1.  Предварительный договор купли-продажи объекта или предварительный договор долевого участия.

Основные положения и риски:

- Деньги внесенные в качестве аванса или задатка называются обеспечительным платежом;
- Не построенный объект принадлежит застройщику;
- Существует возможность продать несуществующий объект другому покупателю;
- При просрочке заключения основного договора с момента или после заключения
предварительного договора (согласно ГК РФ этот срок составляет 1 год) понудить
Застройщика заключить основной договор невозможно даже через Суд;
- Имеется возможность увеличивать конечную стоимость объекта и изменять его характеристики;
- Невозможность заставить застройщика заключить основной договор и прекращение обязательств застройщика через год;


- Регистрация
предварительного договора не требуется и не предусмотрена законом и
соответственно не защищает от двойных продаж и потерянных средств. Права
требования на квартиру не возникает.

2.  Договор бронирования квартиры.

Основные положения и риски:

- Предварительный Взнос в размере 10-30% стоимости объекта в обязательства того,
что объект не будет никому продан кроме стороне, заключившей договор;
- Договор бронирования не образует права требования квартиры и не гарантирует
соблюдения прав.

3.  «Депозитная» или «Банковская» схема:

Основные положения и риски:

-  Открытие депозитного или расчетного счета в строго определенном банке, с которым у Застройщика оформлены партнёрские отношения (Застройщик является Заёмщиком у Банка и не привлекает средства дольщиков);
- Договор депозитной схемы не образует права требования квартиры;
- Отсутствие явных обязательств со стороны Застройщика перед вкладчиком;
- Деньги вкладчика могут вернуть за вычетом банковских процентов.

4.  Договор займа.

Основные положения и риски:

- Застройщику предоставляется Займ на осуществление его деятельности по созданию объектов, при этом они не считаются взносом за квартиру;
- Кредитор получает по итогам вознаграждение выраженное например в размере стоимости квартиры, на которую он рассчитывает;
- Договор займа не образует права требования квартиры.

5.  Вексельная схема.

Основные положения и риски:

- Заключается два соглашения (предварительный договор купли-продажи квартиры и
договор купли-продажи векселя);
- Заказчик вносит деньги и на такую же сумму получает вексель от Застройщика, при
этом Застройщик обязуется погасить вексель «квадратными метрами»;
- Не мешает Застройщику полученные от граждан деньги использовать в любых целях в том числе и на строительство объектов, а затем продать объекты другим лицам по
цене уже вновь построенного объекта (на конечный срок ввода в эксплуатацию
объектов), а затем рассчитаться с гражданами-векселедержателями (Застройщиком
присваивается разница стоимости объектов);
- В случае банкротства застройщика по векселю получить что-либо проблематично,
так как кредиторы удовлетворяются из средств продажи активов, а не пассивов.

6. Договор соинвестирования или инвестиционный договор.

Основные положения и риски:

- Все коммерческие риски Инвестора возлагаются и на нового Инвестора;
- Признание договора незаключенным с Инвестором.
                                                                                                             
7. Договор вступления в жилищно-строительный кооператив

Основные положения и риски:

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение граждан, целью которого является удовлетворение потребности граждан в жилье (строительство жилого дома вскладчину).  Схема работы ЖСК проста: либо ЖСК выступает в качестве застройщика и строит дом, где пайщики организуют всю работу - нанимая подрядчиков, проектировщиков, технического заказчика и прочих специалистов, либо когда компания-застройщик привлекает деньги, путем создания подконтрольного ЖСК и где ЖСК практически является отделом продаж компании-застройщика.
- При вступлении нового члена в ЖСК заключается договор паенакопления. В
соответствии с законом члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью
кооператива, в пределах своих паев и в случае образовавшихся убытков
кооператива, должны внести дополнительные взносы. Таким образом, члены ЖСК
берут всю ответственность на себя и все риски застройщик может переложить на
пайщиков;
- Договор паенакопления не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, а значит возможна многократная продажа квартиры (безмерное увеличение количества членов ЖСК);
- В отличие от договора долевого участия, на членов ЖСК не распространяются правила о взыскании неустойки;
- У застройщика или ЖСК имеется возможность увеличить конечную стоимость квартир (цену договора).
- При нарушении сроков сдачи жилого дома и передачи квартир членам ЖСК (при затяжном строительстве дома дольше, чем это предусмотрено договором) взыскать деньги с Застройщика или с ЖСК у членов ЖСК не получится.

8. Прочие схемы (договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества и вступление в коммандитное товарищество) возможны, но требуют детальной проработки, так как,
договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества и
вступление в коммандитное товарищество рассчитаны на получение прибыли от
деятельности товарищества, более того потребительский кооператив не может
осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению для этих целей
денежных средств граждан.


 Статью подготовил Генеральный директор компании «ПроектТехСервис» Чернышов Александр Евгеньевич

---

 
№________                                                                             Начальнику ТБТИ Южное г.Москвы
от  «21» марта  2012 г.                                                                  Ярославцевой О.Н.  



ООО «фирма «СОЛБИ»  (далее общество) 20 февраля 2012 года обратилась в Южное ТБТИ с просьбой выдать документы (Выписка из технического паспорта, Кадастровый паспорт, Справки о состоянии здания/помещения) на капитальное строение по адресу:  ул. Красного Маяка, д.15А, стр.2.  Строение принадлежит на правах собственности ООО «фирма «СОЛБИ».  Согласно выписки из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу «одного окна», заявка зарегистрирована за регистрационным номером 23 50 300335.Получив вышеуказанные документы, официальный представитель общества установил, что в документах присутствуют примечания и ссылки на незаконное переоборудование и перепланировку в помещениях капитального строения ООО «фирма «СОЛБИ», а также сведения указывающие на не капитальность объекта недвижимости, что не соответствует действительности. Так, в Кадастровом паспорте на здание в пункте 1 «Описание объекта», п.п.1.1. «Наименование» указано, что это филиал-модуль, однако в п.п. 1.4. «Назначение» Кадастрового паспорта уже указано на нежилое здание. В выписке из Технического паспорта на здание/строение (форма 1а) в разделе «Описание объекта» (см. оборотную сторону документа) и в справке БТИ о состоянии здания (форма 5) указано также на здание. Путанные названия/наименования объекта вводят в заблуждение правообладателя объекта недвижимости.  Поэтому считаю необходимым однообразно указывать сведения в Кадастровом и Техническом паспортах недвижимости, о том что это здание.  По определению не может быть модуль капитальным зданием.В  подтверждение о том, что объект по адресу: г.Москва, ул. Красного Маяка д.15А стр.2 является капитальным зданием, имеется ряд документов: - Решение Арбитражного суда по делу №40-51121/10-113-427 (см. лист №3,  6 абзац); - Решение Арбитражного суда по делу №40-51121/10-113-427 (см. лист №2,  11 и 12 абзац); - Заключение экспертов Судебной строительной технической экспертизы №16-13/2-3/11 от 06.06.2011 г.;- Свидетельство о государственной регистрации права (бланк 77 АВ 713764).В Кадастровом паспорте  п.п. 1.9. «Примечание» и выписке из Технического паспорта на здание/строение (см. оборотную сторону документа)  содержится информация о том, что Разрешение на произведенное переоборудование в помещениях не предъявлено. Однако, ранее в Южное ТБТИ предоставлялось такое разрешение, что подтверждается Решением Арбитражного суда по делу №40-51121/10-113-427 (см. лист 2, 11 и 12 абзац). 
В этой связи, прошу Вас: 

1)    Внести правку в документ и исправить содержание п.п. 1.1. «наименование» в описании объекта недвижимого имущества Кадастрового паспорта, а именно -  филиал-модуль изменить на капитальное здание или здание.2)    Удалить  в  п.п. 1.9. «примечание» Кадастрового паспорта запись о том, что разрешение на произведенное переоборудование в помещениях не предъявлено.  3)    Удалить из выписки из технического паспорта на здание (строение) штамп о не предъявлении ТБТИ разрешения на произведенное переоборудование в помещениях.4)    Выдать исправленные и перечисленные выше документы официальному представителю ООО «фирма «СОЛБИ», действующему по доверенности.  При необходимости представлю и /или верну оригиналы выданных ранее документов. 
Приложения: - копия Свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости;- копия Решения Арбитражного суда по делу №40-51121/10-113-427  с отметкой о вступлении в законную силу;- копия Кадастрового паспорта от 24.02.2012 г.;- копия выписки из технического паспорта на здание (строение)  от 01.03.2012 г. по форме 1а;- копия Справки БТИ о состоянии здания (форма 5).

---

от «03» мая 2012 г.     г.Москва                                      
Руководителю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии –  главному государственному регистратору Российской Федерации С.В. Васильеву

Уважаемый Сергей Васильевич!

В целях единообразного применения законодательства РФ организациями, осуществляющими государственный технический учет и/или техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, Министерством экономического развития Российской Федерации, Министерством Юстиции Российской Федерации и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии неоднократно выпускались Приказы, официальные пояснения / разъяснения, методические указания и инструкции по вопросам уточнения порядка работы вышеуказанных организаций с правообладателями объектов капитального строительства нежилого фонда (далее Заявители), а также по вопросам подготовки и оформления  документов технической инвентаризации и государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Так, вышеуказанными документами разъяснялось о том, что:

- Государственная регистрация изменений характеристик объекта (сведений об объекте в ЕГРП) и выдача повторного свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества допустимы в случае, если объект недвижимости изменен в результате реконструкции или капитального ремонта (перепланировки / переустройства) без изменения внешних границ объекта капитального строительства (без существенных изменений объекта);

- Технические паспорта на отдельные объекты недвижимости изготавливаются по формам, утвержденным действующими нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета объектов капитального строительства. Согласно письму Минэкономразвития РФ от 5 ноября 2009 г. № Д23-3624, форма технического паспорта нежилого здания утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. № 576 «О формах технических паспортов объектов капитального строительства»;

-  До 01.01.2013 года на территории г.Москвы государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в порядке, установленном Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. № 921.

Однако, Территориальные подразделения ГорБТИ (ГУП МосгорБТИ) превышают свои полномочия в части установления внешнего вида документов, выдаваемых по итогам технической инвентаризации Заявителям (Заказчикам), а также в части функций контроля (надзора)  за переустройством зданий / помещений и изменению их функционального назначения,  а именно вносят в документы, выдаваемые заказчикам (Выписку из технического паспорта на здание (строение),  Кадастровый паспорт, Экспликацию и Поэтажный план), нерегламентированные федеральными нормами примечания, отметки и штампы с текстом «Разрешение на произведенное переоборудование и/или перепланировку в ТБТИ не предъявлено». 

Так, при обращении в ТБТИ города Москвы Заявителей с просьбой «о проведении повторной инвентаризации эксплуатируемых ими объектов капитального строительства нежилого фонда или их частей в связи с изменениями планировочных показателей,  появившихся в результате работ по капитальному ремонту таких объектов», выявлены следующие нарушения:  

1)                     В поэтажные планы объектов капитального строительства нежилого назначения (нежилого фонда) или их частей, выполненных по итогам технической инвентаризации, вносятся красные линии, хотя действующим Порядком составления материалов технической инвентаризации (см. инструкция, утвержденная Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. № 576),  специальные инструкции и указания на внесение изменений в технический паспорт и отображение на планах в красном цвете (линий) контуров зданий, строений, сооружений и помещений не предусмотрены!

В соответствии с вышеуказанной инструкцией производится всего лишь досъёмка недостающей и удаление с выкопировок отсутствующей в натуре ситуации с отображением изменений в черных линиях.

2)      В Выписку из технического паспорта на здание (строение),  Кадастровый паспорт и Экспликацию зданий, строений, сооружений и помещений нежилого назначения (нежилого фонда) ставят штамп с отметкой о том, что произведено переоборудование и/или перепланировка без разрешений или о том, что такое разрешение не представлено.  В связи с чем возникают вопросы, - на основании чего в документы вносят такие примечания?  Разве кто-то просил такое Разрешение при проведении текущей инвентаризации?  Как должно выглядеть такое разрешение? Разве не достаточно согласия собственника объекта на перепланировку и/или переоборудование ? Разве ТБТИ должно отслеживать законность проведенного капитального ремонта, реконструкции или
строительства объектов? Есть такие полномочия у ТБТИ и кто их ими наделил?

Вместе с тем по вопросу о внесении изменений в технические паспорта объектов капитального строительства Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии своим письмом от 11.04.2012 г.  № 09-01604/12 сообщает, что до 01.01.2013 года на территории г.Москвы государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в порядке, установленном Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. № 921 (далее Положение), в котором отсутствуют указания на предоставление Заявителями операторам услуг по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации каких-либо документов (разрешений), подтверждающих законность  совершенного переустройства объектов капитального строительства или их частей в результате капитального ремонта, перепланировки, реконструкции, переоборудования, переустройства, разрушения или сноса. 

При этом Положением не предусмотрено внесение каких-либо изменений в технический паспорт и в прочие документы. Учет изменений здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства до 01.01.2013 г. (в переходный период применения Закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») осуществляется по результатам технической  инвентаризации.  Текущая техническая инвентаризация выполняется на основании заявления заинтересованного лица о проведении инвентаризации.  Государственный технический учет осуществляется в связи с изменением данных характеристик, в результате чего Заявителю  выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте (см. пункт 9 Положения).

Также в перечне документов, указанных в Регламентной таблице подготовки, согласования и выдачи документов, выдаваемых ГУП МосгорБТИ в режиме "ОДНОГО ОКНА" и необходимых для представления Заявителями в службу "одного окна" (с целью получения Выписки из технического паспорта на здание (строение) по форме №1а, Кадастрового паспорта, Экспликации, Поэтажного плана), отсутствуют документы в виде Разрешений на произведенное переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию.

Нарушений со стороны службы «Одного окна» в ТБТИ не наблюдается, так как они не требуют таких разрешений и выдают документы Заявителям (Заказчикам), но перед выдачей перечисленных выше документов Заказчикам в ТБТИ проставляют штамп на эти документы с указанием на то, что «Разрешение на произведенное переоборудование Территориальному бюро технической инвентаризации не предоставлено» или «Разрешение на произведенное переоборудование Территориальному бюро технической инвентаризации не предъявлено». 

Возникает вопрос, - на каком основании в ТБТИ вносят эти сведения?  Тем более, что в ТБТИ предоставление разрешительных документов от правообладателей объектов капитального строительства нежилого назначения или их частей (Заказчиков) регламентом не предусмотрено, а согласно федеральным правовым актам и не требуется  вовсе.  Отмечаю, что действие законов и подзаконных актов, регламентирующих государственный  технический учет и техническую инвентаризацию объектов жилого фонда на объекты нежилого фонда не распространяется.

Кроме того, ГУП МосгорБТИ не наделено какими-либо властными полномочиями в отношении объектов недвижимого имущества, следовательно, своими действиями только констатирует сложившееся состояние объектов капитального строительства и не имеет право определять вид разрешенного использования (целевое назначение) зданий, строений, сооружений и помещений, а также устанавливать законность перепланировки и/или переоборудования.

Таким образом, выдаваемые документы ГУП «МосгорБТИ», не соответствуют Федеральному законодательству и противоречат нормам права, в том числе пункту 1.9. «Регламента подготовки документов ГУП МосгорБТИ в режиме "ОДНОГО ОКНА», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. № 521-ПП «Об организации работы государственного унитарного предприятия города Москвы Московского Городского Бюро Технической Инвентаризации в режиме "ОДНОГО ОКНА"» и Регламентной таблице подготовки, согласования и выдачи документов, выдаваемых ГУП МосгорБТИ в режиме "ОДНОГО ОКНА" (Приложение № 1 к ППМ от 26.2007 г. № 521-ПП, в ред. постановлений Правительства Москвы от 04.03.2008 г. № 152-ПП, от 17.06.2008 г.  № 511-ПП, от 30.12.2008 г. № 1212-ПП).   А значит, сотрудники Территориальных подразделений МосгорБТИ своими действиями создают препятствия правообладателям объектов недвижимого имущества (заявителям) к осуществлению иной предпринимательской и/или экономической деятельности.

На основании вышеизложенного, в целях соблюдения Федерального Законодательства и обеспечения должного контроля за действиями организаций города Москвы в сфере государственного технического учета и/или технической инвентаризации объектов капитального строительства нежилого назначения (нежилого фонда), прошу Вас

- дать оценку действиям территориальных подразделений ГорБТИ  (ГУП «МосгорБТИ») на предмет превышения полномочий в сфере технического учета объектов капитального строительства по причинам, перечисленным в настоящем обращении;
-   направить необходимые поручения в администрацию города Москвы об  устранении нарушений и приведение в соответствие с Федеральными Законами и подзаконными актами Российской Федерации порядка работы территориальных подразделений ГорБТИ  (ГУП «МосгорБТИ») с правообладателями объектов нежилого фонда. При необходимости предупредить ГУП МосгорБТИ о лишении аккредитации на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;
- подготовить и опубликовать на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для свободного доступа граждан открытое письмо с разъяснениями по вопросам настоящего обращения;
-  подготовить ответ в мой адрес по существу, в том числе о принятых действиях со стороны Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Приложения: 

образцы документов выдаваемых ТБТИ города Москвы - на 3 листах

 _______________________________      А.Е. Чернышов

 

---

 

Уважаемый Сергей Васильевич!

 
В дополнение к обращению  (вх. № 1572-3/12) «о неправомерных действиях   Территориальных БТИ города Москвы, нарушающих Федеральное Законодательство РФ  в сфере технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства нежилого фонда» направляю в Ваше распроряжение ещё один документ в виде копии ответа государственного унитарного предприятия города Москвы Московское Бюро Технической Инвентаризации (ГУП МосгорБТИ) по вопросам обращения вх. № 1572-3/12 (см. письмо МосгорБТИ от 24 мая 2012 г. № 3639).
Письмо ГУП МосгорБТИ от 24 мая 2012 г. № 3639 содержит следующее:
- в ответе указано, что при проведении технической инвентаризации и государственного технического учета объектов нежилого назначения нежилого фонда или их частей ТБТИ руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года № 37 (далее Инструкция № 37)  и  применяют эту инструкцию по аналогии к объектам нежилого назначения;- «ловко» оперируя терминами «реконструкция и переоборудование здания», перечисленными в Приложении 3 к Инструкции № 37 «О порядке учета самовольно возведенных или переоборудованных зданий», а также ссылаясь на ранее действующее Постановление Правительства Москвы от 16 августа 2005 года № 621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории» (далее ППМ № 621-ПП) пытаются оправдать свои действия по проставлению штампа «о переоборудовании (возведении) без разрешения» в документах, выдаваемых заявителям-заказчикам;  -  проигнорированы мои ссылки на Инструкцию и порядок составления материалов технической инвентаризации, утвержденные Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. № 576, а также на письмо Минэкономразвития РФ от 05.11.2009 г. № 23-3624 и пункт 1.9. Регламента подготовки документов ГУП МосгорБТИ в режиме «Одного окна», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. № 521-ПП «Об организации работы государственного унитарного предприятия города Москвы Московского Городского Бюро Технической Инвентаризации в режиме «Одного окна»»;-  вразумительного ответа по вопросу «красных» линий не дали.
Более того, усматривается попытка ГУП МосгорБТИ исказить смысл статей и положений нормативных и подзаконных актов (трактовать эти статьи и положения на своё усмотрение). 
В случае, если и применима к объектам нежилого назначения нежилого фонда инструкция № 37 и используется МосгорБТИ по аналогии, - то нарушения всё равно остаются.
Например, термины и штампы,  указанные в Приложении 3 к Инструкции № 37, применимы только к Самовольно возведенным строениям (постройкам), то есть к таким работам как надстройка основного здания, пристройка к зданию с капитальными несущими стенами или изменение зданий и помещений жилого назначения на нежилое и наоборот.  Однако, ТБТИ проставляют штампы на документах по зданиям и помещениям в которых выполнена перепланировка  и  изменены «типы» помещений (работы по капитальному ремонту).
Термин «Реконструкция» согласно Инструкции № 37 применим к объектам пристроенным или надстроенным без разрешения на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (см. ст. 1 Приложения 3 к Инструкции № 37).

