Коррекция цен необходима и неизбежна уже этой осенью.

 

Последние полгода на рынке жилой недвижимости Воронежа, и России в целом, наблюдается резкое сокращение количества сделок. Как говорят: «Рынок встал!». Что во многом обусловлено, как рекордными темпами роста цен на жилье в конце 2006 – начале 2007 года (цены росли на 1,5–2% в неделю), так и настороженными ожиданиями потенциальных покупателей.
Практически полное отсутствие продаж типового жилья уже вызывает тихую панику в рядах риэлторов. Появились слухи, что отдельные компании готовятся к сокращению численности агентов и даже кардинальному изменению вида деятельности.
Московские обозреватели пишут о снижении цен предложения на недвижимость, традиционно исчисляемых по Москве в долларах. В Воронеже по-прежнему регистрируется рост цен предложения, правда уже исчисляемых в рублях. Но в целом: рынок действительно застыл в ожидании коррекции – обвала цен, дефолта или чего-то подобного. В кругах потенциальных инвесторов активно обсуждается вопрос: «Когда ожидать новый дефолт?» и «Как защитить свои деньги? Можно ли инвестировать в недвижимость?».
Однако, не всё так трагично. Продажи почти совсем отсутствуют лишь в сегменте дешевого типового жилья. Дорогое, высококачественное жильё (особенно совершенно не представленное на воронежском рынке загородное жильё в организованных коттеджных поселках) всё же пользуется спросом, хотя объем сделок также существенно сократился.
Экспертами прогнозируется сохранение темпов роста цен в сегменте загородной недвижимости на уровне 20-30% в год. А текущее сокращение темпов объясняется инфляционными ожиданиями, опасениями политической и экономической нестабильности и некоторой растерянностью потенциальных покупателей и инвесторов.
Вот мы и попробовали посчитать. мы собрали и проанализировали значительное количество информации из различных источников, обратились к истории и фундаментальным законам экономики. Не будем приводить весь ход рассуждений.
Это интересно только профессионалам. Результат же нас удивил.

Оказалось, что ситуации сейчас и в 1998 году очень близки. И коррекция цен просто обязана быть для восстановления равновесия. Причем в ближайшем будущем.

Страшна ли такая коррекция цен? Для тех кто живет и работает в "рублевом" пространстве, абсолютно не страшна. Конечно некоторый шок и «естественный отбор» в бизнес-кругах, но зато это будет мощным стимулом общего оживления экономики и даже началом нового этапа экономического подъема реального производственного сектора России.

А вот любителям импортного пива придется по переживать, т.к. все будут пить "Жигулевское". ;).

Кто-то скажет: «Всё это ерунда. В нашей стране все зависит от политической воли конкретных людей, а законы экономики у нас не действуют». Наверно они где-то правы. Мы не собираемся спорить и не претендуем на лавры Нострадамуса. И эту работу можно рассматривать, как некоторое частное мнение. Но! ,,,
В наших переговорах с инвестором мы ответили на поставленный вопрос.

 

Независимая коллегия экспертов,  www.ocenka.vrn.ru

Eurohypo AG удвоит объем предоставляемых займов в России в расчете на увеличение прибыли.
Подробнее: Немецкое Eurohypo AG увеличит объем ипотечных кредитов в РФ
Обсуждаем в комментариях.

Об ипотеке для покупки комнаты в коммунальной квартире, о выборе валюты ипотечного кредита, о поручительстве и о других нюансах, связанных с покупкой квартир.
Подробнее: Купить по ипотеке
Обсуждаем в комментариях.

Индекс Рынка Ипотечных Ставок (ИРИС) за последнюю неделю (с 28 мая по 3 июня) вырос на 0.02% по рублевым кредитам (с 12.76% до 12.78%) и не изменился по валютным кредитам (доллары США), оставшись на уровне 11.16%.
Подробнее: За последнюю неделю средняя ставка по ипотеке выросла на 0.02%
Обсуждаем в комментариях.

Если в нашей стране ипотека только набирает обороты, то на Западе приобретение недвижимости в кредит имеет давнюю историю. В настоящее время иностранные банки предлагают разнообразные условия ипотечного кредитования для нерезидентов, в том числе для россиян. Представляем читателям первый материал из новой рубрики «Ипотека в зарубежных странах». Открывает цикл статья об особенностях и условиях покупки недвижимости в кредит для иностранцев в Испании. Об этом рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» кандидат исторических наук Юлия ТИТОВА.
Наступила весна, а значит, пришла пора для риелторов. Те люди, которые не нашли своего места под солнцем, начинают оживленные поиски апартаментов и домов у моря. Уже несколько лет первенство в рейтинге популярной зарубежной недвижимости удерживает Испания. Это объясняется целым рядом факторов: отличным соотношением цены и качества предлагаемой недвижимости, мягким средиземноморским климатом, возможностью получения многократной шенгенской визы, стабильностью экономической и правовой ситуации в стране, отличной транспортной доступностью и, безусловно, самой простой и приемлемой для россиян ипотекой.
Приобретение недвижимости в кредит в Испании будет интересно не только тем покупателям, которым не хватает денег для оплаты полной стоимости понравившегося жилья. Даже для человека, имеющего на руках всю необходимую сумму, ипотека может оказаться выгодной.

Из прошлого испанской ипотеки
Развитие ипотеки в Испании за время ее становления сталкивалось с немалым количеством проблем. Постоянные колебания курса песеты, сравнительно высокие для Европы темпы инфляции не позволяли сделать ее общедоступным инструментом. В начале 90‑х годов ситуация начала постепенно меняться к лучшему. К тому времени страна стала действенным членом Европейского экономического союза, поддерживающим тенденции дальнейшего объединения Европы, включая создание кредитно-денежного союза. В 1992 году в Маастрихте Испания взяла ряд обязательств, предусматривающих достижение финансовой стабильности песеты, низких темпов инфляции и процентных ставок. Снижение инфляции подогрело спрос на ипотеку со стороны испанцев: 8–12 % годовых показались приемлемой платой за покупку недвижимости прямо сейчас, тем более что жилищный вопрос для большинства семей стоял остро. Множество испанцев в возрасте от 20 до 30 лет были вынуждены жить под одной крышей с родителями, не имея возможности создавать собственные семьи из-за отсутствия жилищных перспектив. В середине 90‑х резко выросли темпы строительства, стали реализовываться правительственные программы доступного жилья. До боли знакомая россиянам картина.
На испанском рынке появилось много иностранных покупателей, в первую очередь из Великобритании и Германии. Спрос на жилье в курортной зоне заметно вырос. Предложения недвижимости в Испании были привлекательными не только по причине сравнительно низких цен, но и благодаря разнице в курсах валют. Так в стране начался подъем рынка недвижимости, подкрепляемый как внутренним, так и внешним спросом. Ежегодный рост стоимости жилья в Испании, стабильно превышающий минимум в 15 %, не останавливал, а наоборот подогревал интерес покупателей, доказывая благоприятный инвестиционный климат.
Банки активно взялись за разработку и реализацию различных стратегий развития ипотечного кредитования. На рынке появилась жесткая конкуренция. Благодаря тому что кредиты выдавали не только испанцам, но и всем иностранцам, приток капитала в испанский банковский сектор извне увеличился. Вторая половина 90‑х годов стала периодом активного развития и популяризации ипотеки в стране. Но пока песета была национальной валютой Испании, темпы инфляции продолжали оставаться высокими. Это мешало дальнейшему развитию кредитных инструментов.
В 2002 году в обращение входит евро. С этого момента Европейский центральный банк (ЕЦБ) приступил к осуществлению единой денежно-кредитной политики, объектом которой были далеко не однородные экономики стран — участниц Европейского экономического и валютного союза. Аккуратные действия ЕЦБ привели к достижению финансовой стабильности в Испании при низких (порядка 3 %) темпах инфляции. Настали времена дешевой ипотеки.

Ипотека в Испании сегодня
Конечно, условия ипотечного кредитования для испанцев и нерезидентов неодинаковые. Поэтому не обольщайтесь, узнав, что в Европе можно взять кредит на полную стоимость недвижимости. В данном случае речь не идет об иностранцах. Но следует отметить, что в Испании условия ипотечного кредитования приемлемы для нерезидентов, включая россиян. Размер ссуды для иностранца, как правило, составляет 50–70 % от цены недвижимости, реже доходит до 80 % (скорее, это исключение). Если речь идет о покупке вторичного жилья, вероятнее всего, банк предоставит кредит на сумму около 50 % от стоимости, в случае приобретения новостройки — около 70 %. Теоретически срок погашения ссуды вычисляют по простой формуле: от цифры 70 отнимают возраст получающего кредит. Наиболее распространенный срок кредитования — 15–25 лет.
Получение кредита влечет за собой неизбежные расходы. Так, банк за открытие кредита берет около 1,5–2 % от стоимости недвижимости. За услуги независимого сертифицированного эксперта, который обязательно проводит оценку приобретаемого жилья, придется отдать 200–300 евро. Поскольку покупатель сразу становится собственником недвижимости (несмотря на непогашенный кредит), то и расходы по оформлению покупки в частную собственность он оплачивает немедленно. Нотариальные расходы и налоги при покупке жилья в Испании составляют 8–10 % от стоимости.
Таким образом, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости в Испании, должен иметь на руках, точнее, перевести на счет в банке (конечно же, не привезти в чемодане) от 40 до 60 % стоимости выбранного объекта.
Большая часть ипотечного кредитования в Испании заключается под плавающий процент, то есть в первый год банк назначает фиксированную ставку (в данное время она составляет примерно 3,7–4 %). Начиная со второго года процент рассматривают снова (в основном один раз в год), при этом за основу принято брать европейскую межбанковскую учетную ставку EURIBOR, которая представляет собой средневзвешенную ставку по долгосрочным депозитам европейских банков. Информацию по данному показателю можно найти в официальном бюллетене испанского правительства B.O.E. В настоящее время данный показатель «плавает» в пределах от 3,8 до 4,2 %. Кроме того, взимается маржа банка от 0,7 до 1,2 %. В результате ежегодные выплаты по ипотеке составят около 4,5–5,2 %.
Обязательно также страхование недвижимости, приобретенной в кредит. При этом желательно застраховать и жизнь покупателя. В случае смерти или болезни ссудополучателя невыплаченный кредит погасит страховая компания. Таким образом, он не повиснет на семье, оставшейся без кормильца. Это небольшая сумма в пределах 500–600 евро в год, но ее следует учитывать.
Безусловно, собственник недвижимости в Испании несет расходы по содержанию, которые состоят из ежегодных налогов (0,2 %), коммунальных выплат (60–100 евро/месяц), расходов на электроэнергию и водоснабжение (от 20 до 120 евро/месяц). Данные траты лягут на плечи владельца жилья вне зависимости от того, куплена недвижимость в кредит или на собственные средства.

