Семёнов Николай,
12-01-2017 01:38
(ссылка)
Как выбрать земельный участок для строительство частного дома?
Как выбрать земельный участок для строительство частного дома?
При решение строительства дома все сталкиваются с одним и тем же перечнем проблем: проект, цена, строительные бригады, выбор участка. Я бы посоветовал начинать строительство дома с выбора участка, потому что остальные все вопросы и задачи вытекают из посадки дома на местности.
Что нужно учитывать при выборе участка?
Кратко я перечислю 10 главных критериев при выборе участка.
1. Расположение относительно постоянного места работы, природы и удаленность от социальной инфраструктуры
2. Рельеф, плотность грунтов, естественное водоотведение
3. Наличие коммуникаций
4. Энергетика места
5. Форма и расположение по направлению к сторонам света
6. Кадастровые и межевые документы, согласование сторон от соседей
7. Прописка в черте города или нет, прописанные в домовой книге
8. Подъездные пути к участку, наличие отсыпанной или асфальтной дороги
9. Цена
10. Юридические документы
Далее обо всем по-порядку
Расположение земельного участка
Выбирая участок всегда отталкивайтесь насколько он находится далеко от Вашего постоянного места работы: в черте города или загородом. 10 км удаленность от Москвы это пробки в час пик в любую сторону. Для городов на юге: Краснодар, Ставрополь, Ростов - на- Дону, Сочи, Ялта - пробки меньше, но загруженность бывает в сезон.
Если выбираете участок в черте города смотрите основные транспортные развязки и поток в часы пик.
Выбирая участок Вы всегда будете подходить к этому вопросу как к Выбору машины. Ездите на Ford и участок будете присматривать себе подобном образом: немного кривоватый, трапецевидный, но зато недорогой. Если для Ваша машина это Land Cruiser, то будете смотреть на участок не из за цены, а из за комфорта, видовых характеристик, наличия заведенного на участок газа.
Земельный участок - это выгодное вложение средств, они с годами только дорожают. Машины же с годами только дешевеют.
Рельеф, естественное водоотведение, плотность грунтов
Идеальный для строительства участок это конечно ровный, но в удобном месте расположения таких участок бывает не найти.
Минимальный размер участка советую рассматривать от 5 соток ( 100 м2 займет посадка дома, 100 м2 двор и место для машины, еще около 100 м2 на озеленение и 100 м2 на отступ от границ соседей и дорожки).
Водостоки
Если участок находится в низменности то Вам придется серьезно потратиться на дренаж и коммуникации по водоотведению и это может стоить как участок. Смотрите также на соседей, как у них организовано водоотведение, возможно все водостоки выведены на Ваш участок, либо все сделали уклоны в сторону вашего участка.
Рельеф
Если участок холмистый, то посадка дома будет на самом высоком месте и соответственно нужно будет либо подсыпать либо делать наклонный ландшафт на участке.
Грунты
Отдельный важный вопрос. В регионах побережья ( Сочи, Побережье Крыма) не найти участков с плотными группами грунтов. Лучше конечно сделать изыскания и определить достоверно группу грунтов. Посмотрите на соседей как у них организован фундамент.
Если группа грунтов мягкая, что было на моей памяти.
Мы строили коттедж в 90 м от моря в г.Сочи. у нас стоимость свай и подпорных стен была равна стоимости каркаса дома, а земельных масс мы переместили ровно на стоимость самого участка (на фото ниже).
Заболоченность
Обращайте внимание на растения, которые растут на участке. Если есть камыш, лилии или кувшинки, то вода может находиться до полуметра от уровня земли и в дождливый сезон выступать на поверхность.
Примеры хорошего грунта
Если вы выбрали ровный участок в степной или лесостепной местности, то можно проверить грунт вручную. Попробуйте взять лопату или есть возможность экскаватор и 1 - 1,5 метра сделайте углубление. Если грунт плотный и тяжело идет процесса - это хорошо. Если через 1 - 1,5 метра идет слой гравия, скалы, ракушечника то фундамент дома будет надежно стоять.