Термин «Переоборудование» - применим к правомерно возведенным  жилым/нежилым зданиям и соответственно связан с переводом их в нежилые/жилые и наоборот (см. ст. 1 Приложения 3 к Инструкции № 37), а не с перепланировкой и капитальным ремонтом зданий и помещений.

Термин «Разрешение» подразумевает Разрешение на строительство (см. Градостроительный Кодекс).

Более того, даже штампы проставляемые в ТБТИ города Москвы на документах, выдаваемых заявителям-заказчикам, не соответствуют виду предписанному ст.2 Приложения 3 к Инструкции № 37, так как это положение распространяется на объекты самовольного строительства.  Информация о каких-либо записях с примечанием «о выполнении переоборудования без разрешений» в Кадастровом паспорте и вовсе в Инструкции отсутствует. 

В Приложении 3 Инструкции № 37 штамп выглядит следующим образом:

 

───────────────────────────────────────

На возведение или переоборудование 

                         _________________________________                      

                          (литера, квартира, комната)                                  

               разрешение не предъявлено                                

                                         Дата ___________ Подпись ____________                    

───────────────────────────────────────

В документах ТБТИ штамп выглядит так:

───────────────────────────────────────

Разрешение на произведенное

переоборудование в кварт./пом.  _____

Территориальному бюро

Технической инвентаризации

не предъявлено

                                         Дата ___________ Подпись ___________  

───────────────────────────────────────

Очевидно, что под смыслом переоборудования помещений, технический персонал ТБТИ понимает, что это изменение «типа» помещений.   Однако, это заблуждение, а к объектам нежилого фонда отношение не имеет, так как  изменение функционального назначения здания и/или помещения (для объектов нежилого фонда) связано с допустимым способом использования помещения правообладателем, то есть использованием в соответствии с коммерческим назначением, которое определил собственник здания / помещения.  Согласно Гражданскому Кодексу, собственник вправе сам выбирать и изменять цель использования объектов (зданий или помещений) по своему усмотрению при соблюдении положений Градостроительного Кодекса  Технических регламентов, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и прочих норм и правил, действующих на территории РФ.

Теперь по вопросу ссылок МосгорБТИ на ППМ № 621-ПП.

Действительно, с августа 2005 года по декабрь 2011 года существовал такой нормативный подзаконный акт, но многие положения ППМ № 621-ПП нарушали права участников гражданских правоотношений и противоречили Федеральному Законодательству, в связи с чем это Постановление и было признано не действующим (см. Приложение к настоящему обращению), а значит вышеуказанное Постановление было необязательно для исполнения субъектами предпринимательского сообщества и не может приниматься МосгорБТИ в качестве весомого аргумента.

В связи с вышеизложенным, напрашивается вывод - это проявление правового нигилизма и недобросовестности работы исполнителей, рассматривающих обращения в ГУП МосгорБТИ или исполнено целенаправленно преследуя коррупционные и ангажированные интересы ГУП МосгорБТИ (с целью укрытия серьёзных нарушений и превышения полномочий) ?
 Прошу Вас приобщить настоящее обращение к делу № 1572-3/12 и взять на личный контроль их рассмотрение. 

Приложения: -  Письмо ответ ГУП МосгорБТИ на 3 стр.-  Письмо Главного Управления Министерства юстиции Россиийской Федерации по Москве от 22.02.2011 г. № 4-23/4053 на 2 стр.-  Письмо Минюста России от 02.08.2010 г. №2-17-13155/10-0-0 на 1 стр.

 

 

__________________________    А.Е. Чернышов

 


 

Многие граждане, обращавшиеся к чиновникам, получали письменные ответы на свои вопросы. Как правило Вы им про Фому, а они Вам про Ерёму!
Или...примерно так:
Вы задаёте вопрос "Явь - это что, - это реальная действительность или это мне снится?
На что Вам отвечают:
"Сон – это сон.
Но сон про сон - тоже сон.
И сон про не сон - это тоже сон,  а значит сон не есть не сон,  как и сон про не сон. 
А значит и сон и не сон может быть сон."
 
ВАМ всё понятно! Тогда отстаньте и больше не обращайтесь!
 

 
http://video.yandex.ru/#search?text=%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B9%D0%BB%D0%B5%D1%80%20%D0%B8%D0%B7%20%D1%84%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%BC%D0%B0-%D1%81%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%BA%D0%B8%20%D0%BB%D0%B0%D0%BC%D0%BF%D0%B0%20%D0%B0%D0%BB%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D0%B0%20%D1%81%D0%BE%D0%BD%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%20%D0%BD%D0%B5%20%D1%81%D0%BE%D0%BD&filmId=40328111-06-12

Скандальный жилой комплекс "Дом на Мосфильмовской", который строила девелоперская
компания "Дон-строй", введен в эксплуатацию.
Здание получило разрешение на ввод 30 декабря 2011 г., сообщает пресс-служба
девелопера. "Дом на Мосфильмовской" — жилой комплекс общей площадью более
195 000 кв. м, построенный напротив киностудии "Мосфильм" рядом с Московским
гольф-клубом, лесопарком МГУ и спорткомплексом "Лужники".
Автором архитектурного проекта стал профессор Международной академии архитектуры
Сергей Скуратов. Как отмечает пресс-служба девелопера, сейчас в продаже осталось
всего 13 квартир, включая роскошные видовые квартиры на верхних этажах высотной
секции комплекса, а также эксклюзивный пентхаус, занимающий два верхних этажа здания
общей площадью около 2000 кв. м. Строительные работы на объекте были завершены
в конце 2011 г. при поддержке финансового партнера — банка ВТБ. С января 2012 г.
начата процедура передачи дома эксплуатирующей организации "ДС эксплуатация",
по завершении которой соинвесторам строительства жилого комплекса будут переданы
квартиры. В июне прошлого года ситуация вокруг строящегося здания накалилась.
В СМИ со ссылкой на источники в городской администрации появились сообщения о том,
что оперативная группа по борьбе с самостроем при мэре столицы приняла
решение снести 22 незаконно построенных этажа "Дома на Мосфильмовской"
на западе города. В дальнейшем пресс-служба столичных властей пояснила, что
мэрия действительно намерена снести самовольно построенные этажи, однако их
количество будет менее 22. Позже компания "Дон-строй инвест" сообщила, что по
решению властей Москвы сократит высоту "Дома на Мосфильмовской" на 21 м —
с 213 до 192 м. К мэру Москвы Сергею Собянину обратилась архитектурная
общественность с просьбой сохранить верхние этажи. В апреле 2011 г. комиссия,
рассматривавшая вопрос о судьбе высотного здания, приняла решение сохранить этажи,
так как снос может привести к повреждению здания.А как же закон и Постановление
Правительства Москвы о сносе всех Самостроев без права их легализации?
Интересно за "сколько" решен вопрос и КТО БЫЛ ОБЩЕСТВЕННОСТЬЮ ???

Субъекты малого и среднего бизнеса в городе Москве нуждаются в развитии своих предприятий, в том числе в модернизации, техническом перевооружении и реконструкции производства. Одновременно они сталкиваются с массой проблем из-за правовой неурегулированности значительной части общественных отношений в сфере градостроительной деятельности, напрямую затрагивающих и взаимоотношения между структурными органами Федеральной исполнительной власти и субъектов РФ.  В настоящем обращении рассматривается  одна из таких проблем, являющаяся фактором сдерживающим (тормозящим) выполнение федеральных, региональных и муниципальных программ развития и поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а именно во  взаимоотношениях между собственниками объектов капитального строительства нежилого назначения и органами исполнительной власти различных организационно-правовых форм, возникающих при подготовке разрешительной документации необходимой для проведения работ по капитальному ремонту,  перепланировке и переоборудованию (далее переустройство) объектов капитального строительства нежилого назначения или их частей в городе Москве (далее объектов), принадлежащих субъектам предпринимательской деятельности или арендуемых ими.

      Отмечаю, что необходимость в переустройстве нежилых помещений возникает у собственников или у арендаторов довольно часто (в процессе их эксплуатации), а запутанность и откровенная коррупционность процесса согласования документации, необходимой для проведения работ (разрешительной документации на переустройство объектов нежилого назначения в городе Москве), является огромной проблемой в развитии предпринимательской деятельности.  Дополнительно к вышеуказанному необходимо добавить и сложности возникающие в последствии - как при постановке на государственный кадастровый учет измененных технических характеристик и архитектурно-планировочных показателей переустроенных объектов недвижимости, так и при повторной государственной регистрации прав собственности на эти объекты (опять же в связи с изменением технических характеристик этих объектов после произведенного переустройства).¹

      Переустройство подразумевает под собой такие виды работ, как:

изменение количества помещений - перепланировка, этажности, площади, высоты, объема, качества инженерно-технического обеспечения, установку нового технологического и производственного оборудования - переоборудование, изменение показателей производственной мощности и в том числе устройство антресольных этажей. Все вышеперечисленные работы являются «реконструкцией», так как приводят к «существенным изменениям объекта», тем более, если эти изменения непосредственно влияют на характеристики надежности и безопасности объектов и на безопасность людей в них пребывающих.² В свою очередь переустройство даже части объекта капитального строительства приводит к изменению функционального и целевого назначений всего градостроительного объекта в целом, а в некоторых случаях и к изменению вида разрешенного использования земельного участка, на котором находится реконструируемый объект капитального строительства или его часть (далее объект). Следовательно, меняется кадастровая стоимость объекта и земельного участка, на котором расположен этот объект, а соответственно и налог на имущественный комплекс.

Для обеспечения безопасности здания или сооружения при реализации проектных характеристик зданий и сооружений в процессе строительно-монтажных работ по переустройству объектов нежилого назначения или их частей и поддержания их на требуемом уровне в процессе эксплуатации,  - в проектной документации указываются те характеристики, которые подлежат контролю в процессе работ по их изменению и в процессе дальнейшей эксплуатации объекта. При проектировании необходимо учитывать и такой фактор безопасности, как предотвращение возникновения несчастных случаев с людьми при эксплуатации переустроенных помещений. Это необходимо для исключения скольжений, падений, столк­новений, ожогов, электрошоков, увечий, в том числе и в результате взрыва (случайного, возникшего по  неосторожности, при нарушении работниками правил техники безопасности на производстве или при террористическом акте). Выполнение этих требований должно обеспечиваться соответствующими параметрами и обустройством путей перемещения людей, в том числе относящихся к маломобильным группам населения, внутри зданий и сооружений и на прилегающей территории, параметрами систем инженерного оборудования и их оконечных устройств, параметрами систем вертикального транспорта людей и грузов, надлежащим содержанием помещений и  прилегающих территорий, а также поддержанием в исправном состоянии машин, механизмов,  трубопроводов и электроустановок.

Поэтому, для обеспечения безопасности здания или сооружения на стадии осуществления строительно-монтажных работ по их реконструкции необходимо осуществлять строительный надзор³. В этом случае будет гарантия соответствия фактических значений характеристик объекта заданным в проектной документации условиям. При надзоре за реконструкцией объекта проверке подлежит:

-  соблюдение основных требований к выполнению реконструктивных работ  по изменению технико-экономических показателей и архитектурно-планировочных параметров объекта или его частей;

-   контроль качества инженерно-технического обеспечения;

- соответствие выполненных по факту работ проектной документации.

Так как все «реконструируемые» градостроительные объекты (с изменением основных ТЭПов или без таковых – в пределах габаритов несущих конструкций объекта), как было указано выше, подпадают под государственный строительный надзор, то единственным документом, являющимся основанием для проведения таких работ будет «Разрешение на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт», выдаваемое Мосгосстройнадзором.   Приемка же объекта после завершения (окончания) работ по переустройству нежилых помещений в строении или здании будет осуществлена на основании «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», выдаваемого всё тем же Мосгосстройнадзором. 

Соответственно с правовой точки зрения (в соответствии с существующей в настоящее время базой нормативно-правовых актов), порядок подготовки документации, необходимой Заказчику для получения разрешения на реконструкцию и капитальный ремонт «объекта» нежилого назначения, должен выглядеть следующим образом:

 

1)                     Получение согласия собственника(ов) объекта (земельного участка, строения, здания или сооружения, помещений) на проведение реконструкции (переустройства) по «объекту» или его части(ей).

2)                     Разработка проектной документации в объеме согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г.  № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", в том числе в соответствии с техническими регламентами и прочими нормами и правилами.

3)                     Предварительное рассмотрение проектной документации в Москомархитектуре для определения:

- количества вновь образованной площади, появившейся в связи с переустройством «объекта» или его части(ей);

- определение целевого назначения помещений и всего строения, в связи с изменением производственных процессов;

-  необходимости проводить государственную экспертизу проектных решений;

-  необходимости в выпуске Распорядительного документа Администрации поселения (Правительства Москвы) для проведения переустройства.

4)                      Получение Заказчиком Градостроительного плана земельного участка в Москомархитектуре.

5)                      Выпуск распорядительного документа Правительства Москвы (при необходимости).

6)                      Государственная экспертиза проектной документации (при необходимости).

7)                      Получение в Мосгосстройнадзоре «Разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт».

8)                     Осуществление надзора, при необходимости.

9)                     Выдача «Разрешения на ввод в эксплуатацию» объекта.

10)                Проведение технической инвентаризации по объекту и внесение соответствующих изменений.

11)                Внесение изменений в договор аренды земельного участка, в случае изменения  вида разрешенного использования земельного участка.

12)                Государственный кадастровый учет измененных характеристик объекта недвижимости или его части(ей).

13)                Государственная регистрация прав собственности на объект.

 

Надо отметить, что такой порядок по выдаче разрешений на реконструктивные работы (по перепланировке и переоборудованию) соответствует Градостроительному Кодексу РФ 4 и  Градостроительному Кодексу города Москвы, Регламенту по выдаче Мосгосстройнадзором «Разрешений на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт», правилам ведения Единого Государственного Реестрв Объектов Капитального Строительства (ЕГРОКС) и Правилам ведения Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при внесении изменений, не влекущих за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него и других).5  Считаю необходимым отметить, что вышеуказанный порядок получения разрешительной документации на реконструкцию – «переустройство» объектов капитального строительства нежилого назначения или их части(ей) является обобщенным и не учитывает всех нюансов данного процесса, присутствующих в каждом конкретном случае и естественно, что при рассмотрении этого вопроса необходимо учитывать всю сложность отношений в сфере градостроительной деятельности, имеющих комплексный, межотраслевой характер, тем более, что их содержание составляет предмет совместного ведения Российской Федерации и её субъектов. (См. Определение Конституционного Суда РФ от 01.12.2005 года №468-О).

В настоящее же время в городе Москве, в нарушение Федерального Законодательства, действует порядок по оформлению и выдаче документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, капитальному ремонту и реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 16 августа 2005 года №621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «Одного окна» документации на проведение работ по перепланировке и переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории» (далее ППМ).



1)                     Регламент подготовки и выдачи в режиме «одного окна» решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения (приложение №1 к ППМ);

2)                      Регламент подготовки и выдачи в режиме «одного окна» решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений (приложение №2 к ППМ);

3)                     Регламентная схема подготовки и выдачи в режиме «одного окна» префектурами административных округов решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения и решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений (приложение №5 к ППМ);

4)                     Формы документов, используемые при оформлении и выдаче в режиме «одного окна» разрешительной документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории (приложение №7).

Таким образом, в соответствии с ППМ, - итоговым документом после согласования всеми заинтересованными организациями проектно-технической документации по перепланировке, переоборудованию и капитальному ремонту является «Решение префектуры административного округа города Москвы о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения» по форме образец №2 приложения №7 к ППМ.  Необходимо отметить, что это Решение о согласовании проведения работ по переустройству не является основанием дляпроизводства (реконструктивных) строительно-монтажных работ, афактически является всего лишь дополнительным и ненужным согласованием с органами исполнительной власти.6  Не является этот документ и основанием для выдачи Мосгосстройнадзором Разрешения «на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт» и «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».7   

Усугубляет ситуацию и тот факт, что взаимоотношение пользователей с поставщиками информации в Реестр (ЕГРОКС) - организациями технической инвентаризации, аккредитованных Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства на территории города Москвы (ТБТИ г.Москвы и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), а также этих организаций с держателем Реестра (Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости) на осуществление внесения в Реестр новых данных, связанных с реконструктивными работами (перепланировкой и переоборудованием помещений), в настоящее время не урегулированы, а соответственно страдает собственник строения, который не может в рамках закона внести изменения в технический паспорт объекта и получить новое свидетельство о государственной регистрации прав  собственности. 

Вот тут и скрывается основная проблема для собственников от реконструированных (переустроенных) «объектов». Так как выдаваемое заявителям в «едином окне» Префектур АО - Распоряжение Префекта об утверждении Решений МВК о проведении перепланировки, переоборудования, реконструктивных работ или капитального ремонта объектов капитального строительства – является всего лишь «Решением» об утверждении основных условий на осуществление градостроительной деятельности, но к сожалению оно не является Разрешением на  реконструкцию или капитальный ремонт объектов, как и было указано выше, а тем более не должно являться документом на основании которого будут внесены изменения в техническую документацию (паспортные характеристики)объекта!

Досконально раскрывать всю сложность происходящего в искусственно образованном правовом вакууме и правовой неурегулированности при подготовке необходимой документации и выдаче разрешений на переустройство и капитальный ремонт объектов нежилого назначения в городе Москве в этом обращении не целесообразно, так как потребуется дополнительный объем информации, который будет понятен только специалистам. Поэтому считаю необходимым остановиться на следующем. Так, в результате принятия незаконных, а порой ангажированных нормативных правовых актов Московской городской администрацией, одним из которых является ППМ от 16 августа 2005 года №621-ПП, создаются возможности для совершения коррупционных действий и принятия противоправных решений сотрудниками дискреционных органов исполнительной власти.9  Тем самым нарушаются конституционные права и законные интересы граждан и субъектов предпринимательской деятельности. Таким образом, изложенный выше порядок подготовки и оформления документации для проведения работ по переустройству нежилых помещений будет соответствовать не только Федеральному законодательству, но и способствовать  развитию единой политике и согласованным действиям в учетно-регистрационной системе объектов недвижимости, в том числе не потребует каких-либо изменений при вступлении в законную силу (с 1 января 2010 года) положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» на территории города Москвы. 