Процедура получения и погашения кредита
Поскольку ипотечный кредит предоставляют под залог недвижимости, в первую очередь необходимо найти интересующий вас объект и подписать договор купли-продажи, ведь именно он является основанием для рассмотрения банком заявления. Потом необходимо открыть счет в банке и внести на него небольшую сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого оценщика недвижимости. Затем в банк предоставляют копию контракта купли-продажи и стандартный пакет документов, включающий апостилированный перевод загранпаспорта и документы, подтверждающие платежеспособность покупателя.
После подачи необходимых бумаг банк нанимает независимого оценщика. Он готовит комплексный документ оценки, на основании которого комиссия принимает итоговое решение относительно размера ипотечного кредита. Для оценки недвижимости банк запросит документы о покупаемом жилье, которое будет являться залогом кредита. В случае приобретения собственности на вторичном рынке жилья нужно предоставить предыдущую купчую (Escritura de compra — venta) и выписку из Госрегистра собственников (Nota simple informativa), которая удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие обременений на ней. При покупке жилья у строительной компании банк запрашивает соответствующие документы у нее. На их основании банк направляет запрос в независимую компанию, производящую экспертную оценку стоимости приобретаемой недвижимости.
Рыночная цена жилья может отличаться от экспертной, поскольку существует субъективный фактор продавца и покупателя. Неспециалисту промахнуться в оценке жилого объекта просто. Цена ошибки может оказаться значительной. Недвижимость оценивают не из праздного любопытства. Важно знать точную стоимость будущего приобретения, особенно если цель покупки — инвестиции. В дальнейшем при перепродаже жилья величина полученной прибыли будет напрямую зависеть от количества первоначально вложенных средств. Поэтому независимая оценка, производимая банком при выдаче ипотечного кредита, служит интересам покупателя.
В Испании, как и в других странах Евросоюза, существует строгая система определения стоимости недвижимости. Динамику цен на нее также отслеживают. Соответствующую статистику проверяют (а затем и публикуют) европейские и иные международные организации, например МВФ. Во главе испанской системы оценки недвижимости стоит национальная организация TINSA, рекомендации которой используют в своей работе независимые оценщики. Независимые организации по оценке недвижимости Испании (тасасории) работают как по заявкам отдельных граждан, желающих узнать, сколько на самом деле стоит их собственность, так и в тесном контакте с банками. Каждый банк имеет договор с тасасорией на проведение официальных оценок недвижимости, под залог которой собирается выдать ипотечный кредит. Качественно сделанная оценка позволяет существенно уменьшить риски банка и повысить шансы просителя. Из-за быстрого неуклонного роста цен на все виды испанской недвижимости данные выполненной оценки быстро устаревают. Поэтому тасасьон, сделанный по официальному заказу (например, по запросу банка), действует всего три месяца. По истечении этого срока оценку проводят заново.
Специалисты крупных агентств, имеющих богатый опыт работы с недвижимостью, не имея разрешения на проведение официальных оценок, могут практически точно оценить стоимость объекта и посчитать величину ипотечного кредита, который может быть получен покупателем. Причина тому — непосредственное присутствие при проведении оценки, наблюдение за работой тасадоров и постоянный контакт с ними. Проведение предварительной неофициальной оценки помогает потенциальному покупателю точнее определиться с последующими действиями и экономит некоторую сумму, позволяя сократить количество обращений к официальным оценщикам, если рассматривается альтернатива приобретения одного из нескольких объектов.
Результат официальной экспертной оценки и является оценочной стоимостью. Причем эта цифра может несколько отличаться от стоимости покупки как в одну, так и в другую сторону. Но эти отличия обычно невелики. Оценку недвижимости проводят в течение пяти — десяти дней. Одобрение кредита происходит за период от одной до пяти недель.
За это время покупатель должен получить в миграционном отделе полиции идентификационный номер иностранца NIE (аналог российского ИНН), а также внести на счет средства, необходимые для приобретения недвижимости, включая расходы по открытию ипотеки, оформлению сделки купли-продажи и страхованию объекта.
Ипотечный кредит распространяется на недвижимое имущество. В обмен на денежную сумму, получаемую в долг покупателем, жилье закладывают. Факт залога имущества отражают в Регистре собственности (Registro de Propiedad). В случае использования ипотечного кредита это фиксируют в договоре купли-продажи, а зарегистрированный оригинал купчей получают в момент погашения ссуды (до этого документ хранится в банке, предоставившем кредит).
Процентную ставку определяют исходя из величины EURIBOR на день смены процентов, к ней добавляют оговоренную в ипотечном договоре надбавку — это так называемый кредит с плавающей процентной ставкой. Годовая ставка по кредиту может в зависимости от величины европейского финансового индекса как увеличиться, так и уменьшиться. Иногда банки в кредитном договоре прописывают пределы этого изменения, а иногда и нет. Существуют также кредитные договоры с фиксированной процентной ставкой, которая не меняется в течение действия кредита. Правда, эта ставка изначально существенно выше плавающей. Практика показывает, что выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если есть желание погасить кредит раньше указанного срока.
Возможность досрочного погашения кредита нужно отдельно оговаривать в нотариальном акте. Необходимо также указывать комиссионный процент, который банк возьмет за данную операцию. Для кредитов с фиксированной процентной ставкой такой максимальный процент законодательно не определен. Как правило, он равен 2–4 % от погашаемой суммы; для кредитов с переменной ставкой он составляет 1 % от досрочно погашаемой суммы.
В случае невыполнения кредитных обязательств в установленный срок проценты могут превысить на четыре пункта действующую годовую номинальную процентную ставку. Если покупатель не вносит плату по кредиту в течение нескольких месяцев, банк забирает недвижимое имущество через суд. В каждом конкретном случае необходимо детальное ознакомление с кредитным договором, так как возможны изменения в зависимости от банка, открывающего кредит.
Выплату всей суммы кредита и завершение ипотеки заверяют нотариальным актом и фиксируют в регистре собственности.
В последнее время незначительное повышение процентных ставок по ипотечным кредитам привело к уменьшению спроса со стороны испанцев на привлечение заемных средств для покупки жилья. В банках скопилось немало неразмещенных денежных средств. Тогда финансовые дома обратили внимание на иностранных клиентов, в том числе на постоянно растущее число покупателей недвижимости из России и стран СНГ.

Цены на недвижимость в Испании
По данным бюллетеня Общества по оценке земли и недвижимости Испании (Sociedad de Tasaciones S. A), опубликованного в январе 2007 года, в прошлом году произошли некоторые изменения в ценах в рамках ожиданий экспертов. Средняя стоимость жилья во всех автономных областях составила 2,763 евро/кв. м.

Самые высокие цены на недвижимость, евро/кв. м
Барселона 4,192
Мадрид 3,870
Сан-Себастьян 3,807

Самые низкие цены на недвижимость, евро/кв. м
Понтебедра 1,405
Бадахос 1,423
Луго 1,452

Самый высокий процент роста стоимости недвижимости (за 2006), %
Сарагоса 17,4
Альбасете 17,1
Куэнка 16,1

Самый низкий процент роста стоимости недвижимости (за 2006), %
Витория 1,7
Овьедо 3,9
Замора 4,9

Говоря о сегодняшних ценах на ликвидное, качественное жилье в регионах Испании, пользующихся наибольшим спросом у российских покупателей, можно ориентироваться на следующие средние цифры:

Провинция Испании Стоимость недвижимости, евро/кв. м
Каталония 2500–6500
Мурсия 1700–2300
Валенсия 1800–6000
Малага 2200–8000
Канары 1800–3000
Балеары 3000–5500

Западная модель кредитования: российская сборка
12.04.2007
Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Эти разговоры активно ведутся еще с появления ипотеки на российском рынке в 2002 году. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в нашей стране до сих пор не перешагнула отметку 10%. А, например, в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных условий.

Так чем же тогда отличается заморский вариант ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим их основные сходства и различия. Банки медленно, но верно идут на уступки заемщикам. Появляются все новые кредитные программы для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы банков и публикации в СМИ убедительно расписывают плюсы, юридическую чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а россияне еще не осознали всех выгод жизни в долг.

Наши сограждане не загадывают надолго

Самый популярный в США вид жилищного кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте — займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты на пять лет и краткосрочные — на год.

«Американская процентная ставка может быть фиксированной и плавающей (например, с привязкой к ставке LIBOR), — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого, они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системой США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости».

В настоящее ипотечные кредиты в Америке выдают в среднем под 6% годовых. Со временем кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.
Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы — максимально растянуть выплаты во времени.

По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита может воспользоваться всеми этими видами ставок, представленными в разных ипотечных программах отечественных банков. Но разница прослеживается в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

В кредит продается не все

Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке — первичном или вторичном — приобретать жилье. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это — внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.

В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.

По сути в России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

«Классовые» предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье продается в кредит, справедливо говорить лишь о специализации тех или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.

Многие банки США выдают кредиты без первоначального взноса. Решение зависит от кредитной истории заемщика. Кроме того, банки требуют документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически та же картина, что и в РФ.

Яблоко от яблони недалеко?

Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы взяты оттуда. Нет ничего удивительного в том, что ипотечные программы в РФ и США похожи, как братья-близнецы. Также очевидно, что по своему развитию ипотека в России сильно отстает от американской, имеющей более долгую историю. Это справедливо в отношении и объемов кредитов, и масштабов рефинансирования, и доступности ипотеки.

Главная проблема ипотеки в РФ, как отмечает К. Ковалев, заключается в том, что «в настоящее время для получения кредита заемщику требуется доход, который существенно превышает средние заработки даже в самых благоприятных регионах России, таких, как Москва и Санкт-Петербург».

Собрать и построить

Решением этой проблемы способно стать принятие закона о стройсберкассах (ССК), что сделает реальной реализацию немецкой модели ипотеки, основанной на накоплении первоначальной суммы (лишь после этого выдается ипотечный кредит). Данная модель значительно более либеральна с точки зрения необходимого уровня доходов, проценты в рамках этой модели в среднем ниже, чем по американской схеме. Закон недавно получил одобрение и поддержку президента, и, вероятно, будет принят в ближайшее время.

Надо отметить, что российские организаторы стройсберкасс уже сейчас говорят о том, что надо адаптировать эту практику под отечественного покупателя. В частности, они предлагают не выдавать в оговоренное время требуемую по договору ссуду, а через ССК заниматься поисками и предоставлением жилья.

Сказать, что получится из этой программы, пока сложно. Ясно одно: без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Очень уж не любят после 1990-х годов наши сограждане вкладывать свои средства во всякие фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. Поэтому хотя стройсберкассы и называют еще одним вариантом приобретения недвижимости, с уверенностью говорить об этом еще рано.

Крыша над головой по-русски

Самым принципиальным отличием американской ипотеки от российской является подход к неплательщикам. Законодательство США позволяет выселять таких заемщиков «на улицу», но на практике доля подобных выселений минимальна — вопрос обычно решается на уровне местных властей, и неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование — предоставить альтернативное жилье — зафиксировано законодательно, но реализовать его весьма проблематично: квартир для этих целей в нашей стране нет.

«В этой ситуации вполне вероятно, что, согласно лучшим российским традициям, строгость закона будет компенсироваться необязательностью его исполнения, — говорит К. Ковалев. — А в качестве альтернативы станут выделять практически любое жилье, даже не очень пригодное для проживания».

Получается, что американский гражданин, выселенный за неуплату кредита, вправе рассчитывать на приличную муниципальную квартиру, в то время как российский гражданин соглашается на ипотеку только для того, чтобы получить жилье, сравнимое по классу с муниципальным, и долгие годы платить за него огромные проценты банку. Вероятно, в этом и есть одно из основополагающее отличие ипотеки в США и РФ на сегодняшний день, которое и влечет за собой огромную разницу в числе ипотечных сделок по приобретению жилья.

Юлия Вербицкая, директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:

— Российская ипотека во многом схожа с американской, основные отличия — в размере процентных ставок по кредитам (в США в среднем 5,5% годовых, в России — 10% по долларовым займам) и условиях кредитования (например, в США более долгие сроки). К тому же институт ипотеки в Америке существует уже многие десятилетия, в то время как в России он еще на стадии формирования. Однако в нашей стране довольно высокие темпы развития ипотечного рынка.

Если инфляция в нынешнем году, как предполагает российское правительство, снизится до отметки 6% в год, это будет означать, что и ставки по ипотечным кредитам начнут постепенно снижаться и дойдут до 8—9% к концу года.

К примеру, сейчас, при официально заявленном уровне инфляции 9%, некоторые банки предлагают ипотечные программы, в которых ставка по валютным кредитам составляет 9,3%. Вопрос только в том, чтобы параллельно со снижением процентов и повышением доступности ипотеки решались основные проблемы строительного рынка и увеличивалось количество новостроек. В таком случае рынок недвижимости сможет адекватно реагировать на увеличение спроса, и резкого взлета цен, имевшего место в прошлом году, удастся избежать.

Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентства недвижимости»:

— Действительно, до статистики, отмечаемой в США, нам еще очень далеко, однако, думаю, и не следует стремиться догнать Америку по всем параметрам. Дело в том, что либерализм американских банков в отношении заемщиков, связанный с чрезвычайной конкуренцией, уже привел к большому количеству невозвратов.

Невысокая доля ипотечных сделок в России, к сожалению, обусловлена не столько стремлением банков к высокому качеству кредитного портфеля, а всем известными причинами: не все клиенты в состоянии подтвердить необходимый уровень доходов, люди еще не привыкли жить в долг, ставка за пользование заемными деньгами все еще довольно высока.
Американская модель более предпочтительна для России, так как позволяет малым и средним банкам участвовать в конкурентной борьбе, что очень важно для нашего развивающегося рынка. В дальнейшем отличия российского варианта от оригинала будут зависеть в основном от разницы в особенностях законодательной базы и, вероятно, не станут носить принципиальный характер.

Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги — задача на сегодняшний день для большинства москвичей невыполнимая. Поэтому все решают проблему по-своему: совершают альтернативные сделки, принимают участие в городских программах, берут ипотечные кредиты. Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке?

Для них существуют жилищно-накопительные, жилищно-строительные кооперативы, а также стройсберкассы. Что представляют собой эти схемы и в чем заключаются особенности каждой из них?

Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, — воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты. Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть. И вариантов даже несколько.

Строим сами
Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.

"Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома", — замечает член рабочей группы фракции "Единая Россия" в Госдуме по разработке и реализации проекта "Свой дом", доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК — в чистом виде строительный кооператив.

Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома также может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку.

Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии — по причине отсутствия такового.

Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.

Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья. Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне могут стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.

Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости.

Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей. То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей. Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться.

Игры в сетевой маркетинг
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. В отличие от ЖСК эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить.

Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность. На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.

Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданы по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте сами, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК — собственник жилья — разорится до того, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.

Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время — покупатель не в силах сократить этот период.

На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей.

Обратно к сберкассам
Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы. Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений. В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.

"Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, — говорит А. Дворяшин. — Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке".

Если размер премии составит, допустим, 25–30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже — вряд ли.

ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно. Вообще стройсберкасса предоставляет заемщику деньги под проценты, как и банки, на условиях ипотеки. Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке.

Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет — там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут с этой схемой у нас, пока сказать сложно.

На распутье
Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Попробуем разобраться, чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае.

Ипотека — пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.

Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый и главный, как уже отмечалось, — дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13–15% годовых.

Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.

Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим. Теоретически это реально и вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто. Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому нужно с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.

В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ. С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой — ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК. Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму.

Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу МММ. Приводить доводы "за" и "против" тут не уместно. Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры. Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.

Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.

Взгляд в будущее
"В целом все эти институты весьма сильно зависят от общего состояния экономики, прежде всего — от роста покупательской способности граждан. Только реальной, а не взятой как "средняя температура по больнице", — замечает А. Дворяшин. ЖСК не в состоянии ничего сделать без доступных самому кооперативу или его членам кредитов, иначе это окажется всего лишь оптимальным способом избежать долевых отношений при строительстве и продаже квартир для застройщиков и продавцов жилья.