Наличие подключения к коммуникациям
Электричество
Это не маловажный критерий при выборе места будущего строительства дома. Если проходит линия ЛЭП рядом с домом, то проблем не составит подключиться. Если таковой нет, то нужно узнать когда планируется, потому что электричество от дизельной станции примерно в 3-4 раза дороже сетевого, плюс качество выдаваемого напряжения нестабильное.
Водопровод, канализация, водоотведение
Это самый лучший вариант и если Вы в черте города находитесь, то у Вас должно быть все централизованное.
Альтернатива канализации - септик или ассенизатор ( заслуживает отдельного разговора).
Скважина - выход из за отсутствия водопровода, но имейте ввиду там где нет водопровода скорее всего у соседей выгребные ямы, выполненные открытым способом в грунте и фекалии могут попадать в скважину и нужно будет предусмотреть очистку воды. Пробу воды можно взять у соседей. Анализ воды стоит от 5000 до 15000 руб и делается в центр гигиены и санэпидемиологии ( есть в каждом крупном населенном пункте).
Энергетика места
Приезжаете на участок и прислушиваетесь к внутренним ощущениям. Если комфортно, то значит это Ваше. Участок для частного дома должен быть вдали от железной дороги, автомагистрали, ТЭЦ, котельных.
Приезжайте на участок без брокера, почувствуйте места со своей семьей. Как ведут себя дети.
Детишки играют только в хороших энергитических местах.
Форма и расположение по направлению к сторонам света
Чем ближе участок по форме к прямоугольнику или квадрату, тем больше в нем полезного места. Косой, трапецевидный участок будет забирать места от дорожек, строений, заборов.
Расположение относительно сторон света
Участок должен быть обращен своим основным фасадом на восток или на юг. В этой части дома должны быть самые посещаемые помещения: спальня, кухня, детская. Это во-первых экономически выгодно из за преимущественного солнечного освещения, во-вторых комфортно находиться в светлых комнатах. Нужно минимум 10 метров для посадки дома вдоль одной из сторон.
Кадастровые и межевые документы
Если участок в собственности, то у хозяина должен быть на руках межевой и кадастровый план. Площадь участка и его соответствие по кадастровому номеру можно проверить на публичной карте росреестра http://pkk5.rosreestr.ru.
Налоги
Там же Вы можете проверить и кадастровую стоимость участка. Налоги считаются от кадастровой стоимости участка и составляют от 1 до 5 % в год, детально можно уточнять в местной администрации.
Категория земель
Единственная категория земель которая Вас должна устраивать - под ИЖС, под индивидуальное жилое строительство. Допустимые варианты, которые можно перевести - земли сельзозназначения, под строительство многоэтажного дома. Минимальные налоги для земель ИЖС. Все остальные вопросы и точности лучше узнать у местных кадастровых инженеров.
Межевание, согласие соседей.
Когда выбираете участок не затруднитесь пригласить геодезистов или кадастровых инженеров, чтобы они Вам вынесли границы участка в натуре на местности по кадастровому паспорту. Идеальных ситуаций в межевальных документах, т.е. совпадений по факту и в документов я еще не встречал. Соседи могут залезть за границы, на участке могут пролегать какие нибудь городские сети, дорога может быть смещена ближе чем по плану.
Если все по факту как в документах то хозяин участка должен показать согласие соседей на границы участка от соседей.
Если Вы планируете приобретение участка с ветхим зданием под снос, то нужно будет получать либо разрешение от местной администрации на реконструкцию, либо на строительство дома.
Кадастровые работы стоят 5 000 - 10 000 руб, но в дальнейшем сэкономят Вам сотни тысяч рублей.
Прописка в черте города или загородом, прописанные в домовой книге
В свидетельстве собственности на участок будет указан адрес. И все вопросы решать с администрацией этого населенного пункта. Если прописка в черте города, то Вам и Вашим детям будут доступны социальные институты: школы, детские сады. Если на участке есть ветхий дом, то обязательно спрашивайте выписку из домовой книги - все должны быть выписаны, кроме собственника.