 

Совокупная стоимость жилья в 14 крупнейших городах России стала ниже на 1 трлн рублей – абсолютный рекорд кризиса. Специалисты пребывают в растерянности: одни утверждают, что надо ориентироваться на цены в долларах, потому что рублевые показатели отражают только колебания курсов валют. Другие, не без основания, полагают, что установка собственных курсов на ценниках – это «новые игры девелоперов», считать же нужно только по национальной валюте, не из патриотизма, а просто потому, что абсолютное большинство получает зарплату в рублях.
«Если считать по среднему заработку в 14,5 тыс.рублей в месяц, то на одну зарплату можно купить 10 сантиметров жилья, что в 15 раз меньше показателей Европы»«Если считать по среднему заработку в 14,5 тыс.рублей в месяц, то на одну зарплату можно купить 10 сантиметров жилья, что в 15 раз меньше показателей Европы, - говорит газете ВЗГЛЯД директор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербицкий. - При этом, отличительной чертой марта стала бесконечная смена ценников на строящихся домах. Если учесть тот факт, что каждый застройщик объявляет свой курс рубля к доллару, то понять, что происходит на рынке, становится абсолютно невозможно. За исключением одного – это очень похоже на спланированную акцию крупных «игроков» столичного рынка недвижимости».
Другая деталь сегодняшнего дня – не имеет смысла ориентироваться на официальные прайс-листы, т.к. снижение цен они не отражают, конечная цена определяется при переговорах с продавцом. Дисконт от начальной стоимости составляет до 35% в новостройках бизнес-класса. С эконом-классом совсем плачевно – он практически исчез с рынка предложения. Остался недострой, вкладываться в который вряд ли кто сегодня отважится даже при рекламе дисконта в 50%.
Маловразумителен и вторичный рынок. Подешевело то жилье, на которое есть спрос только во времена ажиотажа: «убитое», в старых панелях, расположенное в районах, откуда сложно выбраться на каком бы то ни было транспорте и т. п. Цена вопроса – «минус» 20% от летнего предложения, дальше – опять-таки следует торг. Судя по данным московских риэлторов, «хорошее» жилье либо не продается, либо стоит чуть дешевле лета.
Если суммировать оценки различных риэлторских компаний Москвы, то получится примерно следующая ценовая картина: «хрущевки» и старая панель подешевели к 10 марта до 4 тыс.долларов за метр ( минус 1,3% за последнюю неделю ), современная панель – 4,1 тыс.долларов и минус 1%, «сталинские» дома – 5,5 тыс.долларов и минус 1,5%, монолитные дома – 5,2 тыс.долларов и минус 1,5%.
Любопытный факт - желающие приобрести квартиру сталкиваются с тем, что продавцы, невзирая ни на какие рейтинги, индексы и статистику, упорно отстаивают цены полугодовой давности. Это неоднократно показывали и эксперименты газеты ВЗГЛЯД.
«Ни у кого нет сейчас всего массива информации по реальным ценам продаж», - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Иными словами, совершенно объективной информации о ситуации на московском рынке жилья в целом, похоже, нет ни у кого.
Неудивительно, что, согласно опросу ВЦИОМа, более 70% москвичей не верят в то, что цены на квартиры действительно снижаются.
Следующий момент – спрос и прогнозы. Как показывают данные Росстата, начиная с августа 2008 года снижение доходов на душу населения в Москве составило порядка 40%. При этом объем свободных денежных средств на душу населения в Москве сократился почти на 80%. Таким образом, от того, в каких денежных единицах установлена цена за жилье, ничего не меняется. Если даже предположить, что цены в долларах падают, то и это едва ли можно считать стимулом приобретать квартиры.
Можно посчитать банковские вклады москвичей и оценить, насколько способна эта денежная масса быть конвертирована в жилье. По оценкам специалистов Сбербанка, объем вкладов в иностранной валюте, по всей видимости, не превышает у жителей столицы 100 млрд рублей. Объем первичного рынка оценивается в 200 миллиардов. То есть, если все сбережения будут пущены на квартиры, то их хватит только на половину предложения.
Летом прошлого московский «квадрат» стоил порядка 200 тыс. рублей. То курсу июля-августа - 8750 долларов, а сегодня – 6 тысяч. Формально, получается, что коррекция цены жилья уже произошла, и покупатели должны встать в очередь за квартирами. Но это нет даже близко и, как уверяют сами риэлторы, рынок сейчас мертв.
Как не покажется это парадоксальным, переведя цены в «у.е.», застройщики не обезопасили себя от снижения цен. К тому же на фоне удешевления рубля цены в долларах наоборот отпугивают покупателей. Чем дольше продавцы будут пытаться сохранить «обреченные цены», тем меньше смысла покупать, зная, что кризис еще не достиг своего «дна».
Есть еще один момент – инфляция. Ее обещают на уровне 15%. По прогнозам неправительственных экспертов, она может составить больше на 5-10%. Эти проценты «съедят» без остатка покупательскую способность.

 
Другой аспект проблемы спроса и предложения - это роль государства и помощь системообразующим компаниям. Как было заявлено ранее, им будет выделено около 92 млрд рублей на 300 компаний, то есть по 300 млн рублей на каждую. В «список Путина» попали только 6 стройфирм. «Государство может выкупать построенное жилье или скупать акции компаний, - говорит ВЗГЛЯДу финансовый директор консалтиного агентства «Ресурс» Дмитрий Роговицкий. - При первом варианте государство сможет купить только 5 тыс. квадратных метров жилья. То есть менее 5% имеющегося на рынке. Чтобы правительству было интересно входить в уставной капитал девелоперов, стоимость их акций должна снизиться как минимум в 10 раз. Это – банкротство. То есть выходит, что отчасти государство, как покупатель, заинтересовано в банкротстве строителей. Но, это – нонсенс, учитывая возможность социальных взрывов».

Во имя собственного спасения, компаниям необходимо реализовать свои активы. Сегодня у стройфирм нет никаких других способов для активизации продаж, кроме снижения цен, причем, без игры в доллары-евро-рубли, а реального снижения стоимости квадратных метров.
Застройщики и продавцы боятся одного - если «отпустить» вниз цены, то кто знает, до какого уровня и как быстро они упадут? Сейчас, когда ничего не продается, можно выжидать и просить помощи у правительства. «Резкое падение цен спровоцирует волну банкротств, так как абсолютное большинство компаний брали кредиты под залог будущей недвижимости, - говорит Виктор Щербицкий. - Если стоимость данных объектов понизится, то выяснится, что долги ничем не обеспечены. А это уже коллапс».
Если просто исходить из объективности тезиса о резком снижении покупательской способности, то вполне очевидно и то, что девелоперам придется снижать цены уже в долларовом эквиваленте в гораздо более скором темпами, чем если бы они оставили цены в рублях. Эта тенденция имеет и явный последующий «негатив» - такой шаг даже нескольких крупных игроков неизменно приведет к «эффекту домино» на всем рынке.
«Собственно, именно потому, что компании оказались между этих двух огней, они и пытаются игрой на ценниках манипулировать ситуацией, оттягивая неизбежный финал, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «Проект –СтройСервис» Владимир Овчаров. – Говорить в этой ситуации, что выгоднее покупателям, тоже не приходится – им сегодня в любом случае не до покупок жилья. Эта чехарда и хаос на рынке недвижимости будет продолжаться до момента прояснения политики государства в кризисный период, не говоря уже о том, что все механизмы помощи должны быть озвучены и реализованы предельно прозрачно».
Что касается прогнозов риэлторов Москвы, то, согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, можно вывести среднее значение на лето – это минус 20-30% от сегодняшних цен на новостройки и минус 10-15% - для вторичного рынка.


Согласно информации Ассоциации строителей России ( АСР ), в стране до кризиса насчитывалось более 1,5 тысяч строительных компаний. 99% из них сегодня находятся на грани финансовой катастрофы, не имея возможности получить кредит даже под 40-45% годовых.

http://vff-s.narod.ru/msu/ms7a.html
 
ПРОКУРАТУРА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИНФОРМАЦИЯ
от 2 июня 2006 г. N 7-5-132-2006

О РЕЗУЛЬТАТАХ КОНТРОЛЬНОЙ ПРОВЕРКИ СОБЛЮДЕНИЯ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ НА ТЕРРИТОРИИ
ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Главному федеральному инспектору
по Пензенской области
действительному государственному
советнику Российской Федерации
3 класса
Фомину В.В.

В соответствии с п. 7 плана работы на 1 полугодие 2006 года прокуратурой Пензенской области в порядке контроля проведена проверка соблюдения Земельного кодекса РФ. Проверкой охвачен период 2005 г. и 1 квартал 2006 года, задание о проведении проверки было направлено в 21 прокуратуру Пензенской области.
Проверкой выявлены многочисленные нарушения, допускаемые Администрацией г. Пензы, Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Пензы при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, случаи волокиты и необоснованного затягивания срока оформления земельных участков.
Особое общественное значение приобрели нарушения, связанные с выделением земельных участков под многоэтажное жилищное строительство.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01.10.2005, Земельный кодекс РФ дополнен статьей 30.1, регулирующей порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства.
В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, если аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в нем менее двух участников.
Исходя из указанных требований, органы местного самоуправления с 1 октября 2005 года не вправе предоставлять земельные участки для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, а также принимать решения о предварительном согласовании места размещения объектов и утверждении актов выбора земельных участков.
Данные требования распространяются в том числе и на правоотношения, связанные с рассмотрением заявлений граждан и организаций о выборе земельных участков для жилищного строительства, поданных до 1 октября 2005 года. Это следует из пункта 6 статьи 31 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым орган местного самоуправления после оформления акта выбора земельного участка и проведения иных мероприятий, предусмотренных указанной статьей ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
При этом принятие указанного решения должно основываться на требованиях действующего законодательства .
Поскольку с 1 октября 2005 года федеральное законодательство не предусматривало возможность предоставления земельных участков для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, с указанной даты органы местного самоуправления по оформленным актам выбора земельных участков под многоэтажное жилищное строительство были обязаны принять решение об отказе в размещении объектов.
Однако Администрацией г. Пензы указанные требования земельного законодательства не соблюдались.
Так, Постановлением Главы администрации г. Пензы от 24.10.2005 N 1344, т.е. после 1 октября 2005 года, был утвержден представленный ООО "Артстрой" акт выбора земельного участка и согласовано предварительно место размещения жилого комплекса с предприятиями обслуживания. Постановлением Главы администрации г. Пензы от 17.01.2006 N 17 для поэтапного проектирования и строительства жилого комплекса с предприятиями обслуживания в районе ул. Стрельбищенской - Измайлова в г. Пензе ООО "Артстрой" был предоставлен земельный участок площадью 43200 кв. м в аренду сроком на 3 года.
Аналогичные нарушения допущены при принятии постановлений Главы администрации г. Пензы от 19.10.2005 N 1310/1 "О предварительном согласовании места размещения многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания в районе ул. Луначарского, 9а, от 24.10.2005 N 1343 "О предварительном согласовании места размещения здания многофункционального значения в составе жилого дома в районе ул. Горная" и от 17.01.2006 N 17/1 "О предоставлении из состава земель поселений ООО "Артстрой" земельного участка для поэтапного проектирования и строительства многофункционального здания в составе жилого дома в районе ул. Горная в аренду"; от 24.10.2005 N 1344 "О предварительном согласовании места размещения жилого комплекса с предприятиями обслуживания в районе ул. Стрельбищенская - Измайлова" и от 17.01.2006 N 17 "О предоставлении из состава земель поселений ООО "Артстрой" земельного участка для поэтапного строительства жилого комплекса с предприятиями обслуживания в районе ул. Стрельбищенская - Измайлова в аренду", от 24.10.2005 N 1344/1 "О предварительном согласовании места размещения жилого комплекса по ул. Красная", от 11.11.2005 N 1452/1 "О предварительном согласовании места размещения жилых домов в микрорайоне "Б", ограниченном ул. Пушкина, Толстого, Суворова, Кулакова в районе общеобразовательной школы N 14 по ул. Бакунина" и от 27.04.2006 N 405 "О предоставлении ООО "Спецстроймонтаж" земельного участка в мкр. "Б", ограниченном ул. Пушкина, Толстого, Суворова, Кулакова в районе общеобразовательной школы N 14 по ул. Бакунина для поэтапного проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в аренду", от 17.11.2005 N 1503 "О предварительном согласовании места размещения комплекса многоэтажных жилых домов в границах ул. Слесарная, ул. Галетная, ул. Бригадная, ул. Стрелочная в жилом районе по ул. Токарной", от 17.11.2005 N 1503/1 "О предварительном согласовании места размещения малоэтажных жилых домов в районе ул. Измайлова", от 17.11.2005 N 1503/2 "О предварительном согласовании места размещения жилого комплекса в районе ул. Леонова - Крупской", от 01.12.2005 N 1559 "О предварительном согласовании места размещения жилого комплекса с возможным размещением в нем подземной автостоянки, банка, ресторана, кафе, бара, магазинов и офисов по ул. Московская, 29", от 30.12.2005 N 1770 "О предварительном согласовании места размещения группы малоэтажных жилых домов в поселке Ахуны в районе ул. Ягодная - ул. Мичурина", от 18.01.2006 N 23/1 "О предварительном согласовании места размещения комплекса многоэтажного жилого дома в районе ул. Терновского", от 14.02.2006 N 124/2 "О предварительном согласовании места размещения комплексной многоэтажной застройки жилого микрорайона в районе ул. Правды - ул. Карпинского", от 20.02.2006 N 163 "О предоставлении из состава земель поселений ООО ФПГ "Поволжье" земельного участка для проектирования и строительства жилого дома по ул. Калинина, 121 в г. Пензе", от 13.03.2006 N 235 "О предоставлении из состава земель поселений МУП "Пензгорстройзаказчик" земельного участка для поэтапного проектирования и строительства многоэтажных жилых домов в микрорайоне N 14 жилого района Арбеково в аренду"; от 29.03.2006 N 278 "о предоставлении ООО "Спецстроймонтаж" земельного участка из состава земель поселений в районе ул. Терновского для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в аренду", от 10.11.2005 N 1441 "О предварительном согласовании места размещения группы жилых домов в районе ул. Львовская" и от 16.03.2006 N 244/6 "О предоставлении гр. Сахаровой Н.В. земельных участков из состава земель поселений в районе ул. Львовская для строительства группы жилых домов в аренду", от 10.11.2005 N 1441/1 "О предварительном согласовании места размещения группы жилых домов в районе ул. Ангарская" и от 13.03.2006 N 238 "О предоставлении гр. Сахаровой Н.В. земельного участка из состава земель поселений по ул. Ангарская, 21, для строительства группы жилых домов в аренду", от 10.11.2005 N 1441/2 "О предварительном согласовании места размещения жилого дома переменной этажности и многоэтажного жилого дома в 11 - 14 жилом комплексе, в районе ул. 8 Марта" и от 16.03.2006 N 244/4 "О предоставлении гр. Сахаровой Н.В. земельного участка из состава земель поселений в районе ул. 8 Марта 11 - 14 жилом комплексе для строительства жилого дома переменной этажности в аренду", от 10.11.2005 N 1441/3 "О предварительном согласовании места размещения жилого дома в 11 - 14 комплексе по ул. Карпинского " и от 16.03.2006 N 244 "О предоставлении гр. Сахаровой Н.В. земельного участка из состава земель поселений в 11 - 14 комплексе по ул. Карпинского для строительства жилого дома в аренду", от 27.12.2005 N 1740 "О предварительном согласовании места размещения многоэтажного жилого дома в квартале N 24, ограниченном улицами Калинина - Чкалова - Богданова - Свердлова" и от 16.03.2006 N 244/1 "О предоставлении гр. Сахаровой Н.В. земельного участка из состава земель поселений в квартале N 24, ограниченном ул. Калинина - Чкалова - Богданова - Свердлова, для строительства многоэтажного жилого дома в аренду".
Несоблюдение вышеуказанных требований земельного законодательства послужило основанием для возбуждения Управлением федеральной антимонопольной службы по Пензенской области 16 мая 2006 года десяти дел по признакам нарушений Администрацией г. Пензы статьи 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", выразившихся в предоставлении преимуществ строительным компаниям ООО "Артстрой", ООО "Спецстроймонтаж", ЗАО "Спецстроймеханизация", ООО "ИСК "Спецстройинвест" по отношению к другим хозяйствующим субъектам, работающим на рынке жилищного строительства в г. Пензе, в части доступа к получению земельных участков.
Указанные факты свидетельствуют не только о систематическом характере допускаемых Администрацией г. Пензы и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы нарушений федерального законодательства при предоставлении земельных участков для жилищного строительства, но и несоблюдении органами местного самоуправления г. Пензы принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур при предоставлении таких земельных участков.
Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" при характеристике проблемы обеспечения доступности жилья для граждан отмечается сложившаяся в указанной сфере бюрократическая система предоставления земельных участков, высокий уровень монополизации и административного вмешательства на рынке жилищного строительства, порождающие чрезмерные административные барьеры в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство.
Проведенная прокуратурой области проверка показала, что органами местного самоуправления г. Пензы практически не проводится работа по исключению указанных фактов в своей деятельности.
Так, по вине должностных лиц Администрации г. Пензы и КУМИ г. Пензы Сахаровой Н.В. незаконно были выделены земельные участки общей площадью 165529 кв. м, предназначенные для строительства многоэтажных жилых домов и жилых домов переменной этажности . В то же время, на момент утверждения актов выбора указанных земельных участков и самого выделения Сахарова Н.В. не была зарегистрирована даже в качестве индивидуального предпринимателя.
Заключенные КУМИ г. Пензы с Сахаровой Н.В. на основании указанных постановлений договоры аренды земельных участков от 17 марта 2006 года N 7127 , от 21 апреля 2006 года N 7127 , от 21 апреля 2006 N 7174 заведомо создавали условия для злоупотребления Сахаровой Н.В. своими правами по указанным договорам аренды.
Так, пункты 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставляют арендатору земельного участка право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Однако КУМИ г. Пензы в условия вышеуказанных договоров аренды не были включены положения о необходимости получения согласия органов местного самоуправления города на совершение упомянутых сделок, что создавало условия для беспрепятственной передачи Сахаровой Н.В. своих прав по договорам третьим лицам за вознаграждение. О возможности совершения Сахаровой Н.В. указанных сделок свидетельствовал и имеющийся в материалах дела N 7127 договор о долгосрочном сотрудничестве, заключенный 30.06.2005 Сахаровой Н.В. с ООО "Пензастройпроект". В соответствии с условиями договора Заказчик обязуется предоставлять подрядчику площадки под застройку административными и жилыми зданиями , подрядчик обязуется использовать данные площадки для проектирования и строительства на них административных и жилых зданий .
Данные факты послужили основанием для возбуждения исполняющим обязанности прокурора Пензенской области 04.05.2006 уголовного дела по ч. 2 статьи 285 УК РФ по факту злоупотребления должностными полномочиями при предоставлении земельных участков под жилищное строительство Сахаровой Н.В.
Органами местного самоуправления города крайне слабо ведется работа по формированию и государственному кадастровому учету земельных участков с целью проведения аукционов.
В соответствии со статьями 30, 38.1 ЗК РФ предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов для жилищного строительства , осуществляется после проведения работ по формированию земельного участка, его государственного кадастрового учета в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Однако по информации Финансового управления г. Пензы в бюджете города на 2006 год вообще не заложены денежные средства на проведение указанных мероприятий. В 2005 году на эти цели денежные средства в бюджете также предусмотрены не были.
Несмотря на значительный объем работ, необходимых для формирования земельных участков, в городе Пензе отсутствует муниципальное предприятие или организация, которая осуществляла бы систематическую работу по их формированию.