ЖНК эффективно работают только в случае, если государство или предприятие выделяет их членам деньги на приобретение жилья через кооператив, а его члены, чрезвычайно заинтересованные в средствах, просто закрывают глаза на несоблюдение многих непонятных процедур. В противном случае создавать ЖНК нет смысла. Стройсберкассы смогут существовать только при государственной поддержке. "На наш взгляд, наиболее перспективным в сегодняшней обстановке является работа потребительских ипотечных кооперативов, — говорит А. Швалев. — Поскольку их конструкция и потенциал сегодня максимально приближены к экономическим возможностям большинства граждан".

Ипотека в текущем году может подешеветь на 1 – 1,5%, полагают опрошенные "Ко" банкиры. Однако более существенного снижения они не ожидают, ведь стоимость ипотечных займов напрямую привязана к инфляции и ставке рефинансирования. Если правительство сдержит обещание и удержит инфляцию в этом году в рамках 8%, уже в следующем январе средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составит 9% вместо нынешних 11%.

По итогам первых двух месяцев текущего года инфляция в РФ составила всего 2,8%, тогда как за январь-февраль прошлого года она достигала 4,1%. Это позволило Центробанку уже по итогам января снизить ставку рефинансирования на очередные 0,5% (до 10,5%). С прошлого июня стоимость заемных средств, которые коммерческие банки имеют возможность брать у ЦБ, сократилась в общей сложности на 1,5%. Примерно на столько же подешевели и ипотечные кредиты. "Если процентная ставка по рублевым кредитам меньше трех четвертей ставки рефинансирования, установленной ЦБ, а по валютным ниже 9%, то заемщик должен платить подоходный налог с приобретенной выгоды из расчета этой разницы", – поясняет прямую зависимость стоимости ипотеки от величины ставки рефинансирования руководитель отдела розничного кредитования банка "Северный морской путь" Екатерина Валеева. Чиновники ЦБ не исключают, что очередное снижение ставки рефинансирования произойдет уже в первом полугодии. "Может быть снижение на 0,5 – 0,25 процентных пункта", – сообщил первый заместитель председателя Банка России Алексей Улюкаев. В итоге правительство рассчитывает, что в текущем году средняя ставка по ипотечному кредиту по России составит 10,5%. "В перспективе, естественно, мы стремимся выйти к тем ставкам, которые существуют на мировом рынке, – порядка 6 – 8%", – заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, выступая 16 марта в Совете Федерации.

На подступах к 9%
Озвученный Медведевым уровень характерен для ипотечных программ Восточной Европы, подчеркивают эксперты. Однако они сомневаются, что этот уровень достижим в России в краткосрочной перспективе. Эксперты отмечают, что ставка по ипотечному кредиту будет в любом случае на 1 – 2% выше уровня инфляции, следовательно, 6% ипотека будет стоить при годовом росте цен, не превышающем уровень 4 – 5%. А этого нет в планах у правительства даже на 2010 год. "Мы оцениваем возможность снижения средних ставок по ипотечным кредитам, предлагаемым банками, соразмерно снижению ставки рефинансирования. При этом отметим, что значительного снижения ставок по ипотечным кредитам в течение 2007 года мы не ожидаем", – считает директор департамента розничного бизнеса "АК БАРС" Банка Марат Ганеев. Руководитель департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Елена Хоркина вообще не ожидает снижения ставок, за исключением отдельных акций банков. Но с ней не согласен начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов, который говорит, что в текущем году возможно снижение ставок по ипотечным кредитам до 9 – 10% годовых в валюте и до 10 – 11% в рублях. В отдельных регионах уже к следующему году ставка может быть снижена еще больше: в Москве с начала 2008 года – до 6 – 7%, пообещал первый заместитель столичного мэра Владимир Ресин. Правда, это касается лишь "социальной" ипотеки, и пока не совсем понятно, кто будет возмещать банкам потери и как удастся решить вопрос с законодательством, которое ограничивает возможность сокращения стоимости ипотеки тремя четвертями размера ставки рефинансирования.

Плывущие по течению
Основными "модными тенденциями" ипотеки в текущем году, по мнению руководителя департамента ипотечного кредитования КБ "Юниаструм Банк" Сергея Бессонова, могут стать широкое распространение рублевых кредитов с плавающей ставкой, перекредитование и ипотечные кредиты без первоначального взноса. В Европе до 80% кредитов предоставляется на условиях "плавающей ставки", отмечают эксперты, в России этот продукт пока не очень распространен, по крайней мере среди физических лиц, но крупные компании уже давно занимают на этих условиях. Суть "плавающей ставки" заключается в том, что она состоит из двух частей: фиксированного процента, устанавливаемого банком, и специального индекса (LIBOR – если ссуда предоставляется в валюте, и MosPrime – если кредит выдается в рублях). Ее преимущество в том, что в случае снижения темпов инфляции в России и улучшения макроэкономических показателей страны значение индекса MosPrime будет снижаться, а значит, меньше будут процентные выплаты по кредиту. Но у этого механизма есть и оборотная сторона: индекс MosPrime может расти, а вместе с ним и платежи по ипотеке.

Учитывая, что процентные ставки по ипотеке постоянно снижаются, для тех, кто взял ипотечный кредит два-три года назад под 15 – 17% годовых, актуальным становится вопрос перекредитования. Они могут оформить новый кредит в другом банке, погасить им долг и платить проценты уже по новым ставкам. При разнице в ставках, которая образовалась за последние годы, это очень выгодно. Текущий год способен стать переломным для сферы перекредитования, полагают эксперты: с момента заключения первых ипотечных договоров прошло достаточно времени, чтобы разница в ставках стала ощутимой.

Первоначальный взнос
Принимая во внимание значительную стоимость квадратного метра, для многих потенциальных заемщиков принципиальным стал вопрос первоначального взноса: некоторые просто не в состоянии сразу заплатить 10% от квартиры, которая стоит, например, $200 000. "В этих условиях многие банки уменьшают минимальный первоначальный взнос: если сейчас в среднем по рынку он составляет 10%, то к концу 2007 года этот показатель может опуститься до 5%. Все больше банков будут предлагать ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом", – рассказывает Екатерина Валеева из банка "Северный морской путь". Некоторые крупные кредитные организации сейчас идут на значительные изменения требований к заемщику, и эта тенденция будет сохраняться. Например, "КИТ Финанс" недавно изменил требование к непрерывному стажу заемщика на последнем месте работы, снизив его до трех месяцев, а также увеличил предельный возраст заемщика до 75 лет. Другие участники рынка повышают максимальный срок погашения кредита до 30 лет, что способствует привлечению в ипотечное кредитование молодых семей. "Требования, предъявляемые к заемщику, смягчились, – говорит Сергей Козлов из СДМ-банка, – ранее совокупные расходы человека должны были составлять (вместе с ипотечным платежом) не более 90% от зарплаты, а сегодня 100%. До 75 лет увеличен порог по возрасту заемщика на момент окончания кредита".

Непопулярные инвестиции
Опрошенные "Ко" банкиры считают ипотеку одним из основных "драйверов" развития розничного банковского бизнеса в текущем году. "Динамика выдачи ипотечных кредитов "АК БАРС" Банка" в текущем году значительно возросла, что связано в первую очередь с внедрением новых ипотечных программ, предоставивших клиенту широкие возможности по приобретению готового и строящегося жилья, коттеджей, постоянному росту партнерской базы банка", – поясняет Марат Ганеев из банка "АК БАРС".

"По нашему мнению, вырастет ипотечное кредитование загородной недвижимости, а также будут развиваться программы кредитования первичного рынка недвижимости", – добавляет начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Hansabank (OAO) Анита Берзина. Банкиры рассчитывают, что объем российского рынка ипотечного кредитования в 2007 году должен увеличиться вдвое и достичь рекордных $17 млрд. При этом основной "взнос" будет сделан регионами, в том числе Подмосковьем, где сейчас ипотека развивается опережающими темпами. Этому способствует как относительная, по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом, дешевизна жилья в регионах, так и возросшая конкуренция банков на местах.

"По нашим оценкам, в 2007 году будут активно развиваться ипотека на приобретение земельного участка и ипотека коммерческой недвижимости", – рассказывает Елена Хоркина из МКБ. Заместитель директора развития розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидия Герцена также ожидает снижения цен на жилье на "несколько процентов". Более точный прогноз делать никто не берется, ведь в стоимость квадратного метра закладывается очень много факторов, начиная от объемов строительства и заканчивая бюрократическими препонами. Единственное, в чем уверены банкиры, – повторения прошлогоднего роста цен на жилье не будет. А поэтому они советуют воздержаться от так называемых инвестиционных покупок. "Сейчас просто невыгодно покупать недвижимость с целью продажи в этом же году", – говорит Лидия Герцена. "С точки зрения сохранения сбережений, вложения в недвижимость – это надежный инструмент, – отмечает Сергей Козлов. – Сейчас цены на недвижимость достигли пика, и вряд ли данный инструмент позволит получать такую высокую доходность, как раньше". "Вложения в недвижимость, конечно, выгодны, особенно при условии постоянного роста цен, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее, но говорить о том, что эти инвестиции принесут существенные дивиденды, достаточно сложно", – соглашается Сергей Бессонов. Однако по-прежнему сохраняется определенный процент заемщиков, приобретающих жилье по ипотечным программам для последующей перепродажи либо сдачи в аренду, признают банкиры.

ЧТО ТАКОЕ MOSPRIME
MOSPRIME – ставка межбанковского кредита, ежедневно рассчитываемая Национальной финансовой ассоциацией на основе данных 15 крупнейших российских банков. В СЕРЕДИНЕ МАРТА значение индекса MosPrime составляло около 5,4 – 5,7% годовых в зависимости от срока кредита. СТАВКА LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков. СРЕДИ НИХ Banque Nationale de Paris (Франция), Deutsche Bank (Германия), National Westminster Bank (Великобритания), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США), Bank of Tokyo (Япония). ЗНАЧЕНИЕ ИНДЕКСА LIBOR на середину марта составляло 5,3% годовых.

Проблемы покупателей новостроек продолжают оставаться одной из самых горячих тем: не прекращаются акции пострадавших дольщиков.

В тоже время спрос на более дешевое (по сравнению с вторичным) и комфортабельное жилье в строящихся домах не падает.

Эта статья посвящена самым распространенным вопросам читателей : как не оказаться в ловушке, приобретая квартиру в новостройке, и что делать, если вы уже «попали»?

«Дом готов, а договор - предварительный...»

Нам предлагают приобрести жилье в новостройке, которую уже приняла госкомиссия. Готовы дать ключи, предусмотрена плата за коммунальные услуги. Квартиры продаются по предварительным договорам, поскольку фирма еще не оформила дом в собственность. Насколько рискованна для нас такая схема?

Если дом еще не построен, то связываться с предварительными договорами очень опасно (подробно о рисках и о том, как их снизить, см. «КП» - «Ваш дом» за 14 и 21 ноября 2006 г.).
При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск - ожидание, пока удастся зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не являетесь полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т. д.).
А чтобы вы могли получить свидетельство о праве собственности, фирма должна сначала зарегистрировать дом в свою собственность и затем оформить с вами основной договор купли-продажи квартиры. Однако есть риск, что эти, казалось бы, чистые формальности затянутся на долгое время: если окажется, что фирма-застройщик не выполнила обязательства перед кем-либо из участников инвестиционного процесса, чаще всего - перед местной администрацией. Тогда не будет подписан акт о реализации обязательств по инвестконтракту, а без этого документа застройщик не может зарегистрировать свое право собственности на квартиры и, соответственно, не вправе заключать с вами договоры купли-продажи. Придется ждать, пока фирма уладит проблемы со всеми участниками инвестконтракта.
Чтобы не попасть в такую «засаду» или как минимум снизить риски, примите следующие меры:
- постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту;
- желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на дом. Обязательно указание срока, когда с вами будет заключен основной договор купли-продажи: скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны - застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет «тянуть резину» безнаказанно;
- если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя (так бывает чаще всего), то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.

Как рассчитать стоимость жилплощади?
У меня в договоре долевого строительства указано, что стоимость кв. м определяется путем увеличения фиксированной стоимости на ежеквартальный индекс изменения сметной стоимости строительства, а индекс публикуется без учета НДС. Как тогда будет рассчитываться стоимость? Надо ли учитывать НДС?
С уважением Вера.

- Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилплощади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные, «плавающие» схемы недопустимы! Так что в вашей ситуации, если миром не урегулируете спорные вопросы с застройщиком, придется разбираться в суде. Строго говоря, можно даже ставить вопрос о том, насколько действителен договор с подобным условием...
Кстати, нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре. Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться доплачивать.

Куда жаловаться на медлительного застройщика?
У меня по договору окончание строительства дома - третий квартал 2006 года. Дом уже два года стоит, а коммуникаций нет. Застройщик затягивает сроки сдачи госкомиссии. Что можно предпринять?