Подъездные пути к участку
Идеальный вариант - асфальтированная ровная дорога с центральной дождевой канализацией.
Вариант похуже - отсыпанная плотный грунтом. Это будет не проездной дорогой только в самую плохую погоду.
Самый плохой вариант - земляная дорога - в плохую погоду будет не проездной.
Крупная техника для строительства не сможет не проехать. Доставка строительных материалов выйдет дороже мелкотоннажным транспортом.
Цена за участок
Приведу статистику за сотку в крупных городах и пригородах, на побережье (по данным сайта https://rosrealt.ru/).
Статистика собрана на основе объявлений продавцов, но можно считать близкой к рынку. В центре и закрытых коттеджных поселках цена в 2 - 3 раза выше. Это цена за базовые коммуникации. Без коммуникаций цена ниже на 20 - 30 %.
Юридические документы
Этот вопрос заслуживает отдельного поста, но сейчас коротко про список документов, которые должны быть у продавца:
Свидетельство собственности нового образца
Кадастровый паспорт, кадастровая выписка, либо кадастровый план
Нотариальное согласие супругов продавца на продажу земельного участка
Договор купли-продажи, дарения, решение администрации или решения суда по которому получили собственники этот участок
Паспорт или нотариальная доверенность продавца
Квитанция об оплате госпошлины
Справка из карты земельного пользования ( получается в районной администрации)
Справка о прописанных в доме на участке
Протокол межевания с подписями соседствующих участков
Справка из Единого государственного реестра прав
Перечень документов может меняться в зависимости от назначения земли и количества и состава продавцов.
Всегда хотел бы Вам пожелать выбирать участки мудро и обдуманно, ведь это будет дом Вашей мечты.
До связи в следующих статьях.
Всегда рад ответить на любые вопросы в социальных сетях
мой личный блог
http://semenovnf.ru?utm_sou...
Я в социальных сетях
https://vk.com/semenovnf
https://instagram.com/nikol...
https://ok.ru/semenovnfhttp...
https://semenovnf.blogspot.com
https://plus.google.com/u/0...
http://semenovnf.livejourna...
https://twitter.com/nikolay...
При решение строительства дома все сталкиваются с одним и тем же перечнем проблем: проект, цена, строительные бригады, выбор участка. Я бы посоветовал начинать строительство дома с выбора участка, потому что остальные все вопросы и задачи вытекают из посадки дома на местности.
Что нужно учитывать при выборе участка?
Кратко я перечислю 10 главных критериев при выборе участка.
1. Расположение относительно постоянного места работы, природы и удаленность от социальной инфраструктуры
2. Рельеф, плотность грунтов, естественное водоотведение
3. Наличие коммуникаций
4. Энергетика места
5. Форма и расположение по направлению к сторонам света
6. Кадастровые и межевые документы, согласование сторон от соседей
7. Прописка в черте города или нет, прописанные в домовой книге
8. Подъездные пути к участку, наличие отсыпанной или асфальтной дороги
9. Цена
10. Юридические документы
Далее обо всем по-порядку
Расположение земельного участка
Выбирая участок всегда отталкивайтесь насколько он находится далеко от Вашего постоянного места работы: в черте города или загородом. 10 км удаленность от Москвы это пробки в час пик в любую сторону. Для городов на юге: Краснодар, Ставрополь, Ростов - на- Дону, Сочи, Ялта - пробки меньше, но загруженность бывает в сезон.
Если выбираете участок в черте города смотрите основные транспортные развязки и поток в часы пик.
Выбирая участок Вы всегда будете подходить к этому вопросу как к Выбору машины. Ездите на Ford и участок будете присматривать себе подобном образом: немного кривоватый, трапецевидный, но зато недорогой. Если для Ваша машина это Land Cruiser, то будете смотреть на участок не из за цены, а из за комфорта, видовых характеристик, наличия заведенного на участок газа.
