделки, что понятно не входит ни в чьи планы. В реальности будет так, как того требует ГК, ФРС, условия банка и законы логики.

И так, как выгодно моим клиентам. Я не говорю о жестоких случаях продажи квартиры с обременением, перепланировкой или прописанными, подобными вещами не занимаюсь, ибо противозаконно, хотя и знаю как.  Просто, когда ко мне приходят продавцы квартиры с вопросом, почему на объект не зарегистрировано обременение, хотя мои клиенты рассчитываются с ними в рассрочку или почему их собираются выселить на 6-ой день после сделки, я отвечаю, что все это сделано в интересах МОИХ клиентов, которым это было выгодно.

В окончание небольшой совет, нанимайте профессионалов, экономия должна быть разумной, особенно, при цене вопроса несколько миллионов рублей. А вот уже с вашим представителем мы и выясним, кто лучше защищает интересы своих клиентов.

 
 
Постоянная тема для обсуждения - это размер комиссионного вознаграждения риэлтора (ипотечного брокера). Хотя, есть мнение, что размер не имеет значения
 

Не будем отвлекаться и, в качестве примера, возьмем одну из моих недавно прошедших сделок, о которой я писал ранее: «О моральном удовлетворении..."

Почему ее? Во-первых, до сих пор горжусь Во-вторых, наглядность: интересы моих клиентов защищал риэлтор (это я), у продавцов квартиры, которую мы покупали, риэлтора не было (мотивация: сэкономить и "что тут сложного, сами справимся").

Если не углубляться в детали и сразу подвести некоторые итоги, результаты следующие: торг по квартире 50.000р. + обналичка - также забота продавцов (это еще около 20т.р.) Итого: имеем 70.000р. экономии для моих клиентов с и так недорогой, для своих параметров, квартиры (описание ее в той же статье, коллеги подтвердят, что вариант очень неплох).

Что имеет продавец: после нескольких дней поисков встречного варианта квартиры и безуспешных попыток сторговать с них хотя бы 10т.р., он решается на попытку шантажа. Выглядит следующим образом. Сначала, предварительное нытье на тему: «воооот, мы вам цену снизили, а нам никто снижать не хочет»… Затем, звонок с утра, типа: "нам позвонили люди, смотревшие квартиру до вас, они готовы заплатить цену без торга, вы же понимаете, что не в наших интересах терять деньги и т.д. и т.п." Учитывая, что предоплату я им не вносил и договоров не заключал (ибо, физики - народ непредсказуемый), меры воздействия на них исключительно психологические - их и использовал... Через неделю провели сделку на моих условиях.

Вопрос в следующем:

Какова справедливая цена моих комиссионных, с учетом работы по проведению сделки и получению ипотечного кредита (я описывал ранее печальные исходные данные клиентов, как заемщиков), если еще принимать во внимание сумму торга?

Сколько смог бы сэкономить продавец, обратившись к профессиональному риэлтору на этапе подбора квартиры?
 
 


 

Пришли клиенты по рекомендации, от людей которых искренне уважаю. 
Исходные данные, вкратце, следующие:
1. Стаж на последнем месте работы. Заемщик - 2 месяца. Созаемщик - 0 месяцев.
2. Доход. Совокупный, по НДФЛ-2, составлял около 40.000р. на двоих.
3. Возраст. Старшему из заемщиков - 53 года, младшему - 45 лет.
Ну, и приятным дополнением ко всему шли несколько действующих потребительских кредитов...
Задача: купить трешку, улучшенку в Пионерском районе, с первоначальным взносом 1.000-1.100 т.р.
Как Вам, коллеги, задачка? Вот и я офигел...
 
Ну, надо - так надо! За сутки пробежал по самым "любимым" банкам,  выяснил, где какие шансы на получение одобрения, результат огласил клиентам.
С банком определились. Документы собрали. В банк сдали. Результат получили. ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ
Сумма кредита: 1.850.000 руб.  
 
Как я им подбирал квартиру, расскажу в следующий раз. Результат - 5 декабря они заезжают в свою новую трехкомнатую квартиру с хорошим ремонтом, гардеробной комнатой, кухонным гарнитуром со встроенной техникой , в кирпичном доме на среднем этаже в Пионерском поселке.
На сделке радовался чуть ли не больше их... Был собой доволен  

 

 
Россияне, купившие квартиру с помощью ипотечного кредита, вправе сократить базу НДФЛ на сумму процентов. Причем без каких-либо ограничений, если не считать трудно преодолимые бюрократические проволочки.
 
В 2007 году семья Семиных получила в Газпромбанке кредит на покупку квартиры в размере $135 тыс. по ставке 11,5% годовых. В договоре оба супруга обозначены в качестве «солидарных заемщиков», но ссудный счет был открыт на Анну Семину как на основного заемщика. Акт приема/передачи квартиры оформлен опять-таки на обоих супругов, а свидетельство о госрегистраци права собственности они должны получить на днях.
 