Обращайтесь в следующие инстанции:
- местные органы власти (районную администрацию, управу и т. п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек;

- рабочая группа по проблемам участников долевого строительства жилья при Общественной палате РФ. Здесь по сигналам дольщиков ставят на контроль проблемные объекты, обращаются в правоохранительные органы, помогают привлечь к урегулированию местные власти. Обращаться можно по телефонам: (495) 202-21-09, 202-24-36, 202-79-25. Полезную информацию найдете на сайтах http://www.oprf.ru/, http://www.stroim.com/.

Также имейте в виду, что вы вправе требовать неустойку за просрочку передачи квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». Это по 3% от уплаченной вами стоимости квартиры за каждый день просрочки. Правда, есть ограничение: максимальный размер неустойки не может превысить цену договора, т. е. уплаченную вами сумму.

Где искать эконом-класс?

В настоящее время, по данным специалистов, новостройки эконом-класса строятся в Москве в районе Кожухово и Митино, а также в городах Подмосковья: Красногорск, Железнодорожный, Лобня, Котельники. Точечные объекты эконом-класса (панельные дома различных серий) возводятся в Москве, например, в Свиблове (мкр. 20 - 21) - здесь построено несколько домов серии П-44Т и ее модификаций. Дома сданы и уже идет заселение.

Это пригодится
Если не хватает капитала...

«При выборе квартиры обращайте внимание на предоставление рассрочек, а также ипотечных кредитов». Рассрочки могут составлять от 2 до 9 месяцев (у разных застройщиков), в некоторых случаях они являются беспроцентными, что особенно выгодно покупателю.

Клиент — наше все
Объем российского рынка ипотечного кредитования неуклонно растет и к концу 2006 года, по данным заместителя председателя правления Абсолют Банка Олега Скворцова, превысил 145 млрд руб. Иван Анисимов, заместитель директора по работе с частными клиентами «Банка Сосьете Женераль Восток», оценивает развитие ипотечного рынка в прошлом году также позитивно: «В 2006 году в России наблюдался достаточно стабильный рост количества выданных кредитов. В крупных городах ипотечный портфель банков увеличился в среднем более чем на 50 % по сравнению с аналогичными показателями 2005 года. Получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку доступнее для широких слоев населения. Например, кредиты на покупку загородной недвижимости, кредиты под залог недвижимого имущества, в том числе и от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы, ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Развивается рефинансирование ипотечных кредитов, появились схемы продажи недвижимости из-под залога по облегченным процедурам». Об увеличении количества выданных кредитов говорят и в DeltaCredit. К началу 2007 года этот ипотечный банк выдал их свыше 10 тыс. на сумму более 500 млн долл. и собирается как минимум удвоить портфель.

Активное освоение ипотечного рынка требует определенной лояльности по отношению к потребителям. Однако стремление привлечь возможно больше клиентов вовсе не означает готовность банков ссужать деньгами всех и каждого. «В последнее время требования к заемщикам смягчились, — рассказывает директор по маркетингу DeltaCredit Ольга Базанова. — Так, наш банк рассматривает совместный доход не только супругов, но и детей, других родственников, столичная прописка теперь также необязательна. В свою очередь, лицо, обратившееся к нам за кредитом, обязательно должно представить кредитную историю (если она у него есть) и все запрашиваемые банком документы. При этом надо быть готовым объяснить некоторые факты своей биографии, например длительные перерывы в трудовой деятельности».

Если в выдаче кредита отказали, то далеко не всегда ситуация безнадежна. Возможно, причина кроется в предъявлении неполного пакета документов. Другое дело, если потенциальный заемщик не соответствует каким‑либо требованиям. Но и в такой ситуации пускаться во все тяжкие и подделывать справки о доходе, образовании и прочем не стоит. Во-первых, это уголовно наказуемое деяние. Во-вторых, андеррайтеры легко проверят всю информацию, а попасть в черный список означает навсегда закрыть себе дорогу к кредиту. В практике встречались случаи, когда заемщик сообщал о себе недостоверные сведения, например приносил фальшивую справку с места работы. Аналитик звонил в указанную организацию и выяснял, что такого сотрудника там уже нет или вообще никогда не было. Естественно, в подобных случаях в выдаче кредита банк отказывает.

«Ипотечный рынок в России очень либерален в части требований к заемщикам, — считает Ирина Радченко, председатель совета директоров ГК «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, — в результате чего многие банки работают практически при нулевой рентабельности». По словам Радченко, сегодня только в Москве 84 банка активно предлагают ипотечные программы, а общее количество программ достигает двух тысяч. По сравнению с 2005 годом условия предоставления кредитов претерпели значительные изменения: появились долгосрочные займы сроком до 20–30 лет, первоначальный взнос сократился до 10 %, а в некоторых случаях обходятся и вовсе без него, процентные ставки снизились в среднем на 1–2 %. Намного упростился и процесс получения ипотечного кредита, заявки рассматривают в более короткие сроки, быстрее оформляют документы по сделке. Все больше банков придерживается политики минимальных клиентских комиссий при выдаче и обслуживании кредитов. «В настоящее время, по крайней мере в Москве, требования к заемщикам достаточно гибкие, — заключает начальник отдела связей с общественностью компании «ФОСБОРН ХОУМ» Юлия Родионова. — Практически любой человек, имеющий достаточный доход, подтвержденный в той или иной форме, может претендовать на то, чтобы его кандидатура была одобрена банком».


Доверяй, но проверяй
Действительно, один из основных моментов, на который обращает внимание будущий кредитор, — это уровень дохода потенциального заемщика и наличие у него собственных средств. Поэтому если еще год назад по ипотеке приобретали в основном новые квартиры, то сейчас в связи с высокой стоимостью недвижимости в столице кредит чаще берут для того, чтобы, продав имеющееся в собственности жилье, купить другое, более дорогое. Так, семье с совокупным ежемесячным доходом полторы-две тысячи долларов можно рассчитывать на кредит в размере 80–100 тыс. долл., которого, к сожалению, уже недостаточно для приобретения даже однокомнатной квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье. Однако этой суммы вполне хватит на улучшение жилищных условий, например на обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика учитывают общий размер его дохода и степень подтвержденности, другую недвижимость в собственности, созаемщиков и иждивенцев, если они есть, а также наличие и качество кредитной истории. Все это вкупе позволяет оценить, имеет ли смысл банку предоставлять кандидату кредит на запрашиваемую сумму. Вместе с тем возможны ситуации, когда с финансовой точки зрения у человека все замечательно, но в прошлом он привлекался к административной ответственности, скажем, за вождение автомобиля в нетрезвом состоянии. Тогда вердикт банка может оказаться и отрицательным. Впрочем, человек имеет право повторно обратиться в эту или другую кредитную организацию и убедить инспектора в своей благонадежности.

Причиной отказа или снижения срока кредитования является и дата рождения клиента. Банки предпочитают, чтобы заемщик выплатил долг до достижения пенсионного возраста. Поэтому 45‑летняя женщина в отличие от мужчины вряд ли получит ипотеку на 15 лет. Еще банки не любят, когда их обманывают. Как уже упоминалось выше, не стоит представлять фиктивные документы или недостоверную информацию. Скорее всего отклонят и заявку лица, получающего зарплату, несоизмеримо высокую для своей должности. Даже если человек должным образом подтвердит свой доход, ему откажут на том основании, что в случае потери этого места он вряд ли найдет другую работу с аналогичным уровнем оплаты.

«Основания, по которым банк отказывает в выдаче кредита, можно разделить на относящиеся к личности самого заемщика и уровню и стабильности его доходов», — комментирует заместитель начальника управления жилой недвижимости «Московского риэлторского центра» Анастасия Ратушная. По словам эксперта, в первом случае однозначно не получат одобрения заявки лиц, имеющих судимость или уголовное прошлое, отрицательную кредитную историю, а также люди преклонного возраста. При оценке финансового положения заемщика, если он работает по найму, стоп-факторами станут неквалифицированный труд, отсутствие официального трудоустройства, общий трудовой стаж меньше года (в некоторых банках — менее двух), а на последнем месте работы — меньше шести месяцев (впрочем, сегодня это требование иногда смягчают, например, до четырех месяцев или даже одного, если заемщик был принят на работу без испытательного срока). Банк может отказать в кредите и в том случае, если размер заработной платы клиента превышает средние показатели по отрасли. Если заемщик — владелец собственного бизнеса, то инспектору определенно не понравится закрытость отчетности юридического лица (когда свыше 70 % всего оборота компании проходит «в черную»), небольшой период деятельности (менее года) и непрозрачная структура управления. Так, специалисты вряд ли смогут оценить доходность бизнеса, если в налоговую инспекцию подают «нулевой баланс», пусть даже по накладным и книге продаж набирается приличная сумма.

Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор», приводит экзотический пример (правда, из западной практики). Заемщику отказали в кредите потому, что когда-то, в студенческие годы, он не вернул книгу в университетскую библиотеку. У нас к таким вещам относятся проще, однако определенные предубеждения все же есть. Так, еще недавно банки не приветствовали профессии кандидатов, связанные с риском (сотрудники казино, телохранители, инкассаторы и др.). Бывали случаи, когда отказывали риелторам — эту работу считали недостаточно стабильной. Сейчас данные ограничения сняли. «Также экспертам банка бывает трудно оценить иногородний бизнес», — добавляет заместитель директора. Довольно часто ненадежному заемщику не дают от ворот поворот, а просто снижают сумму кредита или выдвигают дополнительные условия, например найти поручителей или предоставить какое-либо имущество в залог. «Отказ одного банка не лишает человека возможности обратиться в другой, тем более что требования к платежеспособности в них могут отличаться, и достаточно сильно», — подчеркивает начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимир Булыгин. «Более того, — добавляет он, — количество отказов по ипотеке не так велико, как при предоставлении нецелевых потребительских кредитов».

«Размер дохода и способ его подтверждения является одним из параметров, на основании которого эксперт принимает решение о выдаче кредита, — рассказывает Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования». — Ряд банков использует скоринговые модели для минимизации человеческого фактора при рассмотрении заявки. Они не всегда идеальны, и порой даже в целом положительный заемщик может недобрать баллы по одному из пунктов, что в итоге скажется на результате». Для справки: скоринг (англ. score — балл) — это инструмент, позволяющий быстро принимать объективные решения в ситуациях, когда требуется дать оценку человеку или факту. Соответственно, скоринговая модель — сумма баллов, начисляемых за наличие или отсутствие определенных качеств у заемщика, и чем она выше, тем более надежным считают кандидата. Таким образом, степень доверия к клиенту определяют автоматически, в чем заключены как достоинства, так и недостатки системы.

Помимо размера заработной платы кредитор оценивает различные факты биографии будущего заемщика и членов его семьи. Например, многие банки с подозрением относятся к кандидатам, в трудовом стаже которых были перерывы более месяца. По их мнению, это косвенный признак неспособности заемщика найти работу в силу своей невысокой ценности на рынке труда. Впрочем, по словам самих андеррайтеров, каждый случай — индивидуальный. Еще одна группа мотивированных причин отказа в ипотечном кредите, говорит П. Комолов, — несоответствие объекта недвижимости требованиям банка или страховой компании, то есть его низкая ликвидность.

Расчет затрат на приобретение с помощью ипотеки на вторичном рынке двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в панельном доме, расположенном в спальном районе Москвы (в 2005 и 2006 годах)

Факторы Декабрь 2005 года Декабрь 2006 года
Рыночная стоимость квартиры 140 тыс. долл. 250 тыс. долл.
Ставка по кредиту 13 % 11 %
Первоначальный взнос 20 % (28 тыс. долл.) 10 % (25 тыс. долл.)
Срок кредита 20 лет 25 лет
Ежемесячные выплаты 1430 долл. 2210 долл.
Необходимый минимальный доход семьи 2900 долл./мес. 4400 долл./мес.


Источник: RWAY

Точка насыщения
«При установившемся уровне цен спрос и предложение достигли баланса, — считает Александр Крапин, руководитель Информационно-аналитического агентства RWAY. — Круг потенциальных заемщиков и потребителей ипотечных кредитов из‑за роста цен существенно сократился». Эксперт считает, что снижение процентных ставок привело к уменьшению ежемесячных выплат в среднем на 10–50 долл. Однако из-за общего повышения цен на купленную по ипотеке квартиру в месяц нужно было отдавать на 50–70 % больше. Все это привело к сокращению платежеспособного спроса и переходу его в отложенный. С одной стороны, в сегменте ипотечного кредитования налицо бесспорный потенциал роста, а с другой — его развитие сдерживают быстрое повышение стоимости жилья и низкие темпы его строительства. Кроме того, доходы населения и уровень благосостояния хоть и увеличиваются, но не так стремительно, как цены на недвижимость.

В банковских кругах настрой более оптимистичный. Еще не охвачены региональные рынки, где цены не так велики, как в столице, а прирост объемов ипотечного кредитования только за десять месяцев прошлого года составил более 100 %. «Еще год назад на регионы приходилась лишь пятая часть сделок по ипотеке, однако по итогам 2006 года их доля увеличилась до 30–40 %», — констатирует президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

Согласно результатам последних социологических исследований сейчас потенциальными клиентами ипотечных банков являются 12 % россиян. Цифра не так велика, особенно по сравнению с показателями в странах Европы и США. Однако еще недавно в нашей стране процент людей, готовых воспользоваться ипотекой, был вдвое меньше. И потом, 12 % россиян — это свыше 5 млн семей. Количество программ, предлагаемых на данном рынке, будет только расти, уверены в DeltaCredit. Круг заемщиков несколько сократился, но тем не менее прослойка среднего класса — основного клиента ипотечных банков достаточно широка.