В соответствии с пунктом 1.16 Устава города Пензы Главное управление градостроительства и архитектуры города Пензы участвует в подготовке документов для проведения конкурсов и аукционов земельных участков и других объектов недвижимости. Однако существующая система подготовки документов и выполнения работы по формированию земельных участков, проведению аукционов не способна оперативно решить проблему подготовки и предоставления земельных участков для строительства в необходимых объемах.
Кроме того, проверкой установлено, что действия Администрации города и Комитета по управлению муниципальным имуществом, связанные с продлением срока действия постановления о предоставлении земельного участка либо с продлением срока действия договора аренды земельного участка, не соответствуют требованиям законодательства.
Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Проведенной проверкой установлены многочисленные случаи продления срока действия договоров аренды земельных участков при том, что срок их действия уже истек, арендатор продолжает ими пользоваться, а арендодатель не предъявляет по этому поводу никаких претензий . То есть в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок. При таких обстоятельствах постановления Главы администрации города о продлении срока действия договора аренды земельного участка не основаны на законе. Кроме того, Глава администрации города не является стороной договора аренды земельного участка .
Кроме того, проверкой установлено, что при решении вопроса о предоставлении гражданам однократно бесплатно в собственность земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного пользования, КУМИ г. Пензы предъявляются к гражданам необоснованные требования об обязательном предоставлении не только документов, перечень которых установлен законодательством , но и копии договора на сбор и вывоз бытовых отходов, фотографий объекта, справки из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам и сборам. Пункт 4.3 Положения о продаже без проведения торгов и безвозмездной передаче земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам на территории г. Пензы, утвержденного Решением Пензенской городской Думы от 11.10.2002 N 332/25, запрещает требовать у заявителей документы, не предусмотренные законодательством; непредоставление таких документов согласно пункту 4.9 Положения не может служить основанием для отказа в приобретении земельного участка. Однако в устной форме КУМИ г. Пензы отказывает в издании постановления Главы администрации города о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, что влечет жалобы граждан как в суд, так и в прокуратуру, ведет к волоките и нарушению закрепленного ст. 36 Земельного кодекса РФ права иметь в частной собственности землю.
Проведенная проверка показала, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы возложенные на него полномочия по осуществлению контроля за выполнением условий договоров аренды земельных участков и уплатой арендной платы должным образом не осуществляются.
По информации ГАСН по Пензенской области на территории г. Пензы осуществляют свою деятельность 28 застройщиков, с которыми Комитетом по муниципальному имуществу г. Пензы заключены договоры аренды земельных участков. По сведениям отдела управления аренды земельными участками при КУМИ г. Пензы 10 застройщиков из 28 имеют задолженность по арендной плате свыше 3-х месяцев.
Например, по договору аренды земельного участка N 6704 от 16.06.2005, заключенному между КУМИ г. Пензы и ООО "Стройтехника", задолженность по арендной плате составляет 49559 рублей ; по договору N 6830 от 21.07.2005 задолженность составляет 180968 рублей . Аналогичные нарушения допущены и по договорам N 6764 от 06.07.2005 с ТСЖ ВСК "Петровский", N 5965 от 04.11.2004 с ООО "Группа Компаний "Поволжье" и т.д.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы ни по одному из указанных неплательщиков арендной платы в установленном законом порядке исковые заявления в судебные органы с целью взыскания арендной платы не направлялись.
Согласно п. 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества , заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако данные требования закона не всегда соблюдаются. Проведенной проверкой установлены случаи, когда договоры аренды земельных участков не зарегистрированы в установленном законом порядке .
Проверка показала, что Главным управлением градостроительства и архитектуры г. Пензы установленный порядок выдачи разрешения на строительство не соблюдается.
В ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен 10-дневный срок для проведения проверки уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом местного самоуправления наличия документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям, после чего выдают разрешение на строительство либо отказывают в его выдаче с указанием причин отказа.
Практически все материалы и заявления застройщиков о выдаче разрешений на строительство рассматриваются сотрудниками ГУГиА г. Пензы в сроки, значительно превышающие названными нормами.
Так, 03.11.2005 в ГУГиА г. Пензы поступило заявление Пановой М.Ю. о подготовке для нее разрешения на строительство индивидуального жилого дома по ул. Кольцова - Б. Бугровка стр. N 2. Решение о разрешении строительства в форме постановления Главы администрации г. Пензы N 1733 принято 27.12.2005, то есть по истечении более чем месяца .
Аналогичные нарушения сроков допущены при подготовке разрешений на строительство NN 061 Светкиной Е.П., 059 Спирину А.В., 048 Радько А.Д., 034 Ряховский Ю.В., 053 Духепело В.М., 040 Манвеляну О.В. и другим.
Основными причинами длительного рассмотрения заявлений застройщиков являются волокита при проверке уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом местного самоуправления соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям, отсутствие приложенных к принятым ГУГиА г. Пензы заявлениям застройщиков необходимых документов, перечисленных в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также прохождение не предусмотренных нормативно-правовыми актами согласований с должностными лицами Администрации г. Пензы и МУ УКС г. Пензы.
Частью 10 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч. ч. 7 и 9 этой же статьи документов.
В нарушение данного требования закона во многих материалах имеются справки налоговых органов об отсутствии у застройщиков задолженности по налогам и сборам .
23.05.2006 заместителем прокурора области в отношении начальника Отдела муниципального контроля ГУГиА г. Пензы Крысина С.Н. по фактам нарушения порядка выдачи разрешений на строительство по заявлениям ЗАО "Спецстроймеханизация" от 17.04.2006 по строительству жилого комплекса по ул. Галетной - Слесарной - Бригадной - Стрелочной и строительству жилого дома по ул. Кижеватова - Окружной, а также заявлению ООО ФПГ "Поволжье" от 17.04.2006 по строительству 9-этажного жилого дома по ул. Калинина, 121, было возбуждено дело об административном правонарушении по ч. 3 ст. 9.5. КоАП РФ. Постановлением от 25.05.2006 Инспекцией ГАСН по Пензенской области на Крысина С.Н. наложен штраф 10 минимальных размеров оплаты труда .
В ходе настоящей проверки выявлены факты выдачи застройщикам разрешений на строительство в отсутствие документов на земельный участок.
Так, разрешение N 039 от 12.04.2006 Пензенскому государственному университету на завершение строительства учебного корпуса университета на базе незавершенного строительством нежилого дома 5 - 6 этажности было выдано в отсутствие у застройщика правоудостоверяющих документов на земельный участок и его кадастрового плана.
Прокуратурой Ленинского района, кроме того, проведена проверка по факту нарушения установленного порядка строительства объекта, расположенного по ул. Московской в г. Пензе, ООО ПКП "Эколог".
Как было установлено проверкой, земельный участок по ул. Московской был предоставлен ООО ПКП "Эколог" в постоянное пользование на основании Решения Пензенской городской администрации N 188/1 от 04.03.1993 под строительство жилых домов .
Срок действия указанного Постановления был продлен до 30.07.2001 Постановлением Главы администрации г. Пензы N 1264 от 20.07.1999.
Постановлением Главы администрации г. Пензы от 13.02.2002 N 303 ООО ПКП "Эколог" было разрешено поэтапное проектирование и строительство жилых домов по ул. Московской.
Разрешение на строительство указанного объекта N 46 было выдано Инспекцией архстройнадзора от 08.12.1999 и было продлено до 31.12.2002.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ осуществление застройщиком строительно-монтажных работ возможно лишь после получения им в установленном порядке разрешения на производство данных работ.
Порядок выдачи разрешений на строительство регламентирован ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с данной статьей и п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ на территории городского округа разрешения на строительство выдаются уполномоченным органом местного самоуправления.
Постановлением Главы администрации города Пензы от 09.06.2005 N 759 "Об утверждении порядка прохождения исходно-разрешительной документации по выдаче разрешения на строительство" утвержден порядок прохождения исходно-разрешительной документации по выдаче разрешений на строительство в г. Пензе.
Однако, как показала проверка, ООО ПКП "Эколог" работы по строительству многоэтажного жилого дома по ул. Московской г. Пензы производятся без оформленного в законном порядке разрешения на строительство.
Действия генерального директора ООО ПКП "Эколог" Авдониной Л.В. являются виновными и образуют состав административного правонарушения, предусмотренный ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
Постановлением от 24.04.2006 в отношении генерального директора ООО ПКП "Эколог" Авдониной Л.В. возбуждено дело об административном правонарушении. Постановление и материал проверки направлены в инспекцию ГАСН Пензенской области для рассмотрения по существу. Постановлением от 10.05.2006 N 31/741 на Авдонину Л.В. наложен штраф в сумме 1000 рублей.
Установлены нарушения со стороны Администрации города Пензы при издании нормативно-правовых актов, регулирующих земельные правоотношения.
Так, Постановлением Главы администрации г. Пензы от 26.12.2005 N 1686 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за использование земельных участков, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению, и утверждения методики определения размера арендной платы за использование земельных участков" утверждены базовые размеры арендной платы за землю в г. Пензе , утверждена методика определения размера арендной платы за использование земельных участков , утвержден "Расчет арендной платы" к договору аренды земельного участка .
Данное Постановление противоречит требованиям действующего законодательства по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Как следует из статьи 7 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией Российской федерации и настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.
С учетом изложенного при установлении базового размера арендной платы за землю орган местного самоуправления не должен вступать в противоречие с Конституцией Российской Федерации и федеральными законами.
Администрацией г. Пензы указанным Постановлением установлены базовые размеры арендной платы исходя из назначения земельных участков и вида их использования, при этом виды использования земельных участков и базовые размеры арендной платы значительно отличаются от аналогичных параметров, действовавших в 2005 г. .
Экономическая же обоснованность изменения базовых размеров арендной платы, методики расчета арендной платы за землю отсутствует. Одним из основных критериев установления нового базового размера арендной платы послужил предположительный доход субъектов предпринимательской деятельности. Организации с аналогичным видом деятельности отнесены к разным группам, и для них определен различный базовый размер арендной платы .
Изменение в отсутствие экономического обоснования методики расчета, при которой базовый размер арендной платы для одной категории субъектов предпринимательской деятельности составляет 1,5% - 10% кадастровой стоимости земельного участка , а для других - в размере 40% и более кадастровой стоимости земельного участка носит дискриминационный характер и не соответствует п. 1 ст. 7 Федерального закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", в соответствии с которым органам местного самоуправления, иным наделенным функциями или правами указанных органов власти органам или организациям запрещается принимать акты и совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, создают дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов, в том числе необоснованно предоставлять отдельному хозяйствующему субъекту льготы, ставящие его в преимущественное положение по отношению к другим хозяйствующим субъектам, работающим на рынке того же товара.
Главе администрации г. Пензы на указанное Постановление 10.04.2006 принесен протест. Протест рассмотрен, Администрацией г. Пензы в настоящее время готовятся изменения в Постановление от 26.12.2005 N 1686.
В нарушение требований земельного законодательства органом местного самоуправления заявления граждан рассматриваются в течение шести и более месяцев.
Так, 25.05.2005 Семаев В.А. обратился в адрес Главы администрации города с заявлением и соответствующими документами о предоставлении земельного участка, расположенного по ул. Лобачевского, 7б, в г. Пензе в собственность.
03.11.2005 КУМИ г. Пензы подготовлен проект постановления о предоставлении земельного участка в собственность, и с указанного времени до момента проверки постановление находилось на согласовании в Администрации Первомайского района г. Пензы.
04.08.2005 Зыряева Т.А. обратилась в адрес Главы администрации города с заявлением и соответствующими документами о предоставлении земельного участка, расположенного по ул. Львовской, 65.
20.12.2005 КУМИ г. Пензы подготовлен проект постановления о предоставлении земельного участка при жилом доме в собственность, однако решение о предоставлении земельного участка в собственность не принято.
Аналогичные нарушения допущены и при рассмотрении заявлений граждан, проживающих в районе ул. Карпинского - Правды в г. Пензе, в микрорайоне "Пески".
О распространенности нарушений земельного законодательства на территории города Пензы свидетельствуют и результаты проверок, проведенные территориальным отделом по г. Пензе Управления Роснедвижимости по Пензенской области.
В 2005 году в ходе осуществления государственного земельного контроля проведено 170 проверок по исполнению земельного законодательства.
По результатам проверок выявлено 124 нарушения, привлечено к административной ответственности 101 лицо . Взыскано штрафов на сумму 183 тыс. рублей, выдано 109 предписаний об устранении нарушений земельного законодательства.
В 1 квартале 2006 г. проведено 57 проверок по соблюдению земельного законодательства. Выявлено нарушений - 36, привлечено к административной ответственности 35 лиц. Сумма штрафа составила 56 тыс. рублей.
Проведенная проверка свидетельствует о том, что нарушения, подобные тем, что выявлены в ходе проверки на территории города Пензы, распространены на территории всей области. Нарушения земельного законодательства допускаются как органами местного самоуправления, так и юридическими лицами и гражданами.
Так же, как и в областном центре, земельные участки под жилищное строительство предоставляются без учета внесенных изменений в земельное законодательство.
Так, при проведении проверки прокуратурой Б.-Демьяновского района было установлено, что 25 октября 2005 года в Администрацию Татарско-Шелдаисского сельсовета Беднодемьяновского района обратился с заявлением Утемишев Т.З. с просьбой выделить земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, без указания испрашиваемого права, местоположения, площади земельного участка.
26 октября 2005 года Глава администрации Тат.-Шелдаисского сельсовета принял Постановление N 34 "О предварительном согласовании места выбора земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по ул. Нагорной, дом 16а, Утемишеву Т.З.", в соответствии с которым Утемишеву Т.З. предварительно согласовано место выбора земельного участка по указанному адресу, рекомендовано заказать строительный паспорт, получить разрешение на производство строительных работ, произвести оформление земельного участка, выбранного для проведения строительства индивидуального жилого дома.
4 ноября 2005 года Утемишев Т.З. вновь обратился с заявлением в Администрацию Тат.-Шелдаисского сельсовета, в котором просил выделить земельный участок в аренду сроком на 3 года под строительство индивидуального жилого дома. В заявлении вновь допущены те же нарушения требований Земельного кодекса РФ: не указано место размещения индивидуального жилого дома, размер земельного участка.
16 ноября 2005 года Глава администрации Тат.-Шелдаисского сельсовета принял Постановление N 39 "О предоставлении земельного участка в аренду по ул. Нагорной, 16а, с. Татарский Шелдаисс, Утемишеву Т.З.", в соответствии с которым на основании материалов межевания от 15 ноября 2005 года, статей 28 и 30.1 Земельного кодекса РФ Утемишеву Т.З. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1284 кв. м для строительства индивидуального жилого дома по указанному адресу.
При этом Главой администрации сельсовета был нарушен порядок предоставления в аренду земельных участков для жилищного строительства, установленный статьей 30.1 ЗК РФ: земельный участок для индивидуального жилищного строительства был предоставлен Утемишеву Т.З. в аренду без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, сообщение о приеме заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании не опубликовывалось.
Постановление N 39 от 16.11.2005 опротестовано прокурором. Протест удовлетворен, незаконный правовой акт отменен. Кроме того, Главе администрации сельсовета внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства.
Аналогичные нарушения были допущены в Сердобском районе, где Постановлением Главы администрации Сазанского сельсовета N 96 от 22.12.2005 гр. Морозовой И.Г. на основании ст. 30, 31 Земельного кодекса и проведенного предварительного согласования предоставлен в аренду земельный участок площадью 1500 кв. м по адресу: п. Сазанье, ул. Советская, 7, для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Таким же образом Постановлением Главы администрации Мещерского сельсовета N 94 от 15.12.2005 гражданину Романову А.Ю. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1500 кв. м под строительство жилого дома и надворных построек по адресу Сердобский район, с. Мещерское, ул. Школьная.
Указанные постановления прокуратурой г. Сердобска опротестованы. Протесты удовлетворены.
Нарушения, связанные с предоставлением земельных участков под жилищное строительство без их формирования, без публикаций и торгов, с нарушением принципа прозрачности процедуры предоставления земельных участков, выявлены также в Пензенском, Бессоновском, Неверкинском районах.
Установлены факты, когда фактическое предоставление земельных участков осуществлялось без принятия постановлений органов местного самоуправления об их предоставлении.
Например, в Б.-Демьяновском районе Главой администрации Зубовского сельского совета 2 января 2006 года предоставлены в аренду ООО "Беднодемьяновское торговое предприятие" земельный участок площадью 150 кв. м в с. Новозубово и 72 кв. м в с. Зубово Беднодемьяновского района для торговли . К договору прилагался расчет арендной платы.
Установлено, что Постановление о предоставлении в аренду земельного участка из земель поселений, находящегося в муниципальной собственности, Главой администрации сельского совета не принималось, заявления о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду от ООО "Беднодемьяновское торговое предприятие" не поступало.
Названные требования предъявляет статья 36 ЗК РФ, регулирующая приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. В договорах от 2 января 2006 года не указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: его местоположение. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровый план земельного участка, который до заключения договора не составлялся.
С аналогичными нарушениями земельного законодательства были заключены договоры аренды земельных участков N 1, 2, 3 от 2 января 2006 года между Администрацией Зубовского сельсовета и индивидуальными предпринимателями Качеевой С.А., Аслановой А.И., Усковым А.В.: заявления о предоставлении земельных участков в аренду от названных граждан не поступали, постановления Главой администрации сельсовета о предоставлении земельных участков в аренду не принимались, кадастровые планы к договорам аренды земельных участков не приложены. В договорах N 1 - 3 от 02.01.2006 арендаторы названы как "хозяйка торгового ларька", "хозяин торгового ларька", тогда как Земельный кодекс РФ прямо устанавливает, что земельные участки предоставляются юридическим лицам либо гражданам.
Прокуратурой Пензенского района установлено, что согласно Постановлению Главы администрации пос. Золотаревка N 88 от 13.10.2005 автопавильону в постоянное пользование был предоставлен земельный участок площадью 20 кв. м для размещения здания павильона.
При этом нарушены требования ст. 20 ЗК РФ, согласно которой в постоянное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Незаконное постановление опротестовано, протест удовлетворен.
В Пачелмском районе в ходе проведенных в 2005 году проверок выявлялись нарушения земельного законодательства при предоставлении земель поселений в аренду.
Так, в Черкасском сельсовете был выделен земельный участок под строительство, но в постановлении не был указан срок предоставления земельного участка в аренду. Аналогичные нарушения были допущены в Калиновском сельсовете; Н.-Толковском сельсовете; Кашаевском сельсовете, Решетинском сельсовете.
При проведении проверки в Каменском районе установлено, что во всех сельсоветах имеются договоры аренды земельных участков, заключенные на разные сроки. Однако реестры договоров аренды не ведутся.
Кроме того, в соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям в целях их приватизации либо передачи в аренду. Вместе с тем на территории Каменского района в 19 муниципальных образованиях при предоставлении земельных участков в собственность либо в аренду оценка не проводилась.
По указанным фактам прокуратурой Каменского района главам всех муниципальных образований внесены представления.
Прокуратурой Никольского района установлены нарушения ст. 33 Земельного кодекса РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Аналогичные положения закреплены в п. 3 ст. 14 Закона Пензенской области "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области".
Комитетом Соколовского сельсовета Никольского района вышеуказанные требования законодательства нарушаются, т.к. предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства не определены.
В ходе проверки исполнения администрацией р.п. Пачелма установлено, что Решением малого Совета N 10 от 24.08.1992 утверждены только предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства, тогда как согласно ст. 33 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления должны установить максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства; установить максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно.
По указанным нарушениям прокуратурами районов внесены представления.
Установлены факты незаконного изъятия земельных участков.
Так, 28.12.2005 Главой администрации Лопатинского района принято Постановление N 269 "Об изъятии земель, находящихся под коллективными огородами". Из Постановления следует, что ранее земельные участки, расположенные на территории совхоза "Борец", были предоставлены гражданам для ведения огородничества. В настоящее время они не используются.
В то же время в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 45, статьи 54 Земельного кодекса РФ право постоянного пользования земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет.
Принудительное прекращение права постоянного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.
Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок. В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в орган местного самоуправления, который направляет заявление о прекращении права на земельный участок в суд.
Однако в нарушение указанных статей Земельного кодекса РФ Глава администрации Лопатинского района своим Постановлением с нарушением установленного Законом порядка принудительно прекращает право постоянного пользования земельными участками гражданами ввиду их неиспользования. Кроме того, в указанном Постановлении не указываются фамилии, имена и отчества граждан, у которых принудительно прекращается право постоянного пользования земельными участками, и размеры принадлежащих им земельных участков, а указывается лишь их общая площадь - 20 га сельхозугодий.
Незаконное постановление опротестовано, протест удовлетворен.
Факты незаконного прекращения прав на земельные участки установлены также прокуратурой Б.-Демьяновского района.
Допускаются нарушения при установлении публичных сервитутов.
Так, 29.03.2005 Постановлением Главы администрации г. Сердобска N 134 на 2511 кв. м предоставленного ООО "Пламя" земельного участка был установлен публичный сервитут в целях обеспечения доступа соответствующих служб в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей.
Согласно ст. 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со ст. 27 указанного Федерального закона государственная регистрация сервитутов проводится в едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в едином государственном реестре прав.
В нарушение указанных норм публичный сервитут установлен без проведения общественных слушаний, отсутствует соглашение между ООО "Пламя" и организацией, в чью пользу установлен сервитут , служащее основанием для государственной регистрации, в котором бы определялся характер сервитута: срочный или постоянный, возмездный или безвозмездный. Как следствие, отсутствует государственная регистрация сервитута, а значит, он до сих пор не вступил в силу.
По данному факту на имя и.о. Главы администрации г. Сердобска внесено представление.
Установлены факты, когда органами местного самоуправления не принимаются меры по вовлечению в оборот неиспользуемых земельных участков.
Так, в Колышлейском районе зарегистрировано 8635 га земель сельскохозяйственного назначения, владельцы которых умерли , 4535 га земель, владельцы которых выехали в другой регион и длительное время не используют земельный участок, 6040 га невостребованных земель, владельцы которых фактически отказались от них. Всего по Колышлейскому району подобных участков - 2074.
В то же время в соответствии со статьей 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. До принятия соответствующего закона порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, регулируется Положением о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденном Постановлением Совета Министров СССР от 29 июня 1984 года N 683, а также изданной в соответствии с данным Положением Инструкцией Министерства Финансов СССР от 19 декабря 1984 года N 185 "О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов".