Свое право на налоговый вычет Анна переоформила на супруга, он же по доверенности сейчас осуществляет ежемесячные платежи по кредиту. В октябре 2008 года Андрей направил в налоговую инспекцию по Новомосковску (Тульская область) декларацию о доходах, заявление на имущественный налоговый вычет по расходам на покупку квартиры в размере 130 тыс. рублей и по процентам по кредиту на сумму около 40 тыс. рублей. Приложил пакет документов: справку о доходах (2-НДФЛ), инвестиционный договор и акт о его реализации, акт приема-передачи квартиры, кредитный договор, платежное поручение, подтверждающее оплату жилья, 10 приходных кассовых ордеров (ежемесячные взносы по кредиту), справку из банка и заявление Анны Семиной об отказе от вычета. В январе инспекция предупредила, что готова предоставить вычет с суммы, потраченной на покупку квартиры, однако отказывается сделать то же самое в отношении процентов по кредиту. «Инспекторы потребовали справку, выданную именно на мужа, с указанием конкретной суммы, которую выплатил он», - говорит Анна. Правда, официальное решение об отказе еще не принято – инспекция ждет запрошенный документ.
 
Но банк ничем помочь не смог. «Он отказывается выдавать такую справку, поскольку ответственный заемщик - я, а муж - просто созаемщик», - рассказывает Анна. В качестве выхода из положения сотрудники кредитной организации предложили направить в налоговую службу приходные ордеры, которые выдаются клиенту по факту внесения очередного платежа.
 
«Банк действительно не может выдать требуемую справку. Его документооборот жестко зарегулирован. Каждый из созаемщиков может осуществлять платежи по кредиту, но в банковских выписках будет отражен только главный заемщик. Налоговая инспекция, в свою очередь, также работает с конкретным перечнем документов. Если из документов, подтверждающих право собственности на квартиру, видно, что муж имеет право на вычет, то в случае с процентами прямых доказательств в виде выписки по счету нет», - комментирует начальник юридического отдела «Ажур Аудит» Константин Лещун и тут же отмечает: - Но право созаемщика на налоговый вычет следует из юридической ситуации».
 
Понятия «ответственный» и «неответственный» заемщик - весьма условны: собственность, приобретенная в период брака, является общей совместной и при отсутствии брачного договора принадлежит супругам в равных долях, говорит руководитель практики налогового консалтинга «ФБК-Право» Татьяна Матвеичева. «Понять можно и налоговую службу, которая должна возвращать вычет на основании документов, подтверждающих конкретные выплаты, и банк, который в этой ситуации не может поделить их по единому кредитному договору на каждого из супругов. Однако право на вычет однозначно имеют оба супруга, - говорит она. - Налоговый кодекс говорит, что в этой ситуации он распределяется либо в равных долях между супругами, либо по заявлению супругов в тех пропорциях, в которых они намерены его разделить между собой». «Право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам имеют оба супруга (созаемщики), заключившие кредитный договор на приобретение квартиры в долевую собственность, независимо от того, на кого из супругов оформлены документы по оплате процентов по целевому кредиту», - разъясняет Минфин (письма от 14 июля и 8 сентября 2008 года).
 
«Для начала стоит направить в налоговую службу заявление с описанием ситуации, - продолжает Константин Лещун. - В нем необходимо пояснить, что квартира куплена на общие средства, семья имеет общий бюджет и несет общее бремя расходов. «Правда, скорее всего, откажут», - предполагает он. «Получив официальное решение об отказе в предоставлении вычета, его следует обжаловать в вышестоящей налоговой инстанции и в суде общей юрисдикции», - советует юрист ООО «Гестион» Светлана Садовничая. «Суду следует предоставить решение инспекции, кредитный договор и копии платежных документов, подтверждающих факт уплаты процентов, - говорит гендиректор Независимого института консультантов и аудиторов Евгений Терещенко. - При этом акцент в ходе процесса нужно делать именно на гражданское, а не налоговое законодательство».
 
О возможных проблемах при погашении кредита следует позаботиться заранее – желательно на стадии принятия решения о приобретении жилья, предупреждает Константин Лещун. «Если семья рассчитывает, что на получение вычета будет претендовать лишь один супруг с более высоким уровнем дохода, договор купли-продажи жилья можно оформить лишь на него – это позволит избежать столкновений с налоговой инспекцией, а при разделе имущества квартира в любом случае будет поделена поровну», - говорит он.Если же супруги намерены приобрести жилье в равных долях, есть два варианта. Первый - в кредитном договоре стороной заемщика могут быть указаны оба супруга. «Ажур Аудит» приводит в пример случай, когда «Дельтакредит» заключил договор с двумя супругами, называя их «заемщик». «Таким образом, они оба выступают стороной по договору. Соответственно, выписку дали и на имя мужа, и на имя жены», - рассказывает Константин Лещун. Правда, не каждый банк может заключить такой договор. Тогда второй вариант: каждый из супругов оформляет отдельный кредитный договор – в этом случае не возникнет проблем с выпиской по ссудному счету, предлагает юрист.
 
Евгения Николаева
«Финанс», 27.01.2009