Цены на столичном рынке недвижимости зашкаливают даже в традиционно более дешевом сегменте новостроек. Накопить нужную сумму сложно, а свободные средства для подобной покупки есть далеко не у всех. В качестве удобного и доступного способа приобретения жилья застройщики активно предлагают оплату квартир в рассрочку. В чем суть этой схемы и чего следует опасаться покупателю?
Рассрочка и кредит
Итак, если собственных средств для единовременной оплаты приобретаемой квартиры не хватает, у покупателя остается два выхода — рассрочка и ипотечный кредит (возможность взять взаймы у друзей или получить наследство от заокеанского дядюшки-миллионера мы не рассматриваем). Часто эти понятия путают и под рассрочкой оплаты понимают покупку квартиры в кредит, что неправильно. Ипотечный кредит может дать лишь кредитная организация, а оформить рассрочку платежа — любой продавец. Кроме того, кредит на покупку недвижимости выдают только под обеспечение (в качестве которого, как правило, выступает приобретаемая квартира).
И, наконец, немаловажный вопрос — момент перехода права собственности. Если жилье приобретают с помощью ипотеки, то право собственности на него возникает у покупателя с момента государственной регистрации сделки купли-продажи. Другое дело, что одновременно с переходом права собственности регистрируется и обременение недвижимости залогом, и в случае неисполнения покупателем своих обязанностей по уплате долга банку, последний вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
При покупке квартиры в рассрочку переход права собственности осуществляется также после государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку этот факт напрямую не связан с исполнением обязательств по сделке. Правда, в соответствии с ГК РФ стороны могут указать в договоре, что исполнение обязательства по государственной регистрации перехода права собственности должно быть произведено только после внесения покупателем суммы за квартиру в полном объеме. Защита интересов продавца при оплате в рассрочку осуществляется с помощью так называемого залога в силу закона. Другими словами, до момента исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара в полном объеме, квартира находится в залоге у застройщика.
У каждого из указанных способов оплаты недвижимости есть свои плюсы и минусы. Ипотека предполагает долгий срок возврата кредита и сравнительно небольшие ежемесячные выплаты, однако за счет начисляемых процентов через 10–20 лет взятая у банка в долг сумма увеличивается в полтора-два раза. Оплата квартиры в рассрочку подразумевает, что ее стоимость будет внесена покупателем частями в течение значительно более короткого по сравнению с ипотекой периода времени — от нескольких месяцев до нескольких лет. Как и кредит, эта услуга редко бывает бесплатной, однако проценты здесь несколько ниже.
Как это работает?
Как правило, квартиру в рассрочку приобретают по следующей схеме. Покупатель выплачивает первоначальный взнос — от 10 до 70 % стоимости объекта в зависимости от этапа строительства, на котором находится дом, а остаток суммы вносит в течение определенного времени равными частями или по графику, согласованному с продавцом. Например, фиксированным может быть только срок первого и последнего платежа, а в каком размере и с какой периодичностью производить выплаты, покупатель решает сам. Важно, что долг следует погасить до сдачи дома госкомиссии.
Рассрочка бывает процентной и беспроцентной. В первом случае у покупателя после внесения первоначального взноса есть в среднем один-два года, чтобы рассчитаться с продавцом. На невыплаченную часть суммы ежемесячно начисляется 1–2 %. Формально это сопоставимо с ипотекой, средняя ставка по которой для новостроек равна 12–15 % годовых, однако за счет более коротких сроков переплата при покупке квартиры в рассрочку составит около 7–10 % в год. Также не следует забывать, что получение кредита потребует дополнительных затрат на оплату рассмотрения заявки в банке, страхование и т. п.
Беспроцентную рассрочку предоставляют на очень короткий срок, обычно на один-три месяца, реже на полгода. При этом программы оплаты жилья в рассрочку без взимания процентов предполагают, за редким исключением, большой первоначальный взнос — как минимум 30–50 % от стоимости квартиры.
Платить в рассрочку нужно аккуратно
В договоре рассрочки платежа (или договоре о долевом участии в строительстве) должны быть предусмотрены порядок оплаты приобретаемого жилья, размер и график выплат. В нем также могут быть установлены санкции за невыполнение покупателем своих обязательств, в частности по своевременному внесению платежей. Если же подобный штраф специально не оговорен, его размер определяют в соответствии с действующим законодательством (положения ГК РФ о неустойке и купле-продаже, другие нормативные акты).
Если речь идет о долевом участии в строительстве, то соответствующий Федеральный закон № 214‑ФЗ предписывает, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа соинвестор уплачивает застройщику штраф (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Кроме того, если договором предусмотрена рассрочка платежа, то систематическое нарушение дольщиком графика выплат (более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка длительностью свыше трех месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В этом случае он возвращает покупателю полученные от него денежные средства, а квартирой распоряжается по собственному усмотрению.
Почему именно рассрочка?
С финансовой точки зрения оплачивать покупку квартиры в рассрочку, безусловно, выгоднее, чем приобретать ее по ипотеке. Во-первых, переплата в этом случае будет несоизмеримо меньше, а, учитывая тот факт, что рынок недвижимости не стоит на месте, итоговая стоимость приобретенного в рассрочку жилья вполне может быть сопоставима с текущей рыночной ценой подобных объектов. Во-вторых, процедура получения кредита дольше и дороже, чем заключение с застройщиком соглашения о рассрочке, при котором покупателю не нужно ни заниматься сбором необходимых бумаг, ни ждать одобрения своей кандидатуры, теряя время и, возможно, квартиру, которую он собирается приобрести. К тому же в случае положительного решения о предоставлении кредита придется за свой счет застраховать покупку и свою жизнь. Наконец, не все продавцы охотно связываются с «ипотечниками», а программы продажи жилья в рассрочку есть у подавляющего большинства застройщиков.
Впрочем, все приведенные выше доводы относятся лишь к тем, кто уже имеет на руках довольно крупную сумму для покрытия первоначального взноса и готов в течение одного-двух лет внести остаток. Для тех же, перед кем остро стоит жилищный вопрос, а средств на его быстрое решение нет, пожалуй, наиболее доступным средством остается ипотека. Не считая наследства от заокеанского дядюшки-миллионера, разумеется.

Недвижимость: Меняем зимние квартиры на домик в деревне


Весной мысли о загородном жилье все чаще посещают измученных длинной зимой горожан. Риэлторы утверждают, что около 40% их клиентов готовы переключиться со столичных квартир на загородные дома. А вот многие ли могут себе это позволить? Попробуем помочь оценить возможности и сделать выбор.

До $50 000: крыша над головой

На рынке подмосковной недвижимости можно встретить дешевые предложения. За $10 000 и даже меньше. Только в большинстве случаев это будет маленький щитовой домик на территории садового товарищества, да еще с каким-нибудь близлежащим "сюрпризом" типа ЛЭП. И, разумеется, далеко от столицы - 90-100 километров.

Иногда попадается что-то более-менее приличное. Типа одноэтажной дачи площадью 40 квадратных метров на 8 сотках за $43 000 - и всего в 15 километрах от МКАД по Ярославке. Дача, конечно, не вчера и не позавчера построена, на заросшем участке, с деревянным забором, никакой охраны. Из благ цивилизации только электричество. Или трехэтажный коттедж из кирпича, крытый металлочерепицей. 18 соток, молодые сосны. Правда, это уже 100 километров по Дмитровке, и внутренняя отделка в доме не выполнялась, зато КПП на въезде, продмаг в семи минутах ходьбы - и всего $50 000. Но таких предложений на рынке немного, и уходят они очень быстро.

Впрочем, риэлторы относятся к недорогим объектам недоверчиво: "Все дешевое и ветхое предназначено не для проживания, это даже не рассматривается как недвижимость". Они предпочитают говорить о таких объектах как о "практически свободных" участках, на которых можно все снести и построить новое жилье. И еще "подводный камень" - когда документы выданы на старый дом, взамен которого возвели новый. "При любой сделке всегда надо посоветоваться с юристом-"загородником", - советует Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-недвижимость". - Он разберется и с домом, и с землей, и с массивом вокруг".
$50 000-100 000: эконом-класс
В этом ценовом диапазоне вы найдете много предложений, но большинство из них имеет некий "минус", который может перевесить возможные плюсы. Есть, допустим, хороший кирпичный дом, 200 квадратных метров за $93 000. Но электричество не подведено, да и далековато, 70 километров по Симферопольскому шоссе. Чуть дороже стоит дом в Кубинке - поближе к Москве, но отопление печное, да и территория военного городка не всем понравится. За $120 000 получаем дом из бруса, обложенный кирпичом, но опять же с печкой. Возможно, такие варианты больше сгодятся как дачи, а не как дома для постоянного проживания.

Вот как раз и дача. 40 километров от МКАД, Каширское направление, кирпичный дом, построенный в 1995 году. Два этажа, на 110 квадратных метрах есть камин, летняя веранда, балкон. 20 соток с садом и теплицей, асфальтированная дорога до дома и круглогодичная охрана. Это, пожалуй, потолок для эконом-класса - да и стоит он уже 150 000 "зеленых".

Особая история - недостроенные дома. Они дешевле. Можно за $110 000 купить дом с подрядом - участок в 12 соток, на котором построят 134 жилых квадратных метра, обещана вода, газ, свет и охрана. Все это за 43 километра по Волоколамке (придется смириться с пробками в Красногорске). Но у варианта с покупкой еще не построенного дома есть подводные камни. Строят дома, как правило, малоизвестные небольшие фирмы, хозяева которых имеют обыкновение время от времени бесследно исчезать. Вот и подумайте - охота ли вам еще в одной демонстрации "обманутых" участвовать.

Еще одна "подстава" кроется в недобросовестных объявлениях. Для эконом-класса это излюбленная уловка застройщиков. К примеру - за $72 000 предлагают поселиться в строящемся коттеджном поселке в полусотне километров от МКАД по Новорижскому шоссе. Место считается одной из лучших экологических зон Подмосковья, в десяти минутах - Истринское водохранилище. Площадь домов - от 220 квадратных метров, участков - от 12 соток. Охраняемая территория с контрольно-пропускным пунктом, поблизости школа, магазины и отделение Сбербанка. Все, казалось бы, просто замечательно. Радостно звонишь по указанному телефону... и узнаешь, что еще надо доплачивать за участок, а участки остались только большие, соток по сорок - пятьдесят, да и сам коттедж как минимум раза в два "приподнялся". Короче говоря, 400 "тонн" вынь да положь. "А на сайте старая информация", - беспечно сообщает телефонная собеседница.
$150 000-300 000: гамбургер с шампанским
В последнее время у риэлторов появилось новое выражение - "гамбургер с шампанским". Так они называют поселок эконом-класса в ближнем Подмосковье с коттеджами на 12 сотках. Имеется в виду сочетание дешевых домов и дорогой земли. Правда, гамбургер в отличие от вина не может с течением времени изменяться в лучшую сторону.

Излюбленная цифра риэлторов - $300 000. Именно к этой цифре стремится цена "среднего" подмосковного дома в новом коттеджном поселке. Но можно найти и значительно дешевле. "Предложения в ценовом диапазоне $150 000-300 000 - это объекты в новых охраняемых поселках со своей инфраструктурой, единым архитектурным стилем, собственной службой эксплуатации и так далее", - рассказывает "Известиям" Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости". За цену, равную стоимости "средней" городской квартиры, можно приобрести коттедж или таунхаус с придомовым земельным участком и нормальной экологией.

Вот, например, коттеджный поселок в 75 километрах от МКАД по Новорижскому шоссе. Каждая "дача" - по $162 000. За эти деньги получаем дом площадью 165 квадратных метров, магазин в поселке, красивый пейзаж вокруг, а еще обещают пруд "с последующим его зарыблением". Правда, надо торопиться - на такие предложения желающих предостаточно.

Какие минусы у этой стоимостной группы? При строительстве не используются дорогие материалы, площадь земельных участков обычно не превышает 15 соток (а в случае с таунхаусами - не более 4-6 соток), из благ цивилизации - зачастую только магазин в ближайшем населенном пункте. Лишь каждый третий поселок эконом-класса может похвастать собственными детскими, спортивными и развлекательными учреждениями.

Что же до таунхаусов, то следует сразу отметить - это не жилье для богатых, а "суррогат" загородного дома. И есть отличия между нашим "гибридом городской квартиры и загородного дома" и заграничным. За рубежом таунхаусы считаются "городским форматом". Дома с земельными участками размером до четырех соток находятся в черте города или в ближайшем пригороде. Они продаются "под ключ", с внутренней отделкой и встроенной техникой. У нас же земля в городской черте стоит слишком дорого, поэтому таунхаусы выгоднее строить за городом, но желательно не дальше 20 километров от МКАД. Более половины предлагаемых таунхаусов располагаются в зоне до 15 километров. Так что таунхаусы, которые дословно - "городские дома", у нас вовсе не городские. Они, как правило, продаются без отделки, значит, потенциальный покупатель должен быть готов потратить приличную сумму на ремонт.