Земельный участок - это выгодное вложение средств, они с годами только дорожают. Машины же с годами только дешевеют.
Рельеф, естественное водоотведение, плотность грунтов
Идеальный для строительства участок это конечно ровный, но в удобном месте расположения таких участок бывает не найти.
Минимальный размер участка советую рассматривать от 5 соток ( 100 м2 займет посадка дома, 100 м2 двор и место для машины, еще около 100 м2 на озеленение и 100 м2 на отступ от границ соседей и дорожки).
Водостоки
Если участок находится в низменности то Вам придется серьезно потратиться на дренаж и коммуникации по водоотведению и это может стоить как участок. Смотрите также на соседей, как у них организовано водоотведение, возможно все водостоки выведены на Ваш участок, либо все сделали уклоны в сторону вашего участка.
Рельеф
Если участок холмистый, то посадка дома будет на самом высоком месте и соответственно нужно будет либо подсыпать либо делать наклонный ландшафт на участке.
Грунты
Отдельный важный вопрос. В регионах побережья ( Сочи, Побережье Крыма) не найти участков с плотными группами грунтов. Лучше конечно сделать изыскания и определить достоверно группу грунтов. Посмотрите на соседей как у них организован фундамент.
Если группа грунтов мягкая, что было на моей памяти.
Мы строили коттедж в 90 м от моря в г.Сочи. у нас стоимость свай и подпорных стен была равна стоимости каркаса дома, а земельных масс мы переместили ровно на стоимость самого участка (на фото ниже).
Заболоченность
Обращайте внимание на растения, которые растут на участке. Если есть камыш, лилии или кувшинки, то вода может находиться до полуметра от уровня земли и в дождливый сезон выступать на поверхность.
Примеры хорошего грунта
Если вы выбрали ровный участок в степной или лесостепной местности, то можно проверить грунт вручную. Попробуйте взять лопату или есть возможность экскаватор и 1 - 1,5 метра сделайте углубление. Если грунт плотный и тяжело идет процесса - это хорошо. Если через 1 - 1,5 метра идет слой гравия, скалы, ракушечника то фундамент дома будет надежно стоять.
Наличие подключения к коммуникациям
Электричество
Это не маловажный критерий при выборе места будущего строительства дома. Если проходит линия ЛЭП рядом с домом, то проблем не составит подключиться. Если таковой нет, то нужно узнать когда планируется, потому что электричество от дизельной станции примерно в 3-4 раза дороже сетевого, плюс качество выдаваемого напряжения нестабильное.
Водопровод, канализация, водоотведение
Это самый лучший вариант и если Вы в черте города находитесь, то у Вас должно быть все централизованное.
Альтернатива канализации - септик или ассенизатор ( заслуживает отдельного разговора).
Скважина - выход из за отсутствия водопровода, но имейте ввиду там где нет водопровода скорее всего у соседей выгребные ямы, выполненные открытым способом в грунте и фекалии могут попадать в скважину и нужно будет предусмотреть очистку воды. Пробу воды можно взять у соседей. Анализ воды стоит от 5000 до 15000 руб и делается в центр гигиены и санэпидемиологии ( есть в каждом крупном населенном пункте).
Энергетика места
Приезжаете на участок и прислушиваетесь к внутренним ощущениям. Если комфортно, то значит это Ваше. Участок для частного дома должен быть вдали от железной дороги, автомагистрали, ТЭЦ, котельных.
Приезжайте на участок без брокера, почувствуйте места со своей семьей. Как ведут себя дети.
Детишки играют только в хороших энергитических местах.
Форма и расположение по направлению к сторонам света
Чем ближе участок по форме к прямоугольнику или квадрату, тем больше в нем полезного места. Косой, трапецевидный участок будет забирать места от дорожек, строений, заборов.
Расположение относительно сторон света
Участок должен быть обращен своим основным фасадом на восток или на юг. В этой части дома должны быть самые посещаемые помещения: спальня, кухня, детская. Это во-первых экономически выгодно из за преимущественного солнечного освещения, во-вторых комфортно находиться в светлых комнатах. Нужно минимум 10 метров для посадки дома вдоль одной из сторон.