Кроме того, согласно статье 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Такая постановка на учет производится в соответствии с "Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580.
В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 225 ГК РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Кроме того, в соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" с последующими изменениями земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю , подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка. Субъект Российской Федерации или муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.
В нарушение указанных требований законодательства всеми 17 администрациями сельских местных самоуправлений Колышлейского района не принималось достаточных мер к обращению указанных видов земель в собственность этих муниципальных образований.
До сих пор в суд не подано ни одного искового заявления об обращении указанных видов земельных участков в собственность муниципального образования.
В адрес глав администраций Березовского, Колтовского, Лачиновского, Потловского, Телегинского, Трескинского, Хопровского сельских советов, глав Белокаменского, Зеленовского, Катковского, Крутцовского, Названовского, Пановского, Плещеевского, Пограничного, Сумского, Чубаровского сельсоветов прокурором района по результатам указанной проверки было внесено 17 представлений об устранении нарушений законодательства о землепользовании.
Такая ситуация сложилась практически во всех районах области.
В марте 2006 года по указанию прокуратуры области прокуратурой Пензенского района проведена проверка законности строительства спортивно-оздоровительной базы в зоне прибрежной полосы Сурского водохранилища. Установлено, что Постановлением Главы администрации Пензенского района N 808 от 26.12.2005 и договором аренды от 01.01.2006 обществу с ограниченной ответственностью "Губернская энергетическая компания" был предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 6 га для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный в прибрежной зоне Сурского водохранилища. По заказу ООО "ГЭК" проведены работы по межеванию земель участка под строительство спортивной базы. По результатам инструментальных измерений площадь земельного участка составила 84540 кв. м.
На участке на момент проверки было построено: помещение для охраны, 3 фундамента для капитального строительства размером 3 x 4 кв. м, на 2 из которых установлены срубы, земельный участок по периметру огражден. Разрешение на строительство ООО в установленном порядке не получено, проектно-сметная документация отсутствовала, экологическая экспертиза пройдена не была. По результатам проверки направлены заявления в Арбитражный суд Пензенской области о признании недействительными постановления Главы администрации района N 808 и договора аренды от 01.01.2006; директор ООО "ГЭК" Паринкин С.В. привлечен к административной ответственности по постановлению прокурора района за самовольное занятие земельного участка по ст. 7.1 КоАП РФ, по ст. 9.5 КоАП РФ - за строительство без разрешения зданий и сооружений; Главе администрации района внесено представление.
Следует отметить, что органами местного самоуправления не принимается всех предусмотренных законом мер к взысканию арендной платы за землю с арендаторов.
В частности, в Бековском районе за 1 кв. 2006 года в Администрацию Сосновского сельсовета должно было поступить 66,5 тыс. руб арендной платы, реально поступило 20,7 тыс. руб. Должником является ООО "Агрофирма "Евросервис-Беково". В Администрации Вертуновского сельсовета имеется задолженность по арендной плате в сумме 208,4 тыс. руб. .
По данным фактам прокуратурой Бековского района главам муниципальных образований внесены представления.
Установлены нарушения законодательства о налогах и сборах.
В 2005 году прокуратурой Бессоновского района были выявлены нарушения требований налогового законодательства по предоставлению не предусмотренных законом льгот по земельному налогу отдельным категориям граждан.
Так, решением комитета местного самоуправления Вазерского сельского совета было принято решение N 17 от 07.02.2005 о сложении налога на землю на 2005 год с отдельных граждан.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 НК РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов, предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере. Нормы законодательства о налогах и сборах, определяющие основания, порядок и условия применения льгот по налогам и сборам, не могут носить индивидуальный характер.
Ст. 12 ФЗ РФ "О плате за землю" предусмотрен перечень лиц, которые полностью освобождаются от уплаты земельного налога. На граждан, имеющих слабые экономические хозяйства, указанная льгота не распространяется.
В силу ст. 14 названного Закона органы местного самоуправления имеют право установить льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога для отдельных категорий плательщиков.
Принимая указанное решение, комитет местного самоуправления в нарушение закона, без указания категории плательщиков полностью освободил отдельных граждан от уплаты земельного налога.
По протесту прокурора решение комитета местного самоуправление отменено.
Прокуратурой Октябрьского района установлено, что на начало года в ИФНС района зарегистрировано 454 плательщиков земельного налога - юридических лиц и 2807 физических лиц .
Общий размер задолженности по земельному налогу на 01.01.2006 составил 71790 тыс. руб., в том числе недоимка 44618 тыс. руб. руб., при этом основную часть указанной задолженности создали юридические лица. На их долю приходится 69066 тыс. руб..
По состоянию на 01.03.2006 общий размер задолженности по земельному налогу увеличился и составил 72459 тыс. руб..
Обобщение имеющихся данных показало, что определенная работа ИФНС проводилась. Вместе с тем результативность принятых мер оставляет желать лучшего. Так, из 948 требований на сумму 63085 тыс. руб., направленных плательщикам, поступления составили всего 3508 тыс. руб.
По 362 инкассовым поручениям на сумму 59577 тыс. руб., выставленным на счета плательщиков - юридических лиц, поступления составили 8970 тыс. руб.
Таким образом, следует вывод о необходимости активизации деятельности в указанном направлении с учетом требований, предъявляемых к налоговым органам действующим законодательством.
Низкая результативность принимаемых мер в целях поступления в бюджет земельного налога, увеличение общего размера задолженности по итогам 1 квартала 2006 г. по сравнению с 2005 годом - все это в совокупности свидетельствует о том, что функции ИФНС как органа, призванного контролировать и обеспечивать поступление средств в соответствующий бюджет, выполняются недостаточно.
Прокуратурой Октябрьского района с целью устранения выявленных нарушений руководителю Инспекции ФНС РФ по Октябрьскому району г. Пензы внесено представление.
Как показывают материалы проверки, не на должном уровне продолжает оставаться ситуация с охраной почв от загрязнения.
По сведениям Управления Роспотребнадзора в большинстве населенных пунктов области, особенно селах, места складирования отходов не узаконены и не отвечают требованиям законодательства.
Складирование твердых бытовых отходов производится на участки, не согласованные под размещение ТБО, бывшие песчаные карьеры, овраги . В Бессоновском районе вывоз отходов осуществляется на местные неузаконенные свалки. Такая же ситуация отмечается в Кондольском, Каменском районах, в р.п. Чаадаевка. В г. Пензе полигон эксплуатируется с нарушением санитарного законодательства, а именно: в санитарно-защитную зону попадает дачный массив, отсутствует дренаж для сбора ливневых и талых вод, отсутствует регулярный контроль качества грунтовых вод, несистематически функционирует дезинфекционная установка.
В ряде районов области отведены участки под строительство полигонов ТБО, разработана проектно-сметная документация, но строительство до настоящего времени не начато .
Не решаются вопросы завершения строительства полигонов в г. Сердобске, г. Каменке, г. Никольске, р.п. Лунино, р.п. Исса, р.п. Беково, р.п. Пачелма, р.п. Мокшан.
Настоящая проверка также подтверждает приведенные факты.
Так, прокуратурой М.-Сердобинского района установлено, что на территории Липовского сельсовета организация планово-регулярной системы и режим удаления бытовых отходов решением Комитета не определен, планово-регулярная очистка сел Липовка, Марьевка, Огаревка, Клемасс не организована и не проводится. В данных селах допускается устройство неконтролируемых свалок бытовых отходов, проекты нормативов образования отходов и лимиты на их размещение Администрацией Липовского сельсовета в соответствии со ст. 18 ФЗ "Об отходах производства и потребления" не разработаны. Санитарно-эпидемиологические заключения в нарушение п. 2.2 и п. 3.4 СП 2.1.7.1038-01 "Гигиенические требования к устройству и содержанию полигонов для твердых бытовых отходов" о соответствии выбранных земельных участков гигиеническим требованиям отсутствуют. Санитарно-защитные зоны в установленном в соответствии с законодательством Российской Федерации порядке не утверждены, границы санитарно-защитных зон специальными информационными знаками не обозначены. Проекты организации санитарно-защитных зон участков компостирования твердых бытовых отходов отсутствуют, санитарно-защитные зоны не озеленены. Программа производственного контроля, предусматривающая контроль за состоянием подземных и поверхностных вод, атмосферного воздуха и почвы для участков твердых бытовых отходов не разработана и с территориальным отделом территориального управления Роспотребнадзора по Пензенской области в Сердобском, Тамалинском, Бековском, Колышлейском, Малосердобинском районах не согласована. Производственный контроль на участках ТБО не осуществляется: не производится контроль за состоянием грунтовых вод, атмосферного воздуха и почвы в зоне возможного влияния полигона.
По указанным нарушениям прокуратурой М.-Сердобинского района внесено представление.
В то же время муниципальный контроль за использованием земель в большинстве районов области не налажен.
Прокуратурой Никольского района установлено, что согласно Положению об осуществлении муниципального контроля за использованием и охраной земель, утвержденного Решением Комитета местного самоуправления Сурского поссовета от 16.05.2005 N 48, перечень должностных лиц, осуществляющих муниципальный земельный контроль, планы проверок по контролю за использованием и охраной земель утверждаются распоряжением Главы администрации поссовета.
В нарушение данных требований Главой администрации Сурского поссовета перечень должностных лиц, осуществляющих муниципальный земельный контроль, планы проверок не утверждены.
В результате на территории Сурского поссовета контроль за использованием и охраной земель не осуществляется, в связи с чем не обеспечивается соблюдение всеми физическими, должностными и юридическими лицами требований законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.
Выявлены многочисленные нарушения, связанные с рассмотрением заявлений и обращений граждан по вопросам землепользования.
Так, обязанности по своевременному рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков в Администрации МО р.п. Пачелма возложены на специалиста по земельным вопросам и налогам Куршеву О.В.
Поступающие заявления Куршева О.В. регистрирует в журнале регистрации заявлений граждан. На момент проверки в журнале зарегистрировано 120 заявлений о предоставлении земельных участков. Установлено, что под N 22 - 12 мая 2005 года в журнале зарегистрировано заявление Арутчева Р.Ю. о предоставлении земельного участка. Заявление на момент проверки не рассмотрено, решение не принято; под N 31 - 19 мая 2005 года зарегистрировано заявление ООО "Югтрансгаз" о предоставлении земельного участка в аренду. Заявление не рассмотрено, решение не принято. 19 мая 2005 года обратился Вахмистров В.В. с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство гаража; заявление не рассмотрено, решение не принято. 17 июня 2005 года с заявлением об отказе от части земельного участка обратился ОАО "Пачелмский завод ЖБИ". Заявление не рассмотрено. 22 июня 2005 года с заявлением о выделении земельного участка под строительство магазина обратился ООО "Пачелмский хлебозавод". Заявление не рассмотрено. На момент проверки не были рассмотрены заявления Зотовой М.А. с 07.07.2005; Ключникова А.П. с 25.08.2005; Рассадиной Р.Н. с 29.08.2005; Зинкина В.С. с 16.09.2005 о предоставлении земельных участков.
По результатам проверки в отношении Куршевой О.В. было возбуждено дело об административном правонарушении по ст. 19.9 КоАП РФ. Пачелмским судом административное дело рассмотрено, Куршевой О.В. объявлено предупреждение.
Аналогичные нарушения были выявлены в Пензенском, Б.-Демьяновском, Никольском районах.
Материалы проверки показывают, что нарушения, связанные с исполнением земельного законодательства, допускаются не только органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами, но и органами государственной власти, специально уполномоченными органами в данной сфере.
Проверкой кадастровых дел по постановке на кадастровый учет земельных участков, выделенных под жилищное строительство, проведенной прокуратурой области в Федеральном государственном учреждении "Земельная кадастровая палата" по Пензенской области, установлены отдельные нарушения требований ст. 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" в части уведомления заявителей о принятых решениях.
Так, 07.12.2004 в Земельную кадастровую палату по Пензенской области с заявкой о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных в результате деления, обратились ООО "Строймонтажсервис " и ТСЖ ВСК "Московская-3" . По результатам рассмотрения заявки и представленных документов 31.12.2004 было принято решение о приостановлении кадастрового учета земельных участков , однако извещение о принятии указанного решения адресовано только ТСЖ ВСК "Московская-3" и вручено его представителю.
Впоследствии в связи с тем, что недостатки, в силу которых учет приостанавливался, устранены не были, земельной кадастровой палатой по Пензенской области было принято решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета земельных участков.
Однако и в этом случае в нарушение требований статьи 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" решение второму заявителю - ООО "Строймонтажсервис " не направлялось. Доказательства вручения соответствующих извещений представителям указанного общества в книге учета выданных сведений и книге учета извещений об отказе в проведении кадастрового учета отсутствуют.
Проверкой установлены и иные нарушения законодательства о государственном земельном кадастре.
Так, в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в случае, если в представленных в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения государственного кадастрового учета зем