Тем не менее популярность таунхаусов в России растет - за 2006 год спрос на данный вид недвижимости увеличился в два раза. И география их строительства значительно расширилась - "волна" поселков таунхаусов охватывает практически все подмосковные направления и категории покупателей. К примеру, таунхаусы в 18 километрах от МКАД по Минскому шоссе выставляются застройщиком на продажу в среднем по $200 000, средняя стоимость дома в поселке в 12 километрах от МКАД по Новосходненскому шоссе составляет $250 000, коттедж в десяти километрах от столицы по Волоколамке можно купить за $290 000.
$300 000-800 000: дом для жизни
Если у вас есть полмиллиона долларов, то таунхаусы для вас уже не вариант. Для вас - поселки бизнес-класса. Риэлторы полагают, что на рынке наблюдается даже "перенасыщенность" объектов этой категории. Такие дома, как правило, расположены в радиусе до 40 км от МКАД. Тут требования более жесткие и четко обозначены. Площадь строений - от 300 квадратных метров и выше, площадь земельного участка - не менее 15 соток. Количество домов в поселке не ограничено, но обязательно наличие собственной инфраструктуры. Вот тут в отличие от эконом-группы собственные магазины, школы, детские сады, рестораны и клубы имеются более чем в половине поселков.

Впрочем, если загородная недвижимость нужна только для проведения летних уик-эндов, то в развитой инфраструктуре, возможно, нет особой необходимости. Необходимый запас еды на выходные и в багажнике уместится. В конце концов до ближайшего населенного пункта полчаса на машине - и все дела. Закоренелым холостякам тоже подойдет - если активная жизнь в городе проистекает, а на лоно природы они только спать приезжают. А вот если жить за городом постоянно, да еще с детьми, тогда нужны школы, магазины, рестораны, прачечные и другие социальные объекты в зоне "шаговой доступности". Причем дети имеют обыкновение расти, поэтому будут расти и их запросы. Дабы дать потомству всестороннее образование, одной только школы может не хватить

Ипотека на квартиры в строящихся домах была всегда предметом интереса со стороны покупателей, поскольку квартиры в столице строятся большого метража, да и вложения в ремонт предстоят немалые. Что может предложить рынок покупателю сегодня, узнал «Собственник».

Большинство российских банков крайне неохотно выдают кредиты на покупку квартир на первичном рынке. «Не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке в незавершенной стадии строительства», – говорит вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович. По данным Национальной ипотечной компании, доля кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, составляет приблизительно 20% от общего числа, а оставшиеся 80% приходятся на кредиты для покупки недвижимости на вторичном рынке. Как отмечает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош, этот показатель, по их данным, и того меньше – около 10%, притом что устойчивый спрос в этом сегменте сохраняется. «Думаем, что на самом деле спрос выше, но далеко не все клиенты обращаются в банк, видя, что выбор квартир в новостройках невелик. По нашему мнению, до 30% клиентов, покупающих квартиры в типовых панельных домах, с удовольствием купили бы квартиру в новостройке», – считает эксперт. В целом игроки ипотечного рынка называют различные причины такой нелюбви банкиров к новостройкам.

Основные причины нелюбви
Во-первых, при покупке квартиры в новостройке залогом является не сама недвижимость, а гипотетические права на нее. «Основная проблема для развития такого вида кредитования заключается в следующем: квартира, которую заемщик покупает в кредит, оказывается в залоге у банка до момента полного погашения задолженности, и риски банка в этом случае меньше по сравнению с тем, когда он выдает кредит на новостройку, особенно на нулевой стадии», – говорит Алла Цытович. По ее словам, это препятствие можно обойти, если у заемщика есть уже одна квартира в собственности. Так называемая «ломбардная ипотека» позволяет заемщику получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется. Такие программы предлагают многие российские банки, но они, естественно, не распространяются на тех, у кого собственного жилья нет – а, как показывают опросы, таких покупателей большинство.

Во-вторых, банки беспокоятся о чистоте юридических отношений покупателя квартиры и застройщика. «Основным препятствием, мешающим свободному развитию ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, является нежелание застройщиков следовать закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». По сути, закон, призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, не действует», – говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам, несмотря на то что депутаты Госдумы приняли поправки к закону, строители продолжают работать в основном по выгодной для себя вексельной схеме, которая не устраивает многие кредитные учреждения. «Схемы заточены для ухода от налогов и всячески скрывают деньги, в то время как банк может кредитовать от той суммы, что идет по договору, и не может учесть некий «полис страхования», который составляет примерно 30% от общей стоимости квартиры», – говорит андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов.

В-третьих, большую проблему для кредитных учреждений создает несоблюдение строителями сроков выполнения работ. «Сроки не позволяют тем банкам, которые хотели бы заниматься этим направлением, нормально вести финансовую деятельность. Не обладающие бездонным карманом ипотечные банки зависят от продажи закладных и их секьюритизации. Пока квартира строится и оформляется в собственность, рефинансировать выданный на ее покупку кредит невозможно», – объясняет Павел Комолов. С этой точкой зрения соглашается и Алексей Дорош. По его словам, «до момента регистрации права собственности и, соответственно, регистрации закладной у банка отсутствует обеспечение и возможность рефинансирования кредита».

В-четвертых, не обошлось без чиновников. Крайне затянутая процедура получения права собственности не дает покупателю оперативно стать владельцем недвижимости, а банку – получить залог. «Другая проблема – сроки оформления права собственности на объект недвижимости, которые могут достигать 3,5 года от момента кредитования до получения прав собственности на объект в виде обеспечения, что также тормозит развитие ипотеки на первичном рынке недвижимости», – считает Алексей Дорош.

В-пятых, развитию ипотечного кредитования, по мнению экспертов, мешает общее положение дел на российском рынке недвижимости, где за последние два года недорогая квартира в новостройке стала большой редкостью. «Расслоение на рынке недвижимости стало очень сильным, так как целевой сегмент многих банков, ориентированных на вторичный рынок Москвы, ушел с рынка. Купить квартиру в Москве среднестатистическая московская семья сегодня не может», – говорит Павел Комолов. Более того, по словам Аллы Цытович, «объемы введения новостроек в строй пока оставляют желать лучшего».

Работа с застройщиками
Несмотря на все перечисленные причины, было бы ошибочным думать, что банки совсем не работают на первичном рынке. Тем более что в каждом кредитном учреждении определенный процент кредитов все-таки направлен на покупки в новостройках. Эта доля обеспечивается договоренностями банков с конкретными застройщиками или дружественными инвесторами. «Наш банк запустил программу кредитования на покупку квартир в новостройках осенью прошлого года. Кредиты выдаются на покупку квартир в строящихся многоквартирных домах, расположенных в Москве и Московской области и входящих в утвержденный банком список объектов. В индивидуальном порядке банк рассматривает возможность предоставления кредита на приобретение квартиры в других строящихся домах, но при этом для нас необходимо наличие акта приемки», – делится секретами работы на первичном рынке Алексей Дорош. По его словам, Русский ипотечный банк сотрудничает с такими компаниями, как «МИАН» и «Миэль», но «активно работает над расширением списка аккредитованных объектов».

«Застройщики заинтересованы в сотрудничестве с ипотечными брокерами, так как проводимая брокером работа помогает аккредитовать им свои объекты в тех банках, где потенциальному покупателю реально получить кредит, а значит, их квартиры будут лучше продаваться. В нашей компании специально для этого существует отдел по работе с застройщиками», – объясняет Павел Комолов. По его словам, польза от этой работы не только строителям, но заемщикам, которым кредитное учреждение облегчает поиск квартиры. Остается надеяться, что таких договоров между банками и застройщиками с каждым годом будет больше и больше.

Условия кредитования
Покупатель должен быть готов к тому, что за повышенный риск банка при кредитовании квартиры в новостройке придется платить увеличенную комиссию. Как правило, банки требуют выплачивать повышенный процент до оформления квартиры в собственность, то есть до того момента, когда риски становятся существенно меньше.

Как правило, банки берут процентную ставку от 15% до 22% в зависимости от степени рискованности покупки и к тому же требуют оформить полный страховой пакет. В зависимости от страховой компании эта колеблется от 1% до 2,3% от первоначальной суммы кредита в год.

Купить при этом квартиру можно далеко не в каждой новостройке. И рекламные объявления, которые говорят об ипотеке или рассрочке, могут часто не соответствовать действительности – клиенту обязательно надо самому звонить в обозначенный банк и выяснять, есть ли возможность кредита для данного дома и данного застройщика или продавца.

Наилучший случай, когда новостройка внесена в список тех объектов, по которым банк уже проверял документы, а значит, с покупателя снимается головная боль по предоставлению пакета документов от застройщика в банк. Если же новостройка в списках не числится, то с очень большой вероятностью купить ее в кредит не получится: нужны довольно серьезные действия со стороны застройщика и плотное общение с банком как покупателя, так и продавца новостройки.

И, раздумывая, стоит ли ввязываться в покупку новостройки в кредит, не забудьте существенное преимущество такой сделки: если уж банк одобряет покупку квартиры в новостройке, то, скорее всего, дом будет достроен и квартира передана в собственность, так что вероятность оказаться в числе бастующих дольщиков минимальна.

К тому же есть еще один плюс: деньги, как правило, перечисляются на счета продавца безналичным расчетом, что избавляет от платы за обналичивание средств, которая при покупке на вторичном рынке составляет примерно 1%.

Как сообщили во вторник в пресс-службе столичного департамента жилищной политики и жилфонда, в 2006 году в Москве заключено 13,6 тыс. ипотечных договоров как по программам банков, так и по социальной ипотеке.

В частности, по программам банков в прошлом году в Москве было зарегистрировано 12,4 тыс. ипотечных договоров, по социальной ипотеке - более 700 договоров, а по небанковским ипотечным программам - более 400 договоров.

"За 2005 год в Москве было зарегистрировано 6,9 тыс. ипотечных договоров", - отметил представитель департамента.
В пресс-службе рассказали, что больше всего в прошлом году ипотечных кредитов выдал Москоммерцбанк - 1,5 тыс. договоров. Следом за ним идут Сбербанк и Внешторгбанк - каждый более чем по 1,2 тыс. договоров. Банк "Дельта-кредит" в прошлом году заключил более 1,1 тыс. договоров, банк "Московское ипотечное агентство", на 100% принадлежащий правительству Москвы, - почти 800 ипотечных договоров.

В пресс-службе департамента также сообщили, что в среду на заседании Мосгордумы будут рассматриваться поправки в действующий городской закон "Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения", которые сокращают максимальный срок ожидания в очереди на получение жилья для получения максимального размера городской субсидии.
Так, в настоящее время чтобы получить максимальную субсидию 70% от нормативной стоимости жилья очередник, вставший на учет до вступления в действие нового Жилищного кодекса, должен простоять в очереди 15 и более лет. Поправками предусматривают, что для получения 70-процентной субсидии от стоимости жилья очередник должен простоять в очереди 10 и более лет.

Кроме того, время ожидания очередников, имевших на 1 января 2005 года право на льготы при предоставлении жилья, планируется сократить с 7 до 5 лет.
Одной из целей этого законопроекта станет сокращение к концу 2010 года максимального срока ожидания улучшения жилищных условий москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 10 лет, добавили в департаменте, информирует ИА «Интерфакс».

Московское жилье продолжает дешеветь. Вчера аналитический интернет-портал «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) сообщил об очередном падении средней цены предложений, рассчитываемой на основании заявок продавцов жилья. За прошедшую неделю квадратный метр в Москве подешевел еще на 2 долл., до 4208 долл. Впервые за два года этот показатель снизился неделей ранее. Тогда падение составило 3 долл.

Общее снижение цен на недвижимость в Москве подтвердил в беседе с корреспондентом «НГ» начальник аналитического отдела «ИНКОМ-Недвижимость» Александр Матвеев. По его словам, это нормальная ситуация для рынка, который рос столь бурными темпами в прошлом году. Особняком пока стоят лишь цены заявок на продажу монолитного жилья – они за прошлую неделю выросли примерно на 0,2%. «Низкокачественное жилье в цене понижается, а дорогое все равно растет», – говорит независимый эксперт рынка Геннадий Стерник. Это пока не сильно заметно, но «если раньше тренды в разных сегментах рынка шли плотно вместе, то сейчас кривые на объединенном графике пошли каждая по своей траектории», объясняет Стерник.

Несмотря на разнонаправленное движение цен-заявок в разных сегментах, следует учитывать, что в реальности квартиры продаются дешевле. Для всего рынка сейчас характерна ситуация снижения цен в процессе торга.

«И застройщики, и частники с большей готовностью предлагают скидки и идут на торг с конкретным покупателем», – говорится в комментарии руководителя «IRN.RU» Олега Репченко. В отдельных случаях продавцы в процессе торга с покупателем снижают цену на 5–10%.

Не переломило ситуацию и прозвучавшее на днях заявление начальника управления формирования градостроительных программ департамента строительства правительства Москвы Алексея Шепеля, который предположил, что объемы ввода жилья в этом году могут быть сокращены из-за неготовности транспортной инфраструктуры столицы к всевозрастающим перегрузкам. Александр Матвеев назвал это заявление «новогодним подарком для рынка», который может подстегнуть рост цен. Однако пока что цены понемногу снижаются.

На фоне падения цен инвесторы спешат избавиться от дешевеющих квадратных метров, с тем чтобы вложиться в другие, более доходные финансовые инструменты. По словам Матвеева, объем предложения на рынке вторичного жилья в Москве на 22 января составил около 37 тыс. квартир, то есть практически вернулся на уровень конца 2006 года.