Кадастровые и межевые документы
Если участок в собственности, то у хозяина должен быть на руках межевой и кадастровый план. Площадь участка и его соответствие по кадастровому номеру можно проверить на публичной карте росреестра http://pkk5.rosreestr.ru.
Налоги
Там же Вы можете проверить и кадастровую стоимость участка. Налоги считаются от кадастровой стоимости участка и составляют от 1 до 5 % в год, детально можно уточнять в местной администрации.
Категория земель
Единственная категория земель которая Вас должна устраивать - под ИЖС, под индивидуальное жилое строительство. Допустимые варианты, которые можно перевести - земли сельзозназначения, под строительство многоэтажного дома. Минимальные налоги для земель ИЖС. Все остальные вопросы и точности лучше узнать у местных кадастровых инженеров.
Межевание, согласие соседей.
Когда выбираете участок не затруднитесь пригласить геодезистов или кадастровых инженеров, чтобы они Вам вынесли границы участка в натуре на местности по кадастровому паспорту. Идеальных ситуаций в межевальных документах, т.е. совпадений по факту и в документов я еще не встречал. Соседи могут залезть за границы, на участке могут пролегать какие нибудь городские сети, дорога может быть смещена ближе чем по плану.
Если все по факту как в документах то хозяин участка должен показать согласие соседей на границы участка от соседей.
Если Вы планируете приобретение участка с ветхим зданием под снос, то нужно будет получать либо разрешение от местной администрации на реконструкцию, либо на строительство дома.
Кадастровые работы стоят 5 000 - 10 000 руб, но в дальнейшем сэкономят Вам сотни тысяч рублей.
Прописка в черте города или загородом, прописанные в домовой книге
В свидетельстве собственности на участок будет указан адрес. И все вопросы решать с администрацией этого населенного пункта. Если прописка в черте города, то Вам и Вашим детям будут доступны социальные институты: школы, детские сады. Если на участке есть ветхий дом, то обязательно спрашивайте выписку из домовой книги - все должны быть выписаны, кроме собственника.
Подъездные пути к участку
Идеальный вариант - асфальтированная ровная дорога с центральной дождевой канализацией.
Вариант похуже - отсыпанная плотный грунтом. Это будет не проездной дорогой только в самую плохую погоду.
Самый плохой вариант - земляная дорога - в плохую погоду будет не проездной.
Крупная техника для строительства не сможет не проехать. Доставка строительных материалов выйдет дороже мелкотоннажным транспортом.
Цена за участок
Приведу статистику за сотку в крупных городах и пригородах, на побережье (по данным сайта https://rosrealt.ru/).
Статистика собрана на основе объявлений продавцов, но можно считать близкой к рынку. В центре и закрытых коттеджных поселках цена в 2 - 3 раза выше. Это цена за базовые коммуникации. Без коммуникаций цена ниже на 20 - 30 %.
Юридические документы
Этот вопрос заслуживает отдельного поста, но сейчас коротко про список документов, которые должны быть у продавца:
Свидетельство собственности нового образца
Кадастровый паспорт, кадастровая выписка, либо кадастровый план
Нотариальное согласие супругов продавца на продажу земельного участка
Договор купли-продажи, дарения, решение администрации или решения суда по которому получили собственники этот участок
Паспорт или нотариальная доверенность продавца
Квитанция об оплате госпошлины
Справка из карты земельного пользования ( получается в районной администрации)
Справка о прописанных в доме на участке
Протокол межевания с подписями соседствующих участков
Справка из Единого государственного реестра прав
Перечень документов может меняться в зависимости от назначения земли и количества и состава продавцов.
Всегда хотел бы Вам пожелать выбирать участки мудро и обдуманно, ведь это будет дом Вашей мечты.
До связи в следующих статьях.