Генеральная прокуратура Российской Федерации. Справка об итогах проверки исполнения законодательства, регламентирующего предоставление земельных участков для жилищного строительства, их использование и осуществление на них строительства.3 апреля 2006 года
В целях его активизации руководством Генеральной прокуратуры Российской Федерации в феврале 2006 г. начальникам Главного управления и отделов ГП РФ в федеральных округах дано поручение об обеспечении участия своих представителей в соответствующих рабочих группах, созданных при полномочных представителях Президента Российской Федерации и главных федеральных инспекторах в субъектах Федерации. Им также поручено ежеквартально информировать Генеральную прокуратуру Российской Федерации о допущенных нарушениях законодательства в рассматриваемой сфере, принятых органами прокуратуры мерах по их устранению и результатах рассмотрения актов прокурорского реагирования.
Проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» требует от органов прокуратуры наиболее пристального внимания, поскольку анализ состояния законности свидетельствует о распространенности правонарушений именно в сфере действия названного проекта, и в первую очередь - при предоставлении земельных участков для жилищного строительства, при оформлении и реализации прав землепользования, при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
По поручению Генерального прокурора Российской Федерации прокурорами всех субъектов Федерации в марте 2006 г. проведена проверка исполнения законодательства, регламентирующего предоставление земельных участков для жилищного строительства, их использование и осуществление на них строительства. К ней были привлечены специалисты органов ФАС России, Роснедвижимости, Росимущества, МПР России и других уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.
Анализ поступивших докладных записок  свидетельствует о том, что положение дел в этой области является неудовлетворительным и требует принятия неотложных мер по приведению правоотношений, связанных с предоставлением и использованием земельных участков для жилищного строительства, в правовое русло.
Вопросы соблюдения законодательства о землепользовании находятся под постоянным контролем органов прокуратуры. По итогам ранее проведенных и настоящей прокурорских проверок в данной сфере  в 2005 - 2006 гг. внесено более 4,5 тыс. представлений об устранении выявленных нарушений закона, принесено более 6,6 тыс. протестов на незаконные решения органов местного самоуправления, объявлено 1,3 тыс. предостережений о недопустимости нарушений закона,  по требованию прокуроров привлечено к дисциплинарной ответственности около 500 должностных лиц, возбуждено 3,7 тыс. дел об административных правонарушениях, возбуждено более 600 уголовных дел.
Создавшаяся негативная ситуация во многом связана с принятием органами государственной власти субъектов Федерации незаконных правовых актов. Вмешательство прокуроров с целью их отмены потребовалось в Ненецком автономном округе, республиках Бурятия, Марий Эл, Хакасия  и Тыва, Архангельской, Владимирской, Волгоградской, Камчатской, Новосибирской, Оренбургской областях, Пермском крае и других регионах.
Прокуратурой Республики Саха (Якутия) в 2005 году опротестованы постановления правительства республики. Одним из них республиканскому министерству имущественных отношений (вместо территориального органа Росимущества) незаконно предоставлено право принимать решения о предварительном согласовании места размещения объектов и согласовывать проекты договоров аренды земельных участков в случае их предоставления  федеральным органам исполнительной власти, федеральным учреждениям и предприятиям. Другим – с превышением компетенции утвержден порядок передачи объектов недвижимости и земельных участков в управление и собственность товариществам собственников жилья.
В Республике Марий Эл и Пермском крае внесены акты прокурорского реагирования в связи с несвоевременным приведением нормативных правовых актов в соответствие с изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004, предусматривающими предоставление земельных участков для жилищного строительства только на аукционах.
Зачастую правовым нигилизмом отличаются и муниципальные органы. Ими  не обеспечивается введение в соответствии с Земельным кодексом норм, без которых невозможна эффективная реализация государственной политики в рамках рассматриваемого национального проекта.
Так, органами власти некоторых муниципальных образований Владимирской области на момент проведения прокурорской проверки не были установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства; не определены категории выделяемых для этих целей земель; не решаются вопросы о проведении публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений. Факты принятия незаконных правовых актов органами местного самоуправления выявлены также в Краснодарском крае, Брянской, Волгоградской, Новосибирской, Псковской, Ростовской, Читинской областях, Республике Карелия, Ямало-Ненецком автономном округе.
Повсеместно игнорируются требования Земельного кодекса об обязательном проведении аукционов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства. В некоторых регионах (Волгоградская, Курганская, Омская и Рязанская области) земельные участки после вступления в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации на аукционах вообще не продавались. В Астраханской, Владимирской, Московской, Новгородской, Саратовской, Тульской, Ярославской областях, Чувашской Республике, республиках Ингушетия и Тыва, Пермском крае и других регионах имели место факты продажи земельных участков для строительства без аукционов. Органами прокуратуры Новосибирской области по фактам предоставления земельных участков для строительства без аукционов главам органов местного самоуправления внесено 53 представления и объявлено 11 предостережений о недопустимости нарушений законодательства. Прокуратурой Саратовской области в 2006 году в арбитражный суд области направлено 6 заявлений о признании недействительными постановлений главы г. Саратова о необоснованном предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении земельных участков без проведения аукциона. По протесту прокурора г. Новороссийска Краснодарского края отменено незаконное постановление главы города, согласно которому без проведения аукциона и без учета мнения населения ООО «Выбор» был предоставлен земельный участок для строительства комплекса многоквартирных жилых домов. Прокуратурой Елизовского района Камчатской области принесен протест на постановление и.о. главы районного муниципального образования от 03.10.2005 № 1050 о предоставлении жилищно-строительному кооперативу земельного участка на праве аренды сроком до 01.09.2006 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона.
Значительная часть нарушений установлена при организации и проведении аукционов. В извещениях об аукционах не всегда содержится необходимая информация. Сведения о их проведении не публикуются в печати. В нарушение п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления Республики Адыгея, например, даже не определены печатные издания, в которых должны быть опубликованы уведомления о предстоящем аукционе. Из 9 муниципальных районов республики печатный орган определен лишь в двух.
Протоколы о признании претендентов участниками аукционов и о их результатах оформляются ненадлежащим образом. Допускаются и другие нарушения порядка их проведения (республики Карелия, Марий Эл, Мордовия, Саха (Якутия), Хакасия, Кабардино-Балкарская, Удмуртская республики, Алтайский, Краснодарский и Пермский края, Белгородская, Владимирская, Волгоградская, Новосибирская, Новгородская, Оренбургская, Орловская, Псковская, Тамбовская, Читинская области и др. регионы).
Все это может привести к признанию итогов аукционов недействительными. Прокуратурой Челябинской области направлено в арбитражный суд 9 исковых заявлений о признании недействительными сделок по продаже на аукционе земельных участков, расположенных в водоохраной зоне, ввиду нарушения порядка и условий их предоставления. В Калининградской области арбитражным судом рассматривается заявление ЖСК «Инициатива плюс» о признании недействительными результатов аукциона в части продажи иным организациям земельных участков, на которые ранее кооперативу были выданы акты их выбора.
Накануне вступления в силу с 01.10.2005 (через 9 месяцев после принятия) изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, четко устанавливающих обязательность проведения аукционов по продаже земельных участков или права их аренды для жилищного строительства, органами местного самоуправления в соответствии с ранее действовавшим законодательством было принято значительное количество решений о предварительном согласовании мест размещения объектов. Это впоследствии дало возможность предоставлять указанные земельные участки без проведения аукционов.
Так, в г. Новосибирске по состоянию на 01.10.2005 было издано 198 распоряжений мэра о предварительном согласовании выбора земельного участка под жилищное строительство. Причем массовый характер издание таких актов приняло 29 и 30 сентября 2005 г. В отношении ряда строительных фирм приняты решения о предварительном согласовании нескольких земельных участков для строительства, площадь некоторых превышала 10 га. Аналогичная ситуация имела место в г. Омске, где с 22 по 30 сентября 2005 г. было предоставлено несколько десятков земельных участков без торгов. В настоящее время прокурорам названных регионов поручено дополнительно разобраться в данном вопросе и при наличии оснований внести документы прокурорского реагирования.
Негативное влияние на состояние законности в рассматриваемой области оказывают действия чиновников по созданию препятствий гражданам и юридическим лицам в получении земельных участков для строительства. Именно с целью предупреждения и пресечения фактов нарушений хозяйствующих субъектов Генеральным прокурором Российской Федерации 17.08.2005 издан приказ № 29 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов о защите прав субъектов предпринимательской деятельности».
Прокурорские проверки показали, что заявки претендентов на получение земельных участков для строительства жилья рассматриваются с нарушением установленных сроков; не проводится инженерное обустройство территорий, предназначенных для жилищного строительства; застройщикам не предоставляются льготы по налогообложению. Население не информируется о передаче земельных участков в аренду. Имеются случаи необоснованного расширения перечня документов, предоставляемых заявителем для участия в аукционе. Такие нарушения выявлены в Архангельской, Волгоградской, Мурманской, Новосибирской, Оренбургской, Орловской, Псковской, Тамбовской, Челябинской областях, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Кабардино-Балкарской Республике, Алтайском, Пермском, Ставропольском краях.
Вязниковским межрайонным прокурором Владимирской области установлено, что Положением о предоставлении земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории округа Вязники, утвержденным решением Совета народных депутатов округа Вязники от 07.05.2004 № 449, в нарушение ст. 31 Земельного кодекса РФ обязанность по оформлению акта выбора земельного участка и изготовлению прилагаемого к акту проекта границ земельного участка неправомерно возлагалась на заявителя. По заявлению прокурора от 09.06.2005 решением суда от 08.07.2005 Положение в указанной части признано незаконным.
В Республике Башкортостан, Чувашской Республике и Амурской области оспорены противоречащие Градостроительному кодексу Российской Федерации региональные правовые акты, касающиеся регулирования градостроительной деятельности, в том числе устанавливающие дополнительные условия для получения разрешений на строительство.
Особую тревогу вызывают злоупотребления чиновников при предоставлении земельных участков для строительства.
Так, прокуратурой Республики Тыва по факту вымогательства взятки за предоставление земельного участка под строительство жилья было возбуждено уголовное дело в отношении заместителя мэра г. Кызыла - председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом, который приговором Верховного Суда республики осужден к 2 годам лишения свободы.
В г. Твери выявлена негативная практика выделения строительным организациям земельных участков под строительство жилья на условиях «добровольного и безвозмездного» перечисления на счет администрации города денежных средств в виде взносов и пожертвований. Подобным образом были нарушены законные интересы не менее 140 субъектов предпринимательской деятельности с причинением им ущерба на сумму свыше 50 миллионов рублей. По данному факту прокуратурой в отношении первого заместителя главы администрации г. Твери возбуждено уголовное дело по ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий).
Анапской межрайонной прокуратурой расследовано и направлено в суд уголовное дело по обвинению в превышении должностных полномочий руководителя государственного учреждения «Центр Госсанэпиднадзора на курорте Анапа», которое незаконно предоставило строительной организации для строительства жилого дома земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании указанного государственного учреждения. При этом причиненный государству ущерб составил более 5,1 млн. руб.
Череповецкой межрайонной природоохранной прокуратурой (Вологодская область) 15.01.2006 по фактам превышения полномочий должностными лицами Череповецкого муниципального района при предоставлении земельных участков возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 286 (превышение должностных полномочий)  УК РФ. В ходе расследования установлены эпизоды преступной деятельности, заключающейся в незаконном предоставлении участков для строительства жилья из земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.
Глава администрации Никоновского сельского округа Раменского района Московской области принял незаконные решения о предоставлении в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства по заведомо заниженной стоимости без проведения торгов. Приговором Московского областного суда от 07.04.2005 он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 285 (злоупотребление должностными полномочиями), ч. 1 ст. 286 (превышение должностных полномочий), ч. 4 ст. 290 (получение взятки) УК РФ, и ему назначено наказание в соответствии со ст. 69 УК РФ в виде 4 лет  лишения свободы с лишением права занимать должности по государственной службе в органах самоуправления и заниматься организационно-хозяйственной деятельностью на срок 3 года. Этим же приговором признана виновной и привлечена к уголовной ответственности специалист Никоновской сельской администрации, которая оказывала содействие в совершении  преступления.
Вступил в законную силу приговор Воронежского областного суда в отношении бывшего председателя комитета по управлению муниципальными землями департамента по землеустройству и градостроительству администрации города Воронежа и бывшего помощника депутата Воронежской городской Думы, которые, наряду с совершением иных преступлений, получили взятку за содействие одному из участников конкурса в выделении земельного участка на праве аренды. Они осуждены соответственно к 4,5 и 5 годам лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии строгого режима.
Прокуратурой Саратовской области по заявлению руководителя одной из коммерческих организаций возбуждено уголовное дело в отношении первого заместителя главы администрации Красноармейского района Саратовской области, который потребовал взятку за решение вопроса о выделении земельного участка и оказание содействия в осуществлении коммерческой деятельности на территории района. Волжский районный суд избрал ему меру пресечения в виде заключения под стражу.
Прокурор Тульской области возбудил уголовное дело по факту получения главой муниципального образования «Ясногорский район» взятки в крупном размере от директора коммерческой организации за предоставление права первоочередного выкупа в собственность земельного участка площадью 6 га на месте бывшей турбазы. Центральным районным судом г. Тулы ему избрана мера пресечения в виде содержания под стражей. Аналогичное уголовное дело возбуждено в отношении  заместителя главы данного муниципального образования. Этой же прокуратурой завершено расследование и направлено в суд уголовное дело по факту получения  первым заместителем главы администрации муниципального образования «Заокский район» взятки в крупном размере за предоставление коммерческой организации в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Уголовные дела данной категории возбуждены и расследуются также в других субъектах Федерации.
Предоставление земли сопровождается и иными грубыми нарушениями законодательства. Установлены случаи, когда выделение земельных участков производится местными органами без их изъятия у бывших пользователей (Архангельская область). В г. Самаре по признакам уголовно наказуемого самоуправства прокуратурой возбуждено уголовное дело по факту предоставления под строительство земельного участка со сносом находящегося на нем дома без предоставления его жильцам других жилых помещений. Во Владимирской, Камчатской и Курганской областях выявлены случаи выделения земельных участков в аренду для строительства многоквартирных домов неуполномоченными органами. Так, в Курганской области в ряде договоров в качестве арендодателя выступила администрация города Шадринска вместо областной администрации.
Повсеместно при предоставлении земельных участков нарушаются требования природоохранного, санитарно-эпидемиологического и градостроительного законодательства.
Природоохранная прокуратура г. Москвы привлекла к уголовной ответственности генерального директора ЗАО «Траст» по ст. 262 (нарушение режима особо охраняемых природных территорий и природных объектов) УК РФ за нарушение режима такой территории, повлекшее причинение значительного ущерба природной среде. Следствием установлено, что при строительстве жилого комплекса были допущены нарушения режима особо охраняемой природной территории «Природный заказник «Долина реки Сетунь». Названной прокуратуре удалось добиться прекращения незаконного строительства указанного объекта. Поврежденная часть земельного участка в настоящее время полностью восстановлена. Никулинским районным судом Москвы генеральный директор общества осужден по ст. 262 УК РФ, и ему назначено наказание в виде штрафа.
Эта же прокуратура приняла также меры прокурорского реагирования к должностным лицам, причастным к изданию документов, приведшим к нарушению режима природной территории, находящейся под особой охраной государства. В частности, принесен протест в правительство Москвы об отмене распоряжения, изменившего границы указанной территории; председателю Москомархитектуры направлен протест на разрешение на строительство жилого комплекса. Ряд должностных лиц привлечен к административной ответственности. Все требования прокуратуры удовлетворены.
Прокуратурой Самарского района г. Самары были внесены акты реагирования в связи с нарушениями законодательства в деятельности ООО «Реверс», которое осуществляло строительно-монтажные работы на набережной реки Волги без оформленного в установленном законом порядке разрешения. Внесено 2 представления руководителю общества, возбуждены административные производства по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (нарушение порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию) и по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ (невыполнение в срок законного предписания органа, осуществляющего государственный надзор). По требованию прокуратуры было приостановлено действие имеющейся у общества лицензии на осуществление строительного вида деятельности. Однако нарушения обществом закона продолжались, в связи с чем прокуратура направила заявление в федеральный суд Самарского района о сносе самовольно возведенного здания и приостановлении деятельности указанной организации.
Прокуратурой Советского района г. Рязани принесены протесты на 7 постановлений администрации города о выдаче ряду коммерческих структур в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешений на строительство жилых домов без указания сроков их выдачи, а также  при отсутствии у застройщиков необходимого комплекта документов на строительство. Незаконные постановления по требованиям прокуроров  отменены.
Органами прокуратуры Самарской области выявлено отсутствие у компаний, осуществляющих строительство жилых домов (ЗАО «Компания «Владимир», ООО «Строймаркет», ООО «Каспер», НП ЖСК «Старый город» и другие), разрешений на строительство и утвержденной в установленном порядке проектной документации. По обнаруженным нарушениям законодательства заказчикам строительства и застройщикам внесено более 60 представлений об устранении нарушений закона, в отношении виновных должностных лиц возбуждено 61 дело об административном правонарушении в области строительства.
Заместителем главы администрации Мытищинского района Московской области и начальником управления архитектуры и градостроительства районной администрации незаконно, без положительного заключения государственной экологической и вневедомственной экспертиз, без проектной документации выдано разрешение на строительство ЗАО «Группа компаний «Дружба», ООО «Интел Строй», ООО «Строительная компания «Тропос» и ряду иных организаций. По данному факту в отношении указанных должностных лиц Мытищинской городской прокуратурой 05.12.2005 возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 286 (превышение служебных полномочий) УК РФ.
В связи с распространенностью нарушений законодательства особую актуальность приобретает необходимость надлежащего исполнения органами власти субъектов Федерации, местного самоуправления, уполномоченными государственными контролирующими органами своих полномочий.
Прокурором Астраханской области внесено представление мэру города Астрахани в связи с непринятием мер к реализации полномочий по обращению в суд с заявлением о приостановлении строительства многоэтажных жилых домов, возводимых без соответствующих разрешений. Ненадлежащий муниципальный земельный контроль отмечен во Владимирской, Новосибирской, Новгородской, Ростовской областях, Республике Карелия, а в Брянской области не разработан порядок его осуществления.
Во многих субъектах Федерации (Волгоградская и Ярославская области, Республика Тыва, Пермский край) установлены нарушения законодательства и ненадлежащее осуществление полномочий территориальными органами Роснедвижимости, осуществляющими государственный земельный контроль. Так, в Волгоградской области территориальным управлением Роснедвижимости в 2004-2005 г. выявлено 24 незаконных постановления органов местного самоуправления. За этот же период времени органами прокуратуры области опротестовано 1,3 тыс. правовых актов в сфере использования и охраны земли. Ненадлежащим образом осуществляется государственный строительный надзор в Астраханской, Владимирской и  Московской областях, в том числе при привлечении виновных лиц к административной ответственности.
Зачастую низка эффективность работы органов Федеральной антимонопольной службы. Управлением ФАС России по г. Москве и Московской области в 2005-2006 гг. возбуждались дела о нарушениях антимонопольного законодательства при предоставлении земельных участков, однако ни одно должностное лицо к административной ответственности не привлечено. Прокуратуры Волгоградской, Рязанской, Омской и Челябинской областей, Республики Бурятия сообщили, что территориальные органы ФАС России никаких материалов о нарушениях антимонопольного законодательства им не передавали, хотя в этих регионах выявлены нарушения закона и внесены документы прокурорского реагирования. Прокуратурой Республики Саха (Якутия) 21.03.2006 внесено представление в адрес территориального управления ФАС России об устранении нарушений законодательства, связанных с ненадлежащим осуществлением контрольных полномочий по предупреждению и пресечению нарушений антимонопольного законодательства при выделении земельных участков.
Неудовлетворительное состояние законности в рассматриваемой сфере наносит вред государственным интересам, нарушает права граждан и юридических лиц. Генеральная прокуратура Российской Федерации держит под контролем ситуацию, связанную с соблюдением законодательства при реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», и приложит все возможные усилия к обеспечению соблюдения федеральных законов и интересов государства.

Дата: 20 сентября 2006
Темы: ЖКХ новости информагентств
Прокуратура Воронежской области распространила во вторник официальный пресс-релиз, в которой откликнулась на комментарий одного из высокопоставленных чиновников городской администрации Агентству национальных новостей в связи с созданием в областном центре Городской управляющей компании – ГУК.

Во вторник прокуратура Воронежской области от лица помощника Дмитрия Михайлова распространила официальный комментарий по поводу высказываний в интернет-СМИ высокопоставленных чиновников городской администрации о ситуации с созданием в областном центре Городской управляющей компании – ГУК.

Агентство национальных новостей полностью приводит текст официального сообщения:

«В связи с появлением в средствах массовой информации комментариев отдельных должностных лиц администрации городского округа г. Воронеж, в которых ставятся под сомнение обоснованность актов прокурорского реагирования, вынесенных прокуратурой области в ходе проверки законности создания и деятельности ОАО «Городская управляющая компания», считаем целесообразным прокомментировать сложившуюся ситуацию.

Предметом разбирательства в арбитражном суде по иску прокуратуры является не столько фактическое расторжение заключенного муниципальным образованием городской округ город Воронеж и открытым акционерным обществом «Городская управляющая компания» договора управления многоквартирными домами, который в настоящее время расторгнут формально, с оговоркой о необходимости исполнения возникших обязательств, сколько возврат муниципалитету имущества, ранее переданного открытому акционерному обществу «ГУК», что до настоящего времени не сделано.

Кроме того, ранее в официальном пресс-релизе прокуратуры области сообщалось, что в настоящий момент муниципальные учреждения «Районные дирекции единого заказчика» фактически прекратили производственно-хозяйственную деятельность, в том числе, подготовку жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период, при этом арбитражным судом по иску облпрокуратуры решается вопрос о соответствии действующему законодательству договора об управлении многоквартирными домами, заключенного администрацией городского округа с ОАО «Городская управляющая компания». Данное обстоятельство ставит под угрозу своевременное начало отопительного сезона и может повлечь грубое нарушение конституционных прав граждан.

В связи с этим прокуратура области, признавая право городской администрации в строгом соответствии с законодательством самостоятельно определять способы проведения жилищно-коммунальной реформы, объявила главе городского округа предостережение о недопустимости нарушений Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», возлагающего на администрацию городского округа обязанность по организации бесперебойного электро-, тепло-, водоснабжения населения.

Подтверждая свою открытость для средств массовой информации, выражаем обеспокоенность отсутствием желания отдельных СМИ при подготовке публикуемых материалов, касающихся деятельности органов прокуратуры, обращаться к нам за официальными комментариями, что приводит к предоставлению населению односторонней, а в некоторых случаях недостоверной информации. В целях объективного информирования населения предлагаем к публикации текст предостережения, вынесенного главе городского округа город Воронеж Скрынникову Б.М.

П Р Е Д О С Т Е Р Е Ж Е Н И Е о недопустимости нарушения закона г. Воронеж «05» сентября 2006 г.

Проведенной прокуратурой области проверкой установлено, что в нарушение требований жилищного законодательства о выборе способа управления многоквартирным домом, постановлением главы городского округа город Воронеж от 29.06.06 № 1125 «О мероприятиях по реализации норм жилищного законодательства в связи с проведением жилищно-коммунальной реформы в городском округе» предусмотрено в срок до 10.07.06 снять с баланса и передать в казну городского округа муниципальное имущество – жилой и нежилой фонд, а до 01.07.06 провести мероприятия по заключению с нанимателями муниципальных жилых помещений договоров социального найма и на техническое обслуживание муниципального имущества с ОАО «Городская управляющая компания».

По протесту прокурора Центрального района г. Воронежа названное постановление отменено постановлением главы городского округа город Воронеж от 28.08.06 № 1691. Кроме того, 17.07.06 директором департамента развития городского хозяйства администрации городского округа город Воронеж Ковалевым А.С. и генеральным директором ОАО «ГУК» Ковалевым Ф.М. был заключен договор управления многоквартирными домами. Данный договор заключен в нарушение требований жилищного и гражданского законодательства, в связи с чем прокуратурой области 25.08.06 направлено в Арбитражный суд Воронежской области исковое заявление (в порядке ст. 52 АПК РФ) о признании недействительным вышеуказанного договора и применении последствий недействительности сделки.

Ссылаясь на указанное постановление, муниципальные учреждения «Районные дирекции единого заказчика» в настоящее время фактически прекратили производственно-хозяйственную деятельность, в том числе подготовку жилищного фонда к эксплуатации в осенне-зимний период, что ставит под угрозу своевременное начало отопительного сезона и может повлечь нарушение конституционных прав граждан.

На основании изложенного, руководствуясь п.2 ст. 22 и ст. 25-1 Федерального закона «О прокуратуре РФ», П Р Е Д О С Т Е Р Е Г А Ю: Скрынникова Бориса Михайловича – главу городского округа город Воронеж о недопустимости нарушения Федерального закона РФ от 06.10.03 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», предусматривающего организацию в границах городского округа бесперебойного электро- , тепло-, газо- и водоснабжения ьнаселения и предупреждаю, что в случае неисполнения требований законодательства, Вы можете быть привлечены к ответственности в установленном законом порядке.

Первый заместитель прокурора области старший советник юстиции Н.И. Третьяков
Напомним, ранее АНН со ссылкой на заместителя мэра Воронежа Марину Плиеву распространило информацию о том, что воронежская мэрия считает предостережение прокуратуры - формальностью. Как сообщила корреспонденту Агентства национальных новостей заместитель главы городского округа Марина Плиева, предостережение в адрес мэра Воронежа Бориса Скрынникова, по сути, оказалось «формальностью».

«5 сентября 2006 года главе городского округа город Воронеж Скрынникову Борису Михайловичу было объявлено предостережение в связи с созданием Городской управляющей компании. Основанием для этого явился протест прокуратуры Центрального района Воронежа на постановление главы от 28 августа 2006 г. "О реформировании в сфере ЖКХ», заключенный городской администрацией с Городской управляющей компанией. Всеми службами администрации данный протест был проработан и удовлетворен», — рассказал Плиева.

На 1 сентября соглашение, заключенное по доверенности директором департамента городского хозяйства Александром Ковалевым и представителем ГУКа, было расторгнуто.

«Я подтверждаю тот факт, что на данное постановление главы города имел место протест прокуратуры, который был в дальнейшем удовлетворен в рамках установленных законом. Более того, воронежская областная прокуратура на сам договор об управлении многоквартирными домами вышла в областной Арбитражный суд. К нам поступило данное исковое заявление в копии и определение суда о слушании дела», - сказала она.

Собеседник также добавила, что до получения определения суда о слушаниях и до вынесения в адрес главы прокурорского предупреждения – и постановление, и договор уже были отменены: «Данное предостережение получилось формальным. Главу фактически предостерегли по обстоятельствам, которые уже не имели места 5 сентября. И Договор был расторгнут по соглашению сторон 1 сентября, и удовлетворен прокурорский протест», — заявила Плиева.

Отвечая на вопрос о перспективах проводимой управлением областного ГУВД по налоговым преступлениям проверки деятельности Городской управляющей компании и муниципального предприятия «Муниципальный информационно-вычислительный центр» Плиева уточнила, что «поскольку договор об управлении многоквартирными домами был заключен в августе текущего года, то через МИВЦ на счета ГУКа была перечислена оплата населения за поставленные жилищно-коммунальные услуги».

«Бюджетных средств здесь нет и быть не может. И даже если имеет место на сегодня проверка управлением по налоговым преступлениям ГУВД Воронежской области деятельности МИВЦ, то это самостоятельно хозяйствующий субъект, который имеет ответственность в рамках предусмотренных действующим законодательством», — заверила заместитель главы городского округа.