Пока что заметного влияния на поддержание цен не оказали годовые бонусы и тринадцатые зарплаты, выплата которых завершается к концу января. В этом году эти ранее стимулирующие рынок деньги пока никак себя не проявили на внутреннем рынке. Не исключено, что получатели этих средств нашли более привлекательные инструменты, в частности, в последнее время заметен всплеск интереса к зарубежной недвижимости.

По словам Матвеева, «значительно возросло время экспонирования квартир, которое составляет сейчас более двух месяцев». Общее падение рынка не позволит вложениям в московскую недвижимость в этом году принести высокий доход. По мнению Стерника, до конца года цены «будут дрейфовать в коридоре от минус 5 до плюс 10 процентов в номинальном долларовом выражении», что с учетом инфляции, запланированной правительством в пределах 8%, делает вложения в недвижимость невыгодными.

Раскрытие банками эффективной ставки по кредитам в 80–100% вызовет у заемщиков шок, но не излечит их от потребности в деньгах, надеются банкиры. Поэтому снижать ставки они пока не намерены. Тем не менее постепенно конкуренция сделает свое дело, а снизить штрафы может помочь суд.

ЦБ обязал банки с 1 июля 2007 года предоставлять заемщикам информацию об эффективной ставке по кредитам. Сейчас она зачастую сильно отличается от декларируемой банками. По данным ЦБ, эффективная ставка по кредитам доходит до 45–50% при стоимости ресурсов для банков максимум в 6%. Все дело в том, что декларируемые 20–28% годовых процентной ставки дополнительно увеличиваются различными комиссиями, которые банки берут, например, за открытие и обслуживание ссудного счета, за снятие наличных в кассе или банкомате, за просрочку по кредиту или, напротив, его досрочное погашение.

Не исключено, что к решению Центробанк подтолкнуло дело, выигранное уже в двух инстанциях Роспотребнадзором у одного из лидеров потребкредитования – Хоум кредит энд финанс банка. Ведомство потребовало от банка вернуть заемщику суммы, которые тот переплатил из-за введенных комиссий. Этот случай настолько встревожил банковское сообщество, что Ассоциация российских банков даже обратилась в Верховный суд с просьбой лишить Роспотребнадзор возможности применять нормы закона «О защите прав потребителей» к банковскому бизнесу. Но в ноябре суд ответил, что ведомство может это делать.

Чтобы помочь избежать банкам проблем с клиентами, ЦБ недавно выпустил письмо, согласно которому тем из них, кто занимается массовым кредитованием, придется руководствоваться единой методикой расчета эффективной ставки. Центробанк проиллюстрировал письмо примерами расчетов. Один из них – потребительский кредит на год со ставкой 29% годовых и ежемесячной комиссией за ведение счета в размере 1,9% от суммы кредита. Эффективная ставка по такому кредиту в примере ЦБ равна 89,78%.

Ясно, что при помощи простой арифметики такой ставки получить не удастся. Банкиры говорят, без знания всей расчетной «кухни» не обойтись.

«Все комиссии и расходы по кредиту должны быть приведены к единому показателю – годовой ставке в процентах от суммы задолженности», – поясняет вице-президент Инвестсбербанка Алексей Михайлик. Например годовой процент за пользование кредитом (в нашем примере 29%) суммируется с ежемесячной комиссией за ведение счета, помноженной на 12 (1,9%х12). В расчетах также участвуют комиссия за снятие наличных, штрафы за просрочку платежа и другие сборы. В результате, после сложения всех этих показателей, приведенных к годовой ставке, получается эффективная ставка. Но и это еще не все. «Базой для расчета процентной ставки и, например, ежемесячной комиссии за ведение счета могут быть разные суммы. Например, процентная ставка может начисляться на остаток задолженности (таким образом, выплаты процентов со временем становятся меньше), а комиссия за ведение счета – на изначальную сумму кредита. Все эти тонкости придется учитывать при расчете», – добавляет директор департамента маркетинга Русь-банка Дмитрий Юрцвайг. Поэтому даже если банки, руководствуясь рекомендациями ЦБ, вывесят в своих офисах эффективные ставки по кредиту вместе со списком комиссий, формулами и примерами расчетов, проверить все самому рядовому заемщику будет крайне затруднительно.

Предоставить информацию заемщику в наиболее удобной форме можно, если на одном листе указать все единовременные и ежемесячные комиссии, а также детальный график платежей, говорит Валерий Кардашов, советник председателя правления по развитию бизнеса Русь-банка. Так клиент будет заблаговременно и точно знать сумму ежемесячных расходов и то, во сколько ему обойдется весь кредит.

Многие банки уже давно начали предоставлять своим заемщикам такие сведения. «Росбанк в полной мере информирует клиентов о стоимости кредита, в том числе предоставляя график платежей. По некоторым продуктам уже предоставляется эффективная ставка», – рассказал заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Дмитрий Вечканов. «Мы достаточно давно выполняем рекомендации ФАС и ЦБ. Указываем все комиссии и график платежей, но не рассчитываем эффективную ставку», – говорит первый зампред правления Первого республиканского банка Вячеслав Бармин. «Наш банк всегда раскрывал все комиссии для клиента и начал это делать еще до введения рекомендаций ФАС, примерно год назад», – говорит Дмитрий Юрцвайг из Русь-банка.

Тем не менее не всякий клиент, особенно если он берет кредит на покупку в магазине, будет скрупулезно складывать все месячные платежи. А приведенная в договоре эффективная ставка в размере 80–90% может его отпугнуть. Однако банкиры полагают, что шок будет временным: он не приведет к отказу от кредитов и не излечит от потребности в деньгах. Все опрошенные «Газетой.Ru» банкиры заявили, что снижения комиссий после вступления в силу требований ЦБ об обязательном раскрытии ставки ожидать не следует.

Тем не менее, если граждане получат возможность сравнивать ставки разных банков по одному и тому же виду кредитов, конкуренция за клиента все же может привести к постепенному снижению ставок. Что же касается штрафов за просроченные платежи по кредитам, тут заемщикам может помочь суд. Некоторые банки, стремясь избежать неплатежей, устанавливают жестокие штрафы за просрочку, которые могут доходить до 3% от суммы остатка по кредиту. Понятно, что в случае крупного кредита ежедневные штрафы составляют тысячи рублей, а шанс заемщика попасть в категорию проблемных стремится к 100%.

Юристы утверждают, что неадекватные по жестокости штрафы легко можно оспорить в суде, и такие прецеденты есть.

Однако, по мнению некоторых банкиров, проще было бы отрегулировать предельные нормы штрафов. «Идея законодательно установить ограничение по штрафам разумна: например, на уровне не более 0,5% в день от суммы просроченной задолженности», – полагает первый зампред правления Первого республиканского банка Вячеслав Бармин. «Но главное, чтобы размер штрафных санкций доводился до клиентов сразу, еще до подписания кредитного договора, чтобы заемщики знали свою ответственность», – говорит Бармин.

Как показывает практика, банки все реже отказывают потенциальным заемщикам. Однако существует ряд причин для отказа, о которых лучше знать заранее. Ведь недостаточность дохода — главная, но далеко не единственная причина отказа в получении кредита.

Доходы и подлинность документов
Как уже говорилось, главной причиной отказа в получении кредита считается недостаточность дохода: средний доход по Москве сейчас намного ниже средней планки, при которой банк готов прокредитовать покупку самой обычной однокомнатной в Москве. И если год назад состоятельными клиентами считались те, чей доход на семью составлял $1,5–2 тыс., то сейчас такой доход должен быть не ниже $2,5 тыс. Именно доход на члена семьи является одним из основных показателей для положительного или отрицательного решения банка.

Кстати, распространенное заблуждение потенциальных покупателей состоит в том, что банки учитывают только «белый» доход. Ситуация давно изменилась, и популярности ипотечных программ в немалой мере способствовало то, что банки принимают во внимание положение своих клиентов, получающих заработную плату по различным «серым» схемам, и учитывают доход «в конвертах». В последнее время участились случаи, когда заемщик предоставляет справки не за подписью руководителя организации (иногда это единственно возможный способ подтверждения «серого» дохода).

Однако это не значит, что банк можно легко обмануть. Бывают случаи, когда у заемщика есть родственники или знакомые «при должности», которые могут составлять «липовые» договора о работе по совместительству. В 90% случаев можно выявить подделку подписи или дохода. И это вполне может стать поводом для отказа в получении кредита. Подавая поддельные документы или утаивая информацию, заемщик обрекает себя на возможность отрицательного ответа и при этом может попасть в «черный список» заемщиков, которым обмениваются между собой некоторые банки.

Кроме того, причиной для отказа может послужить недостаточный стаж на новом месте работы – даже высокооплачиваемом. Если клиент на испытательном сроке, то банк предложит ему обождать с кредитом до его окончания. Кроме того, в случае сомнений в доходе банки предлагают сумму займа по своему усмотрению, чаще всего ниже той, которую запрашивал гражданин.

Немаловажное значение для банка имеет и биография клиента. Речь идет, конечно, не о его личной жизни (хотя иногда и о ней тоже), а в основном о профессиональной. Когда заемщик не может подтвердить свою трудовую деятельность за несколько прошлых лет – и вдруг, ни с того ни с сего, становится главным бухгалтером компании, не имея профильного образования, то ему с очень большой вероятностью откажут в получении кредита. Дело в том, что если заемщик с таким резюме потеряет работу, ему будет крайне сложно найти замену с аналогичным доходом.

Недостаток средств для первоначального взноса
Большинство банков сейчас предлагают программы с первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Однако заемщику надо иметь больше средств, чтобы оплатить страховые взносы и комиссию риелтора, а также прочие расходы по регистрации. И раньше в случае нехватки денег на эти расходы банки включали перед потенциальным заемщиком красный свет. Но сейчас эта причина становится все более редкой – чаще всего на первый взнос тот же банк готов выдать потребительский кредит. А в некоторых банках при соблюдении ряда условий возможно получить и кредит без первоначального взноса. Но для этого доход должен быть «белым», квартира должна покупаться только на вторичном рынке, а в договоре купли-продажи необходимо указание полной стоимости квартиры.

Выбор жилья
Немаловажное значение для банка-кредитора имеет не только личность заемщика, но и собственно объект залога, то есть квартира. Как правило, банк объявляет требования к приобретаемой по ипотеке квартире заранее. Обычные требования: дом, в котором находится квартира, не должен стоять в плане под снос или относиться к ветхому жилью. Квартира должна быть пригодна для проживания, иметь отдельный вход и использоваться по назначению. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. В 2006 году из-за роста цен банки стали менее требовательными к выбранной квартире, появились предложения по кредитованию комнат в коммунальных квартирах, и даже стали кредитоваться квартиры в панельных хрущевках (выборочно).

Однако по этому параметру количество отказов незначительно, потому как риелторы прекрасно ориентируются в том, какая квартира пройдет проверку в банке. Возможно кредитование даже в «проблемных» домах с деревянными перекрытиями, однако в таком случае заемщик будет вынужден оплатить страхование по повышенному тарифу, и фактически экономии от покупки такого жилья не будет никакой.

Что касается первичного рынка жилья, то тут отказов в связи с объектом может быть намного больше: и отсутствие всех необходимых документов на строительство у застройщика, и некорректные договоры с дольщиками, и множество других нюансов, которые приводят к тому, что отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты будущей квартиры, а следовательно, и ее залога перед банком. «Собственник» расскажет об этом в следующей публикации.

Доверенность. Корень этого слова содержит такие понятия, как «доверие», «вера». Совершая сделки с недвижимостью, важно не обмануться в человеке, чья добросовестность, как вы считаете, вне всякого сомнения, и не пострадать материально. В предложенной статье мы поговорим о том, что включает в себя понятие «доверенность», выясним основные аспекты действия документа на приобретение либо отчуждение недвижимого жилого имущества, расскажем об особенностях такой процедуры, как «передоверие», затронем основные острые углы, связанные с покупкой или продажей жилья по доверенности. На все перечисленные вопросы читателям журнала «Недвижимость и цены» ответит юрист Таганского отделения Группы компаний Московской городской службы недвижимости (МГСН) Ольга Лозовская.
Зачем оформляем и что включаем?
Бывает, что по долгу службы, из-за болезни либо по иным причинам человек не в состоянии самостоятельно заниматься куплей-продажей жилья. Выход из такой ситуации есть — составить доверенность. Ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предоставляет гражданину возможность не участвовать лично в совершаемых им сделках, а передать право подписи своему представителю.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признают письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для представительства перед третьими лицами. Доверенность оформляют для совершения как одного действия (например, только на сбор необходимых для сделки документов или на регистрацию договора купли-продажи), так и нескольких. По генеральной доверенности доверитель разрешает поверенному распоряжаться имуществом, в том числе осуществлять сделки купли-продажи. Объектом генеральной доверенности может быть любая собственность, включая дачу, квартиру, машину и т. д.

Доверенность на куплю или продажу недвижимости, в том числе квартиры, должна быть обязательно нотариально удостоверена и содержать следующие реквизиты:
* место и дата подписания;
* фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверителя;
* фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания поверенного;
* адрес квартиры, на действия с которой выдают доверенность;
* срок действия доверенности;
* подпись доверителя;
* удостоверительная надпись и печать нотариуса.