Всегда рад ответить на любые вопросы в социальных сетях
мой личный блог
http://semenovnf.ru?utm_sou...
Я в социальных сетях
https://vk.com/semenovnf
https://instagram.com/nikol...
https://ok.ru/semenovnfhttp...
https://semenovnf.blogspot.com
https://plus.google.com/u/0...
http://semenovnf.livejourna...
https://twitter.com/nikolay...
настроение: Безразличное
хочется: Спать
Семёнов Николай,
04-01-2017 21:03
(ссылка)
Как составить смету на ремонт или строительство частного дома
Как составить смету на ремонт или строительство частного дома
Хочу сразу сказать что смета играет важную роль в строительстве. Если она адекватная, т.е. не заниженная и не завышенная, то у Вас как у заказчика будет реалистичное понимание исполнится ли Ваши задуманные мысли или нет. Если она занижена, что очень часто встречается в конкурентной отрасли, то потом вылазит много неучтенного и раздувается бюджет и в итоге не остается на мебель и другие запланированные необходимые вещи.
Начнем обсуждение о составлении сметы со стороны подрядчика для заказчика.
Коротко о правилах составления сметы
Во-первых, если Вы выполняете работы с материалами ставьте реальные цены, чтобы потом отчитаться о затратах, все чеки сохраняйте до момента полной оплаты со стороны заказчика. Мелочей не бывает в таком деле.
Во-вторых, обязательно имейте перед началом работ подписанный договор с заказчиком с обоснованием объема работ, стоимостью и составом работ, желательно иметь подкрепленный план или дизайн проект со спецификацией. На слово можно верить, но лучше иметь документ и Вам спокойнее на случай отказов и заказчик поймет, что при таком дотошном подходе Вам можно доверять. Это также Вам полезно будет когда возникнут какие-то переделки или недопонимания.
В-третьих, всегда все нужно письменно описывать, специфицировать и прописывать. Это очень много экономит времени при работе в дальнейшем, максимально полно описывает требуемые работы, позволяет избежать перерасхода материалов, позволяет дать точное задание исполнителям и соответственно четко спросить с них.
Как оплачивать работы по смете
На мой взгляд оптимально работать по частичному авансу или по аккредитиву если такое возможно. Это позволяет с незнакомым человеком начать работать на изначально равных условиях. Он Вам пока не доверяет, что ты сделаешь хорошо.
Завышать сметную стоимость не имеет смысла, это легко прослеживается и даже если у Вы потом договоритесь, то поводов для беспокойства у заказчика будет много. Лучше все на чистоту.
Из чего состоят строительные сметы
Как сметчик со стажем более 3 лет на гос объектах больше 1 млрд могу сказать, что разумная цена складывается следующим образом:
1. Затраты на материалы
2. Затраты на разгрузку и транспортировку до места производства работ ( в том числе подъем на этаж)
3. Складские затраты
4. Гарантийные затраты на срок указанный в договоре
5. Затраты на содержание места производства работ ( охрана, вывоз строй мусора и т.д.)
6. Расходные материалы (кисточки, валики, гвозди, саморезы)
7. Затраты на механизмы
8. Затраты на инструмент и оснастку
9. Затраты на оплату труда рабочих
10. Затраты на оплату инжерно-технического персонала
11. Затраты на оплату на оплату налогов, содержание не производственного персонала, проще говоря накладные расходы
12. Прибыль компании на развитие и воспроизводство материальной базы
Поэтому если смета составляется только из материалов, оплаты труда и прибыль +100 % то это неправильно.
Смета на частный дом
Конечно все зависит от масштаба строительства, для крупного объектов ( поликлиника, школа, жилой дом) еще возникает статья затрат на ввод объект в эксплуатацию и освоение территории (затраты на оплату технических условий).
