Откройте свой Мир!

Мы снова впереди планеты всей 
Израиль занял третье место в мире по росту цен на недвижимость в 2010-ом году. Впереди только Латвия - в которой за год до этого цены упали ровно вдвое, и Сингапур, в котором в 2012-ом году наблюдалась стангация цен. Израиль же и в 2012-ом году показал рост цен на четверть.

Все это происходит несмотря на попытки израильского Центробанка остудить рынок недвижимости путем повышения банковских ставок и органичений на ипотеку.

Положительная динамика цен на недвижимость в Израиле связана с двумя основными факторами - устойчивый и увеличивающийся внутренний спрос, и резкое увеличение участия иностранных покупателей - на фоне накопившегося за десять лет дефицита строительства нового жилья.

Начнем с внутренного спроса. Израиль является практически единственной западной страной с положительным приростом населения. Однако еще более важным фактором является не общее количество жителей, а число потенциальных покупателей недвижимости, то есть людей в возрасте 25-39 лет. И именно этот сегмент будет в Израиле расти до середины следующего десятилетия. Таким образом, будет расти число семей - то есть количество потребителей недвижимости. Еще одним важным фактором роста цен на недвижимость в Израиле является … постоянный рост разводов. После развода семье нужна уже не одна единица жилья, а две.

Перейдем ко внешнему спросу. Я считаю, что для иностранцев "Израиля", как самостоятельного бренда, практически не существует - есть три отдельных бренда, рассчитанных на разные социо-экономические категории покупателей:
1. Эйлат. Это типичная курортная зона. Здесь недвижимость покупают в основном французы и русские, первые - только в качестве "дачи", у вторых же присутствует особая категория: много бизнесменов из восточной части России живут в Эйлате зимние полгода, летом возвращаясь в Россию, иногда с семьей, иногда без. В основном политика российских покупателей в Эйлате все же делится между покупкой домов и квартир со сдачей их в краткосрочную аренду в свое отсутствие, и покупкой для личного пользования без сдачи в аренду.
2. Побережье Тель-Авива. Эта зона включает в себя, помимо собственно Тель-Авива, также расположенные севернее Герцлию и Нетанию, а с недавнего времени и Бат-Ям, расположенный южнее Тель-Авива, и предлагающий новые элитные проекты на первой линии от моря по заметно более низким, чем у северных соседей, ценам.
3. "Золотой Иерусалим". Здесь представлены в основном покупатели с более ярко выраженной религиозной составляющей принятия решения, причем не только иудеи, но и христиане. Тут на рынке вместе с русскими доминируют американцы, англичане и французы.

Основным отличием внещнего спроса на израильскую недвижимость является девирсификация спроса между покупателями из разных стран. Если в середине прошлого десятителетия американцы скупали дешевую для них израильскую недвижимость за дорогие доллары, то сегодня их присутствия на рынке практически не заметно ввиду кризиса на внутреннем американском рынке и резкого падения курса доллара к шекелю. На смену американцам рост курса евро привел на израильский рынок европейцев, в первую очередь французов.
В 2006-08 гг. очень активны были и покупатели из России, к которым постепенно присоединились и граждане Украины. Обе эти категории смело волной кризиса, однако если украинских покупателей Израиль все еще ждет назад, особенно в связи с недавней отменой виз, то россияне вернулись на израильский рынок недвижимости уже в начале 2012-го года, и за прошедший год существенно увеличили как количество совершенных ими сделок, так и стоимость покупаемых активов.