Кроме того, также была опубликована информация о том, что мэрия Воронежа не согласна с протестами прокуратуры о выделении земли. Прокуратура Воронежской области вынесла протесты на 148 постановлений мэрии Воронежа о выделении земельных участков в областном центре, однако в самой мэрии считают, что говорить о незаконности без решений федерального суда рано.

Как сообщила корреспонденту АНН заместитель главы городского округа Марина Плиева, такое решение может быть принято только после вступления в силу соответствующего решения федерального суда.

«Особо подчеркну, что незаконным то или иное распоряжение главы городского округа можно назвать только после вступления в силу соответствующего решения федерального суда, - сказала собеседник. - Протест и представление являются актами прокурорского реагирования в сфере соблюдения федерального законодательства. Прокуратуре для проверки были представлены все постановления главы городского округа в рамках земельно-правовых отношений. По ее результатам поступило два представления на 148 постановлений. Но говорить о том, что они незаконны – преждевременно. Прокурорский протест должен быть рассмотрен главой города в течение 10 дней. Удовлетворить его или нет – это право главы Воронежа и правовой службы городской администрации. Что касается прокурорского представления, то это также акт реагирования, который должен быть рассмотрен городской администрацией в течение месяца с привлечением к ответственности конкретных должностных лиц».

«Месячный срок у нас есть, мы работаем над этими постановлениями. Если будут основания для их отмены, то они будут отменены, и в этом плане мы готовы на сотрудничество с прокуратурой», - подчеркнула собеседник.

Доклад Председателя СОВЕТА инициативных групп земельных дольщиков Подмосковья МОД "Наша земля" С.Н. Федотова

 
В результате проведенной в 1990-х годах приватизации  земель сельскохозяйственного назначения собственниками земельных долей общей площадью 115 млн. га стали 11,8 млн. человек: члены колхозов (работающие и пенсионеры), работники совхозов, пенсионеры этих хозяйств, а также работники социальной сферы в сельской местности и ряд других категорий граждан.

 

Приватизация земель сельскохозяйственного назначения и реорганизация колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий – самостоятельные процессы, осуществленные независимо друг от друга. При этом следует отметить, что процесс приватизации земель сельскохозяйственного назначения не доведен до конца. Суть земельной реформы осталась непонятой гражданами – ставшими в ходе нее сособственниками сельскохозяйственных угодий. Как следствие, большая часть собственников земельных долей не распорядилась ими в установленный срок.

 

В настоящее время они в силу Конституции Российской Федерации, федеральных законов от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 25.10. 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являются сособственниками земель сельскохозяйственного назначения. Их право на землю не может быть подвергнуто сомнению.

 

Лишь там, где после завершения процессов приватизации земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением процедуры наделения земельными долями (паями) граждан собственники земельных долей (паев) в установленном законом порядке распорядились земельными долями, внеся их в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственных предприятий, собственниками сельхозугодий стали сельскохозяйственные организации (АОЗТ, ТОО, производственные кооперативы), которые зарегистрировали возникшие права собственности на земельные участки в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним». Доля таких предприятий достаточно мала.

 

Согласно официальным данным Госкомзема РФ более 70% собственников земельных долей сдали их в аренду, т.е. количество собственников земельных долей, внесших свои доли в уставные капиталы (паевые фонды) предприятий, не распорядившихся ими и не востребовавших их, не превышает 30%.

 

Практика показывает, что внесение земельных долей в уставный капитал предприятия часто происходило с существенным нарушением прав дольщиков: учредительные договоры и договоры о внесении долей в уставный капитал, как правило, не заключались, либо заключались с нарушением существенных условий, когда индивидуализация земельного участка как объекта собственности не осуществлялась, оценка земельной доли не производилась.

 

Органы местного самоуправления на местах зачастую принимали противоречащие нормативно-правовым актам по приватизации сельхозземель решения, а комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдавали предприятиям свидетельства на право собственности на землю по утвержденной Указом Президента Российской Федерации форме не установив обоснованность таких решений, были ли наделены надлежащие лица земельными долями, распорядились ли собственники земельными долями или нет,.

 

Положение собственников земельных долей усугубляется также трудностями при выделении земельной доли в натуре, регистрации прав на земельную долю, а порой и невозможностью выделения доли в натуре и отказом в регистрации.

 

На сегодняшний день только 13% земель сельскохозяйственного назначения оформлены в собственность. В год оформляется не более 1,5%. Процедура оформления земли переусложнена и затратна, проходят ее, как правило, только юридические лица.

 

Особо следует отметить возрастание масштабов махинаций на земельном рынке, связанных с оборотом земельных долей. Сотни тысяч граждан Российской Федерации становятся жертвами мошеннических противоправных действий по всей России от Калининградской области до Дальнего Востока. Это стало возможным, прежде всего, из-за бездействия правоохранительных органов, проникновению коррупционных процессов в структуры органов государственной власти субъектов федерации и местного самоуправления, административного давления на суды и прокуратуры.

 

Так, только в Московской области в 2002-2004 г.г. практически все сельскохозяйственные предприятия, а также используемые ими земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся преимущественно в общей долевой собственности,  захвачены рейдерами. Массовые обращения граждан в правоохранительные органы за защитой нарушенных прав положительных результатов не приносят. За 4 года реальные судебные перспективы имеются только по одному уголовному делу о незаконном завладении землей в Рузском районе Подмосковья, возбужденному в 2006 г. в отношении В.В. Бойко – председателя совета директоров ГК «Вашъ финансовый попечитель». Завладение землями сельскохозяйственного назначения происходило преимущественно через захват сельхозпредприятий путем поделки некоторых документов, в том числе устанавливающих право собственности предприятий на землю. Показательно, что заместитель прокурора Московской области Ф.И. Ильин 20.10.2006 г. на встрече с представителями земельных дольщиков выразил официальное отношение областной прокуратуры к этой проблеме, сказав, что в Московской области повсеместно преступным путем захвачены земли сельскохозяйственного назначения, но прокуратура сделать ничего не в состоянии. Видимо, такая позиция прокуратуры объясняется тем, что за рейдерскими захватами стоят крупные банки или компании. Среди таких земельные дольщики называют:

 

-АКБ «Промсвязьбанк» в Лотошинском, Солнечногорском, Истринском, Наро-Фоминском и других районах Московской и Тверской областей;

 

- АКБ «Визави» в Волоколамском, Шаховском районах, Орехово-Зевском, Воскресенском районах;

 

- ЗАО «Вашъ финансовый попечитель» в Рузском районе;

 

- АКБ «Внешагробанк» в Балашихинском, Ленинском, Красногорском районах;

 

- «Уралсиб» ((ранее - «НИКойл») через Земельную агропромышленная корпорация «Знак») в Волоколамском, Дмитровском, Красногорском, Раменском и других районах;

 

- Группа «Ист-лайн» в Домодедовском , Химкинском районах;

 

- АКБ «Межпромбанк» в Красногорском районе;

 

- АКБ «Москва» в Красногорском районе;

 

- ФФПК «Милакс» в Можайском районе»;

 

- АКБ «Импэкс-банк» в Павлово-Посадском районе;

 

- ОАО «Сибнефть» в Ступинском районе;

 

- Управляющая компания «Millhouse Capital» в Одинцовском и Можайском районах;

 

- АКБ «Возрождение» в Одинцовском районе;

 

- АКБ «Абсолют» в Одинцовском районе,

 

а также многие другие по всему Подмосковью.

 

Широкое распространение получила также практика фактической скупки земельных долей через оформление договоров дарения.

 

Захваты сельхозпредприятий и земель рейдерами породили множащиеся конфликтные ситуации, принимающие широкомасштабный характер, вызывающие социальную напряженность в обществе, тормозящие развитие агропромышленного комплекса страны, ухудшающие инвестиционную привлекательность сельского хозяйства. Рассмотрение же единичных споров в судах не решает проблему в целом.

 

При оценке ситуации, складывающейся в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, следует исходить из права граждан иметь землю в частной собственности, которое, как и иные конституционные права и свободы, является непосредственно действующим, определяет наряду с другими правами и свободами смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием, а также из того, что изначально субъектом приватизации земель сельскохозяйственного назначения выступало физическое лицо. При этом оформление его права на земельную долю предполагало обязательную установленную законодательством процедуру, без соблюдения которой отчуждение права на земельную долю было невозможно. В свою очередь, распорядиться правом на земельную долю можно было только в строгом соответствии с установленным законом порядком.

 

В связи с этим возникает необходимость упорядочения отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения, что предполагает проведение инвентаризации процесса приватизации земель сельскохозяйственного назначения 1991-2001 г.г., проведение ревизии процесса приобретения и регистрации прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения от первого собственника к последнему, установление моратория на  совершение сделок с землями сельскохозяйственного назначения на период инвентаризации и ревизии.

 

Необходимо срочно найти государственное решение вопросов финансирования работ по межеванию, либо упорядочения ценообразования в этой сфере услуг, постановке на кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения и других проблем.

 

Учитывая социально-экономическую и политическую значимость эффективного законодательного регулирования отношений собственности при приватизации земель сельскохозяйственного назначения, и, в первую очередь, в части защиты прав земельных дольщиков, участники «круглого стола» рекомендуют:

 

1.Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации:

 

- в декабре т.г. проинформировать Президента Российской Федерации и Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Генеральную прокуратуру и Министерство внутренних дел Российской Федерации о нарушениях прав граждан, подлежавших наделению земельными долями при приватизации земель сельскохозяйственного назначения, но не наделенных ими; о нарушениях прав собственников земельных долей рейдерами; о нарушениях прав собственников земельных долей в процессе государственной регистрации прав и выделении земельных долей в натуре; 

 

- провести при Председателе Государственной Думы в период весенней сессии 2008 года парламентские слушания на тему: «Проблемы правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и защиты прав собственников земельных долей»;

 

- создать при Председателе Государственной Думы группу по изучению проблем собственников земельных долей;

 

-  инициировать процедуру парламентского расследования по фактам массовых нарушений собственников земельных долей в Московской области и других регионах России;

 

- инициировать проведение совместной расширенной коллегии Министерства внутренних дел, Генеральной прокуратуры, Счетной палаты, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации с участием обеих палат Совета Федерации, Общественной палаты, Уполномоченного по правам человека Российской Федерации и представителей общественности.

 

2.Правительству Российской Федерации:

 

- рассмотреть вопрос о разработке государственной программы, предусматривающей постановку на кадастровый учет всех земель сельскохозяйственною назначения в течение 10 лет, в том числе ежегодно не менее 8-9% земель от общей площади земель сельскохозяйственного назначения, и обеспечении этой программы необходимыми финансовыми средствами.

 

3.Генеральной прокуратуре Российской Федерации:

 

- усилить надзор за соблюдением законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе оборота земельных долей и правомерности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий;

 

- изучить и проанализировать работу прокуратуры Московской области по работе с жалобами и заявлениями, коллективными обращениями собственников земельных долей о нарушениях их прав на земельные доли, при государственной регистрации ими прав на земельные доли, при выделении земельных долей в натуре, при обороте земельных долей.

 

4.Комитету Государственной Думы по безопасности с участием других Комитетов:

 

- рассмотреть материалы «круглого стола» и в установленном порядке внести в период весенней сессии 2008 года работы Совета Федерации предложения по законодательным инициативам в сфере регулирования земельных отношений и защиты прав собственников земельных долей;

 

- обратиться в Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с просьбой предоставить обобщенные материалы по судебной практике оборота сельскохозяйственных земель, в том числе по обороту земельных долей, а также дать толкование законодательному обеспечению процесса приватизации земель сельскохозяйственного назначения;

 

- включить в план работы комитета Государственной Думы  рассмотрение вопросов о защите прав собственников земельных долей, а также регулярно рассматривать проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения с участием федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, судебных органов и представителей общественности.

Генпрокуратура РФ предлагает упростить процедуры получения земельных участков под жилищное строительство и разрешений на строительство, так как большое число нарушений в этой сфере мешает развитию рынка недвижимости. В поступившем в Совет Федерации докладе генерального прокурора о состоянии правопорядка и законности в 2007 году отмечаются многочисленные нарушения действующего законодательства в сфере выделения земель под жилищное строительство. "Эти нарушения, допускаемые органами госвласти регионов и местного самоуправления, а также создание искусственных препятствий сужает возможности для строительства, делает рынок недвижимости фактически зарытым и позволяет застройщикам определять ценовую политику", - отмечается в документе. Генпрокуратура обращает внимание на частые случаи обременений застройщиков со стороны глав администраций дополнительными обязательствами по возведению объектов социального назначения или по безвозмездной передаче в муниципальную собственность части квартир в строящихся домах. "Безусловно, такого рода обременение со стороны органов госвласти и муниципальных образований, возлагаемые на застройщиков по инвестиционным контрактам, не могут не повлиять на ценовую политику на рынке недвижимости", - убеждены в генпрокуратуре. По данным ведомства, чиновники не всегда соблюдают сроки рассмотрения заявлений о выдаче разрешений и зачастую запрашивают не предусмотренные законодательством дополнительные документы для получения земельных участков.Еще одним нарушением является отсутствие в муниципальных образованиях генеральных планов застройки, отмечают в прокуратуре.

Очередное заседание Коллегии Орловской области, назначенное на 7 октября 2008 года, вроде бы не предвещало ничего из ряда вон выходящего. И однако же сенсация состоялась, да еще какая! Прокурор Орловской области С. Д. Воробьев выступил на этом заседании с докладом о соблюдении законности при использовании земель. И, право же, такого делового и критичного выступления давно не было слышно в стенах нашей областной администрации. Прокурор всыпал орловским чиновникам по первое число, да не в бровь, а в глаз. Для начала он отметил, что проведенный прокуратурой анализ свидетельствует: ежегодно площадь земель сельскохозяйственного назначения в области уменьшается за счет перевода в категорию земель населенных пунктов.
«Сложившееся положение в сфере земельных правоотношений никак нельзя назвать благополучным, продолжал С. Д. Воробьев. — Большую озабоченность вызывает обилие информации о фактах массовой скупки земли, а иногда даже попытках ее рейдерских захватов у орловских крестьян. Зачастую в собственности ряда коммерческих структур накапливаются значительные земельные ресурсы, которые в дальнейшем планируются к использованию отнюдь не для целей сельского хозяйства, а для перепродажи земли либо добычи природных ископаемых. Повсеместно имеются факты варварского уничтожения плодородного слоя почв. Однако региональная программа по их сохранению и восстановлению в области до настоящего времени не принята.
В отдельных районах отмечены многочисленные нарушения порядка и процедуры предоставления земельных участков в собственность, аренду, постоянное бессрочное пользование, превышение максимального размера предоставления участков, изменение вида их разрешенного использования, предоставление земельных участков, не прошедших кадастровый учет, факты их использования в отсутствие правоустанавливающих документов.
Указанные нарушения стали возможны из-за попустительства, а порой при непосредственном содействии органов власти области, а также местного самоуправления, фактически уклоняющихся от осуществления муниципального земельного контроля.
Государственными контролирующими органами — управлениями Роснедвижимости, Россельхознадзора, Росприроднадзора явно слабо реализуются полномочия в сфере земельных правоотношений. Принимаемые ими меры являются неадекватными и не отвечающими сложившейся обстановке. Осуществляемый контроль за исполнением вынесенных предписаний об устранении выявленных нарушений и постановлений о наложении административных штрафов не обеспечивает их реальное исполнение хозяйствующими субъектами.
Материалы о нарушениях земельного законодательства, содержащих признаки уголовно наказуемых деяний, в том числе в сфере оборота земель сельхозназначения, из контролирующих органов в правоохранительные органы ни в 2007 году, ни в текущем периоде 2008 года не поступали. Руководители органов местного самоуправления в органы прокуратуры области с заявлениями о нарушениях в сфере земельного законодательства также не обращались.
Хочется спросить: где же были контролирующие органы и органы местного самоуправления, когда в лесной зоне в течение 2 лет возводились незаконные постройки должностным лицам органов местного самоуправления?
Орловской природоохранной межрайонной прокуратурой в ходе проверки установлено, что постановлением главы Образцовской сельской администрации Орловского района в июле 2007 года главе администрации Заводского района г. Орла Позднякову Михаилу Семеновичу на праве аренды на один год для строительства индивидуального жилого дома был предоставлен земельный участок площадью 1000 кв. м, расположенный в д. Малая Гать Орловского района. В то же время дополнительно к предоставленному земельному участку Поздняковым М.С. был занят сопредельный участок площадью 0,1 га, расположенный в выделе 10-го квартала 12-го Орловского лесничества, который относится к землям лесного фонда. Этот участок был обнесен Поздняковым бетонным забором и на нем выстроен жилой дом и хозяйственные постройки. При этом перевод лесных земель в нелесные лесничеством Орловского лесхоза не осуществлялся. Администрацией Орловского района какого-либо разрешения на производство строительства Позднякову М. С. не выдавалось. Ни контролирующими органами, ни органами местного самоуправления никаких мер в связи с незаконным строительством принято не было, обращений в органы прокуратуры не направлялось. Лишь по итогам рассмотрения возбужденного природоохранным прокурором постановления об административном правонарушении (за самовольное занятие участка лесного фонда) Поздняков М. С. был оштрафован на 1000 руб. Позже прокурор обратился в суд Орловского района с требованием к Позднякову М. С. о сносе самовольно возведенных строений, освобождении участка лесного фонда и его рекультивации. Решение суда Поздняков М. С. игнорирует, в связи с чем Службой судебных приставов решается вопрос о способе сноса этого дома.
Органами прокуратуры в ходе проведенных проверок выявлены грубые нарушения при исполнении законодательства в части использования земель, в том числе сельхозназначения. Так, с целью устранения 632 нарушений было принесено 137 протестов на незаконные правовые акты, из них в настоящее время рассмотрено и удовлетворено 133 (отклоненных нет), внесено 77 представлений, в ходе рассмотрения которых привлечено к дисциплинарной ответственности 9 должностных лиц, к административной ответственности по постановлению прокурора привлечено 13 должностных лиц, объявлено 15 предостережений. Кроме того, в суды направлено 32 исковых заявления в сфере землепользования, из которых рассмотрено и удовлетворено 28, остальные находятся на рассмотрении. Прокурором Орловского района и природоохранным межрайонным прокурором направлены 3 материала в следственные органы, по ним возбуждены 2 уголовных дела, которые находятся в стадии предварительного расследования. По одному материалу продолжается проверка в порядке ст. ст. 144, 145 УПК РФ».
Но самое интересное прозвучало дальше: прокурор области начал приводить факты грубых нарушений закона при непосредственной скупке долей, принадлежащих орловским крестьянам, а также завуалированных сделках по приобретению земли. И в качестве первого примера прозвучала история, о которой уже не раз писала «Красная строка». Более того, именно в связи с одной из этих публикаций заместитель губернатора М. Г. Михайлов попытался обвинить нашу газету в клевете и даже направил соответствующее заявление в УВД области. И вот теперь сам прокурор области на заседании Коллегии фактически подтвердил полную нашу правоту.
«В июле текущего года, — сказал, в частности, С. Д. Воробьев, — прокурором Дмитровского района проверены доводы обращения руководителя крестьянско-фермерского хозяйства «Искра» Черепкова В. В. по вопросу законности работы инвестиционных компаний на территории района по приобретению права пользования на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.
Установлено, что, действительно, ООО «Орелагропром» в районе скуплены земельные доли граждан общей площадью 1199,9 га, а также оформляются в аренду земельные доли на территории Плосковского, Лубянского, Долбенькинского сельских поселений. Вызывает интерес тот факт, что на данных земельных участках расположены залежи полезных ископаемых — железной руды. При этом органы власти Орловской области официально отказались от их приобретения. Значит, Орловскую область эти вопросы не интересуют и ей не нужны указанные земли, а также то, что на них расположено?
Главой администрации района, вместо внимательного рассмотрения поступившего из администрации области обращения главы КФХ «Искра» Черепкова В.В. по существу, в апреле текущего года было издано распоряжение, которым организован незаконный сбор информации о его личной жизни, обоснованности получения им звания «Заслуженный работник сельского хозяйства», осуществляемой им хозяйственной деятельности, выплате налогов и сборов, кредитных отношениях банков с крестьянским хозяйством. Прокурором района опротестовано указанное незаконное решение, по данному факту внесено представление в орган местного самоуправления об устранении нарушений в сфере предпринимательской деятельности, требования прокурора удовлетворены».
Дальше последовали другие, и не менее серьезные, факты: «В ходе проверки коллективного обращения граждан прокурором Новосильского района установлены факты введения в заблуждение владельцев земельных паев относительно пятилетнего срока заключения договора аренды с СХП ЗАО «Орел-Нобель-Агро». Вопрос о заключении договоров аренды рассматривался на собрании работников крестьянского хозяйства «Зареченский», проводимого по инициативе Лосятинского А. В., являвшегося на тот момент главой администрации Новосильского района. Неоднократные обращения владельцев земельных паев в ЗАО «Орел-Нобель-Агро» с просьбой возврата свидетельств о праве собственности на землю результатов не дали, в связи с чем жители района обратились к районному прокурору с просьбой об оказании помощи в возврате оригиналов упомянутых свидетельств. Так как самоуправные действия должностных лиц ЗАО «Орел-Нобель-Агро» наносили существенный вред правам и законным интересам граждан, прокурором материалы проверки направлены в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании должностных лиц ЗАО «Орел-Нобель-Агро». По указанному материалу ОВД по Новосильскому району проводится проверка в порядке ст. ст. 144, 145 УПК РФ.
Даже «мертвые души» порой являются сторонами договоров по приобретению земельных долей, однако, кроме право-охранительных органов, это особенно никого не касается. В ходе проверки доводов жалобы Коняхиной Е. Г. прокуратурой Орловского района установлено, что 21.08.2007 г. в ООО «Маслово» состоялось собрание собственников земельных долей, на котором экономист общества Болдырева Г. В. представляла интересы собственников 218 земельных долей земель сельскохозяйственного назначения на территории бывшего ТОО «Маслово» на основании двух доверенностей, выданных собственниками на её имя. К доверенностям были приложены списки граждан. Между тем 17 граждан, чьи подписи содержались в этих списках, к 01.08.2007 г. уже умерли. По факту использования доверенностей и подложного протокола собрания дольщиков дознавателем ОВД по Орловскому району в отношении Болдыревой Г. В. возбуждено уголовное дело, которое расследуется.
В гонке за различного рода выгодой ответственные должностные лица часто «забывают» о необходимости беспрекословного соблюдения законодательства, что может повлечь за собой тяжкие последствия, в том числе для здоровья жителей города Орла и области.
Так, природоохранной прокуратурой было установлено, что для жилищного строительства с нарушением норм действующего законодательства приказом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области в мае текущего года было принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по ул. Кромской, 12 в г. Орле. Ранее этот участок принадлежал Государственному областному унитарному предприятию «Орловское авиапредприятие». Перед представлением участка санитарно-эпидемиологическая экспертиза для оценки негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан не проведена. Согласование собственника аэропорта на освоение земельного участка не получено, право постоянного бессрочного пользования Орловским авиапредприятием на земельный участок не прекращено. В целях устранения выявленных нарушений прокуратурой области направлено заявление в Арбитражный суд Орловской области о признании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 20.05.2008 г. № 636 недействительным, которое в настоящее время находится на рассмотрении». Однако руководитель Департамента продолжает настаивать на том, что его действия были законными и даже направил в суд возражения на заявление прокурора. «Каким словом можно обозначить такие действия должностных лиц?» — задал риторический вопрос прокурор. И он сам, и мы все прекрасно знаем ответ.
«Хотелось бы привести еще один пример, когда органами местного самоуправления совершены нарушения, приведшие к значительному резонансу среди населения, продолжал С. Д. Воробьев. —- В нарушение требований земельного законодательства администрацией Орловского района в 2005—2007 годах ООО «Левап» был предоставлен земельный участок для строительства конно-спортивной школы. При этом были допущены нарушения: выделение участка из земель сельскохозяйственного назначения без осуществления процедуры его перевода в соответствующую с использованием категорию, указанный участок не прошел необходимый государственный учет. В настоящее время на необоснованно предоставленном земельном участке выстроен целый конно-спортивный комплекс школы и администрацией района на него осуществлена государственная регистрация прав собственности за ООО «Левап». Прокуратурой Орловского района внесено представление в адрес главы районной администрации с целью недопустимости в дальнейшем подобных нарушений, а прокуратурой области готовится исковое заявление в суд о признании недействительными незаконных постановлений главы администрации Орловского района и договора купли-продажи земельного участка.
Всего за 9 месяцев 2008 года в правоохранительные органы области поступило 13 сообщений о преступлениях, связанных с незаконным оборотом земель и нарушением земельного законодательства (Советский, Новосильский, Орловский, Покровский, Краснозоренский, Корсаковский, Малоархангельский, Ливенский районы). По результатам их рассмотрения вынесено 9 постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела, возбуждено 3 уголовных дела, остальные материалы находятся в стадии рассмотрения.
Вопиющим фактом мздоимства, связанного с предоставлением земли, является случай, произошедший с заместителем главы администрации Покровского района, начальником районного управления сельского хозяйства и продовольствия Масловским В. Ф., получившим взятку от индивидуального предпринимателя Анисимова Ю. В. в размере З млн. рублей за предоставление в долгосрочную аренду земельного участка сельхозназначения, находящегося в собственности района. Уголовное дело по обвинению Масловского В. Ф. в совершении преступления, предусмотренного п. «г» ч. 4 ст. 290 УК РФ, направлено для рассмотрения в Орловский областной суд.
Не гнушаются отдельные должностные лица органов местного самоуправления и раздачей земель, расположенных в охранных зонах памятников культуры, забывая о святой обязанности беречь и охранять наше культурное наследие. 28.08.2008 г. в Орловский МСО СУ СК при прокуратуре РФ по Орловской области заместителем прокурора Советского района был направлен материал проверки с постановлением об осуществлении уголовного преследования по факту незаконного выделения бывшим мэром г. Орла Уваровым В. И. и его заместителем Аратцевым Е. М. земельного участка в аренду Общественной организации детского отдыха и оздоровления «Орловчанка» для осуществления проектно-изыскательных работ на участке, находящемся в охранной зоне памятника градостроительства и архитектуры XIX века — Дома Фомичевых. В настоящее время проверка по материалу не окончена».
Завершил прокурор области свое выступление призывом организовать необходимое взаимодействие и обмен информацией о готовящихся либо совершенных нарушениях между контролирующими органами, органами государственной власти области, местного самоуправления и правоохранительными органами. Необходимо отслеживать факты незаконной скупки земель на территории области, организуя их мониторинг, подчеркнул С. Д. Воробьев.
От себя добавим, что такое взаимодействие и такой мониторинг могли бы оказаться намного более эффективными с участием средств массовой информации. Но для этого надо не обвинять журналистов за критику в клевете и не пытаться всеми силами затушевывать поднимаемые нами проблемы. Может быть, честный доклад прокурора заставит чиновников задуматься об этом.