В контексте частного дома мы говорить будем только о следующих статьях затрат на строительство
1. Затраты на материалы
2. Затраты на разгрузку и транспортировку до места производства работ ( в том числе подъем на этаж)
3. Гарантийные затраты на срок указанный в договоре
4. Расходные материалы (кисточки, валики, гвозди, саморезы)
5. Затраты на механизмы
6. Затраты на инструмент и оснастку
7. Затраты на оплату труда рабочих
8. Затраты на оплату на оплату налогов
9. Прибыль компании на развитие и воспроизводство материальной базы
Если вы прибегаете к услугам просто бригад с рабочими, то из низкой квалификации исполнителей Вам придется выполнять очень много организационных функций ( доставка и заказ материалов, проверка работ и т.д.). Поэтому при большом объеме строительных работ пользуйтесь услугами профессиональных строителей. Это того стоит. Не каждому удается эмоционально выдерживать рутинную работу со строителями.
Как проверить адекватность сметной стоимости
Проверить смету подрядчика можно 3 мя способами:
1. Запросить письменные предложения с описаниями у 3-4 потенциальных исполнителей.
2. Проверить стоимость и расход материалов в интернете выборочно, расход по дизайн проекту, проектной документации. Стоимость работ проверить можно, прозвонив специалистов по подобным услугам на авито, работа и т.д.
3. Если это строительство типовое и капитальное, нужно в среднем взять стоимость по которой продается готовое жилье в Вашем районе в пересчете на квадратный метр ( совпадать должно место, сложность строения) и разделить примерно на пополам ( в среднем 100 % составляет наценка строительных компаний на квадратный метр от основных затрат)
Я же Вам желаю подходить взвешенно и скрупулезно к финансовому подсчету стоимости строительства. Если своими силами - то это Вам будет в помощь, если прибегаете к услугам профессионалов - то всегда сравнивайте..
До связи в следующих статьях.
Всегда рад ответить на любые вопросы в социальных сетях
мой личный блог
www.semenovnf.ru
Я в социальных сетях
https://vk.com/semenovnf
https://instagram.com/nikolaysemenov1
https://ok.ru/semenovnf
https://www.facebook.com/semenovnf
https://semenovnf.blogspot.com.
https://plus.google.com/u/0/103907236319956849605
http://semenovnf.livejournal.com/
https://twitter.com/nikolaysemen1
Хочу сразу сказать что смета играет важную роль в строительстве. Если она адекватная, т.е. не заниженная и не завышенная, то у Вас как у заказчика будет реалистичное понимание исполнится ли Ваши задуманные мысли или нет. Если она занижена, что очень часто встречается в конкурентной отрасли, то потом вылазит много неучтенного и раздувается бюджет и в итоге не остается на мебель и другие запланированные необходимые вещи.
Начнем обсуждение о составлении сметы со стороны подрядчика для заказчика.
Коротко о правилах составления сметы
Во-первых, если Вы выполняете работы с материалами ставьте реальные цены, чтобы потом отчитаться о затратах, все чеки сохраняйте до момента полной оплаты со стороны заказчика. Мелочей не бывает в таком деле.
Во-вторых, обязательно имейте перед началом работ подписанный договор с заказчиком с обоснованием объема работ, стоимостью и составом работ, желательно иметь подкрепленный план или дизайн проект со спецификацией. На слово можно верить, но лучше иметь документ и Вам спокойнее на случай отказов и заказчик поймет, что при таком дотошном подходе Вам можно доверять. Это также Вам полезно будет когда возникнут какие-то переделки или недопонимания.
В-третьих, всегда все нужно письменно описывать, специфицировать и прописывать. Это очень много экономит времени при работе в дальнейшем, максимально полно описывает требуемые работы, позволяет избежать перерасхода материалов, позволяет дать точное задание исполнителям и соответственно четко спросить с них.
Как оплачивать работы по смете
На мой взгляд оптимально работать по частичному авансу или по аккредитиву если такое возможно. Это позволяет с незнакомым человеком начать работать на изначально равных условиях. Он Вам пока не доверяет, что ты сделаешь хорошо.
Завышать сметную стоимость не имеет смысла, это легко прослеживается и даже если у Вы потом договоритесь, то поводов для беспокойства у заказчика будет много. Лучше все на чистоту.