Определяем полномочия и сроки
Для проведения операций с жильем по доверенности нужно четко определить полномочия поверенного, то есть зафиксировать, какие именно функции на него возложены: сбор документов, продажа квартиры, подписание договора купли-продажи и получение денег, сдача и получение или только сдача документов на государственную регистрацию сделки и т. д. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же дата, когда документ потеряет силу, не определена, он действителен в течение года со дня выдачи.

С правом передоверия
Если в назначенный день поверенный не может присутствовать, например, на регистрации, то законом не запрещено, если он передаст права на проведение этой процедуры другому лицу. Но такое возможно, если в доверенности есть фраза «с правом передоверия…». Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой он выдан.

Приобретаем по доверенности: чего надо опасаться
Безопасно ли приобретать квартиру, продаваемую по доверенности? Ответить на вопрос однозначно нельзя. С одной стороны, бывают ситуации, когда жилье можно продать только по доверенности (болезнь, преклонный возраст собственника, длительная командировка). С другой стороны, проводить такую сделку рискованно. Перечислим основные моменты, на которые нужно обратить внимание.

Прежде всего надо посмотреть, когда выдана доверенность. Чем меньше промежуток времени между датами выдачи названного документа и заключения договора купли-продажи, тем лучше. Ведь действие доверенности прекращается по самым разным причинам, а не только в связи с истечением срока.

В частности, она может потерять силу вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Случается, что такой факт неизвестен представителю продавца квартиры либо он намеренно скрывает эту информацию. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи необходимо подъехать с посредником к нотариусу, удостоверившему передачу прав по сделке, и выяснить у него, не была ли доверенность отменена.

Кроме того, доверенность утрачивает силу в связи со смертью выдавшего ее гражданина либо при признании его недееспособным, безвестно отсутствующим и т. д. Об этом покупатель квартиры может быть не поставлен в известность недобросовестным представителем продавца, а бывает, что клиент и вовсе становится жертвой мошенников. В практике МГСН был такой случай. К нам обратились граждане, желающие продать квартиру. На первый взгляд все выглядело благополучно, но когда мы стали проводить тщательную юридическую проверку объекта недвижимости, то обнаружили, что продавец купил в свое время это жилье по доверенности. При выяснении обстоятельств предыдущей сделки оказалось, что дата получения письменного уполномочия была обозначена позже даты смерти собственника на один день. Мы отказались от продажи «нехорошей» квартиры, а ведь кто-то ее приобрел… Таким образом, в день заключения договора купли-продажи необходимо связаться с собственником жилья и убедиться в том, что доверитель находится в добром здравии и не передумал реализовывать квартиру.

Стоит также обратить внимание на ситуацию, когда владелец недвижимости находится за границей и доверенность удостоверена либо иностранным нотариусом или компетентным органом, либо в российском консульстве. В первом случае документ должен иметь апостиль (штамп в форме квадрата со стороной не менее девяти сантиметров; его ставят на официальных бумагах, исходящих лишь от учреждений государств — участников конвенции, в том числе нотариальных актах). Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации. Если на доверенности нет такого штампа, то в нашей стране она и, соответственно, сделка будут недействительны. Но даже если названный документ удостоверен в консульстве, расслабляться не следует. Ведь пока эту бумагу переправляли вам по почте из-за океана, с человеком, выдавшим ее, могло что-либо произойти или он просто передумал и отозвал доверенность, и т. п. Поэтому перед совершением сделки необходимо узнать у посредника телефон собственника квартиры, связаться с ним и попросить подтвердить полномочия человека, занимающегося продажей его квартиры.

Также надо помнить, что существуют доверенности, которые согласно ст. 185 ГК РФ приравнены к нотариально удостоверенным (подтвержденные главврачами военных госпиталей, командирами воинских частей, капитанами кораблей дальнего плавания, начальниками исправительных учреждений).

Продаем по доверенности: совет профессионалов
Если вы решили продать квартиру, но времени, чтобы самостоятельно заниматься данным вопросом, у вас нет, рекомендуем обратиться в профессиональное агентство недвижимости. Представителю надежной риелторской компании вы можете поручить или весь процесс реализации квартиры по доверенности, что будет абсолютно безопасно, или только сбор справок и документов, а самому лишь подписать договор купли-продажи и получить деньги за квартиру.

При проведении сделки через посредника всегда нужно помнить о возникающем риске. Предположим, вы оформляете доверенность на случайного человека, а в ней написано: «Продать квартиру, расположенную по такому‑то адресу, любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению, заключить договор купли-продажи, вносить в него изменения, зарегистрировать договор, получить деньги и т. д.». И тогда не исключена ситуация, что поверенный, оказавшийся на деле ненадежным, продаст квартиру, а деньги, полученные от ее реализации, вам не передаст.

По мнению ведущих специалистов по банковской рознице, в следующем году ставки по вкладам практически не изменятся, опережающими темпами будут развиваться ипотека и "карточное" кредитование. Стоит ожидать снижения реальной стоимости автокредитов и ипотеки. Будет выгодно вкладываться в золото, а вот феноменальных доходов на рынке недвижимости следующий год не подарит.

Доходность вкладов не изменится

Многих, наверное, интересует, какая в следующем году сложится доходность вкладов. Ведь именно на банковских депозитах специалисты советуют держать не менее 30-50% сбережений и соответственно не более чем половиной средств рисковать на других рынках: фондовом, "золотом" или недвижимости. Как известно, доходность вкладов зависит от ставки рефинансирования Банка России, которая определяется уровнем инфляции. Снижение официального уровня инфляции влечет за собой снижение ставки рефинансирования, что провоцирует снижение ставок по вкладам. Однако, несмотря на прогнозируемое снижение уровня инфляции в 2007 году до 6.5-8%, банкиры не ожидают такого же снижения доходности вкладов. Дело в том, что в 2006 году благодаря расцвету потребительского кредитования россияне стали больше тратить и меньше сберегать. И сейчас вместо притока денег рынок банковских вкладов переживает отток средств. В такой ситуации банкиры просто не могут существенно снижать доходность депозитов, и в следующем году, по их мнению, доходность вкладов останется практически неизменной.

"Максимальные процентные ставки, предлагаемые кредитными организациями по срочным вкладам в рублях, составляют в зависимости от срока вложения, надежности кредитной организации от 4 до 15% годовых, в долларах - от 3 до 12%, в евро - от 3 до 12% годовых, - говорит начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анна Горячева. - Считаю, что примерно данный уровень ставок сохранится на 2007 год". Екатерина Демыгина, зампредправления банка "Союз", прогнозирует незначительное - на 0.5-1% - снижение ставок по вкладам в рублях. Иная ситуация с валютными депозитами. "В настоящее время сохраняется тенденция по увеличению стоимости привлечения ресурсов на западных рынках, поэтому ставки по депозитам в иностранной валюте могут увеличиться", - полагает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка (ММБ) Алексей Аксенов.

Недвижимость всегда в цене
Недвижимость эксперты считают самым надежным инструментом хранения денег. "По прогнозам риэлторов и застройщиков, падения цен на недвижимость не предвидится. В октябре 2006 г. рынок недвижимости немного "замер", но это еще больше подтолкнуло граждан РФ, нуждающихся в отдельном жилье, приобрести квартиры за счет кредитных средств. Тем самым спрос на недвижимость будет восполнен, и цены на недвижимость плавно, но верно будут расти и дальше", - полагает начальник управления розничного бизнеса Инвестторгбанка Елена Смирнова. Однако, по мнению банкиров, не стоит ожидать такого же феноменального роста, как в этом году. "В настоящий момент цены на недвижимость достигли достаточно высоких показателей, есть отдельные недооцененные регионы и сегменты рынка, но в крупных городах существенного роста ждать не стоит, - считает начальник финансово-экономического управления банка "Московский капитал" Виталий Бабенко. В Промсвязьбанке полагают, что рост на рынке жилой недвижимости в 2007 году не превысит в Москве 5-10% в среднем по разным сегментам рынка. "Сейчас делать вложения в недвижимость стоит тем, кто планирует инвестиции на долгосрочную перспективу: быстрой отдачи рынок жилья не даст, - отмечают в банке. - Для повышения доходности рекомендуем вкладывать средства в закрытые ПИФы недвижимости, которые диверсифицируют свой портфель вложениями в быстрорастущие рынки офисной, складской и т.п. недвижимости. Это позволит снизить риски, повысить доходность и ликвидность вложений".

Всем дадут по карте
Катализатором роста цен на рынке недвижимости могут стать ипотечные кредиты. Именно ипотека, по мнению экспертов, в 2007 году будет развиваться активнее других видов кредитования. "По некоторым данным, сейчас около 80-85% жителей крупных городов не удовлетворены своими жилищными условиями, - объясняет Алексей Аксенов из ММБ. - Высокие цены на недвижимость привели к тому, что людей, которые могут купить жилье без кредита, становится все меньше. И единственный способ улучшения жилищных условий - это ипотечный кредит".
Помимо ипотеки эксперты прогнозируют динамичное развитие рынка автокредитов и кредитных карт. "Преимущества кредитования посредством кредитных карт уже сегодня очевидны для потребителей, о чем говорит постоянно растущее число их пользователей, - отмечают в ММБ. - Револьверный характер кредитования, наличие беспроцентного льготного периода и универсальность кредитных карт дают им определенное преимущество перед "магазинными" кредитами или потребительскими кредитами. Кроме того, в 2007 году продолжится развитие инфраструктуры - по стране будет все больше точек приема карт, что сделает этот продукт еще более привлекательным для клиентов".

Цена кредита снизится на 1%

Банкиры прогнозируют сближение тарифов и стоимости займов в автокредитовании, ипотеке и "карточном" кредитовании. "Средняя цена кредита будет стремиться к лучшим сегодняшним значениям, - считают в ММБ. - Например, по нашим прогнозам, средние ставки по ипотечным кредитам в рублях снизятся в следующем году с сегодняшних 12-13% до 11-12% годовых. Кроме того, будут расти сроки и увеличиваться суммы всех видов кредитов. Также улучшаться будут и неценовые параметры кредитов: будут снижаться сроки рассмотрения заявки, еще более мягкими будут требования к заемщику, упростятся процедуры получения и погашения кредитов".

В нецелевом (кредиты наличными) и "магазинном" кредитовании заметного снижения реальной стоимости займов ожидать не стоит. "Потребительское кредитование будет являться головной болью многих банков и основным фактором ухудшения качества кредитного портфеля, - утверждает зампредправления банка "Северный морской путь" Дмитрий Светлов. - На рынке потребительского кредитования объективно должна сложиться олигополия крупнейших игроков - в этом виде бизнеса устойчивый доход и покрытие рисков можно получить только при значительном размахе операций. Мелкие и средние игроки не смогут нести такую нагрузку по рискам и будут вынуждены уйти в менее рискованные сегменты рынка - ипотеку и автокредитование, где уровень конкуренции начнет повышаться, что хорошо для клиента".

---

В какой валюте брать кредит?

Казалось бы, долларовый кредит лучше, поскольку, по мнению большинства экспертов, "зеленый" будет дешеветь и дальше. Но то, что доллар дешевеет сейчас, не исключает обратную динамику через год-два. Поэтому банкиры дают такой совет на следующий год. Краткосрочные кредиты (или кредиты, которые планируется погасить досрочно в первой половине 2007 года) лучше брать в долларах. Поскольку, по их мнению, в начале года ожидается рост рубля. Во второй половине года рост рубля может замедлиться (на фоне снижения притока спекулятивных средств перед выборами, роста импорта и снижения темпов роста экспорта), поэтому краткосрочные кредиты они советуют брать в рублях. А долгосрочные кредиты эксперты рекомендуют получать в валюте дохода.

---

Какие дистанционные каналы обслуживания частных клиентов будут активно развиваться в 2007 году?

Денис Белов, начальник управления информационных технологий Банка проектного финансирования:

- В 2007 году наиболее востребованным каналом обслуживания для частных клиентов останется система дистанционного банковского обслуживания, предлагающая практически полный спектр услуг для частных клиентов, - переводы и платежи, кредитные и депозитные операции, полный набор услуг с пластиковыми картами и многое другое. Способом доставки и управления данными потоками информации будут как традиционные каналы (интернет, телефония, IVR), так и каналы, только набирающие популярность (мобильный интернет, SMS-сервисы и др.). Количество, а главное качество современных каналов дистанционного обслуживания будет расти вместе с появлением новых технологий, постепенно сводя к нулю необходимость физического присутствия клиентов в офисе.

Дмитрий Светлов, заместитель председателя правления банка "Северный морской путь":

- Интернет-банкинг, особенно с использованием WAP-технологий и компактных персональных компьютеров.

Анна Понкратова, директор департамента маркетинга розничного бизнеса НОМОС-банка:

- В ближайшие годы активное развитие получат сервисы удаленного доступа клиентов банков к своим карточным счетам через интернет и мобильный телефон. Это обусловлено растущим интересом пользователей к удаленным и on-line сервисам во всех сферах, включая сферу банковских услуг. В ответ на растущий интерес клиентов проводить платежи в пользу популярных поставщиков услуг (операторов сотовой связи, интернет-провайдеров, коммунальных служб и др.) через терминалы самообслуживания банки будут активнее развивать свои сети банкоматов с функцией cash-in.

Кирилл Тремасов, директор аналитического департамента Банка Москвы:

- Уже появляются такие услуги, как оплата паев ПИФов через банкоматы. Думаю, ряд управляющих компаний предложит новые варианты дистанционного обслуживания.