чтобы уйти из-под действия неудобного для себя закона застройщики применяют ряд схем, которые можно условно разделить на 2 группы:

1. Формально соответствующие закону– уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя возможны ее разновидности, не соответствующие закону). Так же часто используется реализация квартир через ЖСК.

Уступка прав по первоначальному инвестиционному договоруиспользуется в случае, когда есть уже заключенный до 1 апреля 2005 года инвестиционный контракт с администрацией, либо между соинвесторами - юридическими лицами. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются права по контракту в части (право требования оформления в собственность по завершении строительства конкретной квартиры), при этом нового договора не заключается и человек становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие нового закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт по которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую уступку именно как привлечение денежных средств для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.

При "вексельной" схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.

2. Противоречащие законусхемы – предварительные договоры с принятием по этим договорам оплаты, многие схемы, связанные с договорами агентирования. Также иногда, особенно в регионах, встречается прямое нарушение закона – заключение договоров инвестирования по объектам, на которые не получено разрешение на строительство и т.п. Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним, незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. закон не исключает заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор и потребовать возмещения убытков. Хотя если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют, но в случае если дом достроен не будет, либо если гражданин захочет вернуть деньги, возможны проблемы. Используются и другие способы обхода закона (договор агентирования, вклад в Коммандитное товарищество и т. д.). Причем создается впечатление, что застройщики разрабатывают все более и более изощренные схемы. Так примененная одним в прошлом крупнейшим застройщиком схема с привлечением денег через вклад в коммандитное товарищество создала для большого числа дольщиков проблемы в суде.

Отдельного упоминания заслуживает схема приобретения жилья через ЖСК. Соглашаться на нее как правило стоит только в случае, если Вам сразу подбирают квартиру и оформляют в собственность, чего на практике не бывает почти никогда, либо если ЖСК действует под "опекой" крупного застройщика и создан специально для "ухода" от закона. Договор как правило в этом случае с гражданином не заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения, т.е. это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах и нарушать права граждан при использовании данной схемы проще, чем при использовании остальных. Также к нам обращаются многие граждане с жалобами на ЖСК, которые не выполняют взятых обязательств. Следует учитывать, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Кроме того, многие ЖСК, действующие в настоящее время на рынке, по своей природе являются "финансовыми пирамидами". В любом случае, при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить документы (Устав и т.п.), а так же собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение квартиры через членство в ЖСК законно.

В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась. Не исключено, что некоторые договоры (в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика (привлечение к ответственности на основании рассматриваемого закона – неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права собственности). В настоящее время нами поданы ряд исков к особо недобросовестным застройщикам, однако решений по ним пока нет в связи с тем, что дела в судах рассматриваются достаточно долго.

 

31.03.2006Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в области - под надзором прокуратуры     Общеизвестно, что президент Российской Федерации в этом году поставил ряд значимых задач, направленных на повышение уровня качества жизни населения страны, путем реализации приоритетных национальных проектов, одним из которых является «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». 
    Особые задачи поставлены в связи с этим и перед прокурорскими работниками. Генеральный прокурор РФ Устинов В.В. в докладе на коллегии Генеральной прокуратуры РФ 03.02.2006 отметил, что национальные проекты - это не только 160 миллиардов рублей дополнительного финансирования соответствующих отраслей. По его словам, это национальные приоритеты государственной власти, её конкретные шаги по реализации конституционных гарантий российских граждан, дополнительные вложения в качество развития каждого человека. Как ориентировал своих подчиненных Генеральный прокурор России, «нельзя допустить, чтобы проекты погубили расхлябанность или непомерный аппетит коррумпированных чиновников». 
    В связи с этими, новыми для прокуратуры направлениями деятельности, во исполнение решений и указаний Генеральной прокуратуры, прокуратурой Ростовской области проведена проверка соблюдения градостроительного законодательства органами местного самоуправления и государственного контроля, а также хозяйствующими субъектами, осуществляющими строительство жилых комплексов на территории области, в том числе и законность выделения земли под строительство. 
    В рамках проверки рассматривались вопросы исполнения законодательства, регулирующего порядок изъятия, выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, отселения граждан, возмещения убытков при отселении, наличия и готовности проектно-сметной документации на строительство. 
    Кроме того, на предмет соответствия требованиям действующего законодательства прокуратурой проанализированы нормативно-правовые акты, издаваемые органами местного самоуправления в пределах своих полномочий, установленных Градостроительным кодексом РФ, в том числе ввод объектов завершенного строительства в эксплуатацию. С привлечением специалистов органов государственного контроля и надзора проверено соблюдение застройщиками требований законодательства об охране окружающей среды, пожарной безопасности, о защите прав потребителей, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. 
    Немаловажную роль в проверке занимали вопросы организации работы органов местного самоуправления и контролирующих органов по соблюдению прав граждан, предпринимателей и юридических лиц по вопросам, связанным с осуществлением согласований проектирования и строительства, соблюдения сроков рассмотрения заявлений и обращений. 
    Приводим некоторые результаты проведенной проверки. 
    За последние 5 лет в Ростовской области наблюдается тенденция роста объемов сданного в эксплуатацию жилищного фонда. Так, если в 2000 г. сдано в эксплуатацию 976 тыс. кв.метров жилых помещений, то в 2005 г. – 1210 тыс. кв.метров. Преобладающее большинство жилых домов строится в г.Ростове-на-Дону, где рост объемов застройки является наиболее значимым. В 2000 г. в г.Ростове-на-Дону сдано в эксплуатацию 410 тыс. кв.метров, в 2005 г. - 620 тыс. кв.метров. По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ области в настоящее время на территории субъекта строительство многоквартирных жилых домов осуществляется 140 застройщиками и 44 подрядными организациями. Строительство подавляющего большинства многоквартирных домов осуществляется на территории г.Ростова-на-Дону и лишь незначительная часть из них на территории 11 городских округов области. Всего на момент проверки на территории г.Ростова-на-Дону развер-нуто строительство на 820 земельных участках. Объекты находятся в различной стадии завершенности. Лишь только в 2005 г. под жилищное строительство в области предоставлено 388 земельных участков.
    Инспекцией госархстройнадзора области в 2004-2005 г.г. проведено 418 проверок, в том числе 164 плановых и 254 внеплановых проверки соблюдения градостроительного и земельного законодательства, связанных с поручениями руководства области и по обращениям граждан и организаций. За данный период инспекцией привлечено 117 физических и юридических лиц к административной ответственности. В текущем году инспекцией проведено 77 проверок, по результатам которых к административной ответственности привлечено 18 лиц. Наиболее распространенными нарушениями, выявлен-ными инспекцией, является самовольное строительство, в том числе строительство на земельных участках без оформления правоустанавливающих до-кументов, выполнение строительно-монтажных работ без разрешения на строительство, строительство с отступлением от согласованного проекта, с нарушением строительным норм и правил. 
    В ходе проведенной прокурорами проверки деятельности хозяйствующих субъектов выявлено 201 нарушение законов. По выявленным нарушениям в адрес должностных лиц внесено 71 представление, принесен 1 протест, возбуждено 119 дел об административном правонарушении в отношении физических и юридических лиц, 26 должностным лицам объявлены официальные предостережения о недопустимости нарушения закона. В 2005 г. в целях устранения аналогичных нарушений внесено 9 представлений, предостережения объявлены 6 должностным лицам, возбуждено 22 дела об административном правонарушении, по результатам рассмотрения которых все виновные привлечены к ответственности. 
    Наибольшее распространение получили нарушения в виде выполнения застройщиками строительства многоквартирных домов без разрешения, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть выполнение самовольного строительства, по которым возбуждено 96 дел об административных правонарушениях, что составляет 81% выявленных правонарушений. Как правило, получив правоустанавливающие документы на землю, организации-застройщики приступают к строительству объектов и параллельно в дальнейшем начинают оформление разрешительной документации на строительство. Установлены факты выполнения строительства без проведения государственной экологической экспертизы, в связи с чем возбуждено 21 дело об административном правонарушении по части 1 статьи 8.4 КоАП РФ, что составляет 18% от общего количества административных правонарушений. Также выявлено 2 факта выполнения строительства в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, в связи с чем прокурорами возбуждены дела об административных правонарушениях по статье 7.1 КоАП РФ. 
    В ходе проверки выявлены нарушения законодательства о долевом участии в строительстве. Так, выявлены факты заключения инвестиционных договоров с гражданами с целью привлечения денежных средств для строительства, противоречащих требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.04. №214-ФЗ. Эти договоры не проходят государственную регистрацию в учреждениях юстиции, а также содержат условия, ухудшающие положения участника долевого строительства. Например, в нарушение статьи 7 вышеуказанного закона устанавливают гарантийный срок эксплуатации объекта строительства 12 месяцев, вместо предусмотренного законом 5- летнего срока. 
    Кроме того, в ходе проверки выявлены случаи размещения застройщиками в средствах массовой информации сообщений о привлечении денежных средств физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако, в нарушение статей 3, 22 вышеуказанного закона застройщиками, опубликовавшими такие сообщения, не были получены в установленном порядке разрешения на строительство. 
    Такие действия застройщиков содержат признаки правонарушения, предусмотренного статьей 14.28 КоАП РФ (нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). Однако до настоящего времени не создан соответствующий уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, в компетенцию которого в соответствии со статьей 23.64. КоАП РФ входит рассмотрение таких материалов. 
    Подобные нарушения допускались строительными фирмами в г.Ростове-на-Дону, г.Волгодонске и других муниципальных образованиях. 
    С учетом изложенного, при выявлении такого рода нарушений закона прокурорами во всех случаях внесены представления и объявлены предостережения. 
    Органами местного самоуправления в случаях выявления фактов нарушений градостроительного и земельного законодательства в защиту интересов муниципального образования направляются соответствующие заявления в суд. Однако данные полномочия не всегда используются органами местного самоуправления в полной мере. Так, Инспекцией по контролю за градостроительной деятельностью на территории г.Ростова-на-Дону в 2005 г. не было предъявлено в суд ни одного заявления о приостановлении и запрете строительства. Только по результатам внесенного в декабре 2005 г. прокуратурой области представления в 2006 г. Инспекцией направлено в арбитраж-ный суд Ростовской области 6 исковых заявлений о запрещении строительства 14 объектов, которые до настоящего времени находятся в производстве суда. 
    Вместе с тем в целом необходимые меры контролирующими органами принимаются. Фактов нарушений с их стороны прав хозяйствующих субъектов не установлено. Проверки проводились в подавляющем большинстве по обращениям, заявлениям и жалобам граждан, недовольных выполнением строительных работ вблизи от их домов. Жалобы на действия контролирующих органов, в том числе по поводу проведения проверок, в органы прокуратуры от хозяйствующих субъектов, занятых в сфере строительства, в проверяемый период не поступали. 
    В проверяемый период в органы прокуратуры области поступило 56 обращений граждан по вопросам нарушения градостроительного и земельного законодательства. По 19 обращениям доводы заявителей признаны обоснованными и их требования удовлетворены. По результатам рассмотрения обращений в адрес должностных лиц принесено 2 протеста, внесено 14 представлений, 2 должностных лица привлечено к дисциплинарной ответственности, объявлено 7 предостережений, возбуждено 22 дела об административном правонарушении. 
    Всего за анализируемый период судами области рассмотрено 4 уголовных дела в отношении 5 лиц о преступлениях, непосредственно не связанных с предоставлением земельных участков для жилищного строительства, но посягающих на права и законные интересы граждан - участников долевого строительства. 
    В текущем году городскими, районными прокурорами в порядке статьи 45 ГПК РФ направлено в суды 10 исковых заявлений в связи с нарушением указанного законодательства, из них 9 о приостановлении строительства. 
    Так, прокурор Пролетарского района г.Ростова-на-Дону обратился в Пролетарский районный суд г.Ростова-на-Дону в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Ника» о запрете (приостановлении) деятельности юридического лица в части строительства 17-ти этажного многоквартирного до-ма по адресу: ул.Закруткина, 2/2, ул.19 Линия в г.Ростове-на-Дону, ссылаясь на то, что строительные работы по указанному адресу осуществляются без полученного в установленном порядке разрешения на строительство и без проведения государственной экологической экспертизы, что влечет угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, нарушает интересы Российской Федерации. В связи с этим прокурор просит запретить строительство дома до получения необходимой разрешительной документации. 
    Кроме того, в ходе проверки установлено, что в ряде случаев организациями-застройщиками допускаются нарушения градостроительного законодательства, однако отсутствие органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, позволяет нарушителям избежать ответственности, установленной Кодексом РФ об административных правонарушениях. 
    Настоящая проверка отразила и такие пробелы в градостроительном законодательстве, как длительные сроки согласования проектно-сметной документации уполномоченными контролирующими органами. В среднем, заказчикам строительства многоквартирных домов приходится согласовывать документацию в течение 1,5-2 лет, что значительно увеличивает сроки строительства и удорожает его стоимость. 
    В практике встречаются случаи сбора денежных средств с участников долевого строительства, при этом сроки строительства, указанные в договорах, нарушаются. На наш взгляд целесообразно внести изменения в законодательство о страховании, обязав застройщика заключать договоры страхования гражданской ответственности перед дольщиками. 
Пресс-служба прокуратуры области по материалам, 
предоставленным управлением по надзору за соблюдением
федерального законодательства

(подготовил прокурор управления Константин Мирошниченко 262-30-25)