Из чего состоят строительные сметы
Как сметчик со стажем более 3 лет на гос объектах больше 1 млрд могу сказать, что разумная цена складывается следующим образом:
1. Затраты на материалы
2. Затраты на разгрузку и транспортировку до места производства работ ( в том числе подъем на этаж)
3. Складские затраты
4. Гарантийные затраты на срок указанный в договоре
5. Затраты на содержание места производства работ ( охрана, вывоз строй мусора и т.д.)
6. Расходные материалы (кисточки, валики, гвозди, саморезы)
7. Затраты на механизмы
8. Затраты на инструмент и оснастку
9. Затраты на оплату труда рабочих
10. Затраты на оплату инжерно-технического персонала
11. Затраты на оплату на оплату налогов, содержание не производственного персонала, проще говоря накладные расходы
12. Прибыль компании на развитие и воспроизводство материальной базы
Поэтому если смета составляется только из материалов, оплаты труда и прибыль +100 % то это неправильно.
Смета на частный дом
Конечно все зависит от масштаба строительства, для крупного объектов ( поликлиника, школа, жилой дом) еще возникает статья затрат на ввод объект в эксплуатацию и освоение территории (затраты на оплату технических условий).
В контексте частного дома мы говорить будем только о следующих статьях затрат на строительство
1. Затраты на материалы
2. Затраты на разгрузку и транспортировку до места производства работ ( в том числе подъем на этаж)
3. Гарантийные затраты на срок указанный в договоре
4. Расходные материалы (кисточки, валики, гвозди, саморезы)
5. Затраты на механизмы
6. Затраты на инструмент и оснастку
7. Затраты на оплату труда рабочих
8. Затраты на оплату на оплату налогов
9. Прибыль компании на развитие и воспроизводство материальной базы
Если вы прибегаете к услугам просто бригад с рабочими, то из низкой квалификации исполнителей Вам придется выполнять очень много организационных функций ( доставка и заказ материалов, проверка работ и т.д.). Поэтому при большом объеме строительных работ пользуйтесь услугами профессиональных строителей. Это того стоит. Не каждому удается эмоционально выдерживать рутинную работу со строителями.
Как проверить адекватность сметной стоимости
Проверить смету подрядчика можно 3 мя способами:
1. Запросить письменные предложения с описаниями у 3-4 потенциальных исполнителей.
2. Проверить стоимость и расход материалов в интернете выборочно, расход по дизайн проекту, проектной документации. Стоимость работ проверить можно, прозвонив специалистов по подобным услугам на авито, работа и т.д.
3. Если это строительство типовое и капитальное, нужно в среднем взять стоимость по которой продается готовое жилье в Вашем районе в пересчете на квадратный метр ( совпадать должно место, сложность строения) и разделить примерно на пополам ( в среднем 100 % составляет наценка строительных компаний на квадратный метр от основных затрат)
Я же Вам желаю подходить взвешенно и скрупулезно к финансовому подсчету стоимости строительства. Если своими силами - то это Вам будет в помощь, если прибегаете к услугам профессионалов - то всегда сравнивайте..
До связи в следующих статьях.
Всегда рад ответить на любые вопросы в социальных сетях
мой личный блог
www.semenovnf.ru
Я в социальных сетях
https://vk.com/semenovnf
https://instagram.com/nikolaysemenov1
https://ok.ru/semenovnf
https://www.facebook.com/semenovnf
https://semenovnf.blogspot.com.
https://plus.google.com/u/0/103907236319956849605
http://semenovnf.livejournal.com/
https://twitter.com/nikolaysemen1
настроение: Бодрое
хочется: Моря и солнца
слушаю: Ludovico Einaudi
Метки: Строительство дома, ремонт дома, продажа и покупка земельного уча, покупка и продажа квартиры, обмен жилья
В этой группе, возможно, есть записи, доступные только её участникам.
Чтобы их читать, Вам нужно вступить в группу
Чтобы их читать, Вам нужно вступить в группу
