Господа строители, покупайте изделия Увельского завода ЖБИ, в наличии (на складе) имеются почти все типоразмеры оговоренных в прайс-листе изделий. Приглашаем к сотрудничеству на взаимовыгодных условиях, действует гибкая система скидок. Эл. адрес: uv.zgbi@mail.ru   тел. 8 908 080 8462
 

Рекомендации по применению файлов к ТСНБ ТЕР-2001 (редакция 2014 г.)

В ТСНБ ТЕР-2001 (редакция 2014 г.) внесены многочисленные изменения и дополнения в сметные цены на материалы, изделия и конструкции (ТССЦ 81-01-2001) и эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств (ТСЭМ 81-01-2001) по сравнению с ТСНБ ТЕР-2001 (редакция 2009 г.).


Отдельные рекомендации по применению файлов к ТСНБ ТЕР-2001 (редакция 2009 г.)

Поскольку файлы для работы с ТСНБ ТЕР-2001 (редакция 2009 г.) – не выпускаются, рекомендуем использовать те же файлы, что и для ТСНБ ТЕР-2001 (редакция 2014 г.), за исключением сметных цен на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств. Файл на ЭММ редакции 2014 г. для редакции 2009 г. не подходит (ввиду изменений ФОТ механизаторов). Файл текущих сметных цен на эксплуатацию строительных машин редакции 2009 г. приложен отдельно.

Здравствуйте Уважаемые Южноуральцы! Открылся новый сайт Объявлений по городу Южноуральску. В будущем намечается там же размещать цены в наших магазинах, цены разного вида услуг. Хочется чтобы наши горожане зашли на наш сайт и нашли всё то что им нужно. Будем рады если вы нас посетите, и может быть оставите свои пожелания для нас. Вот ссылка 
http://www.vachev.ru/home/ 

Министерством
регионального развития Российской Федерации письмом от 06.12.2010 № 41099-КК/08
уточнен порядок применения понижающих коэффициентов к нормативам накладных
расходов и сметной прибыли в строительстве при определении с 01.01.2011 г.
сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ в текущем
уровне цен.


Введение в действие
указанных коэффициентов было вызвано, в первую очередь, изменением структуры
прямых затрат в сметной стоимости строительных, монтажных и
ремонтно-строительных работ, связанной с увеличением доли оплаты труда рабочих
в текущем уровне цен, что привело к увеличению сметной величины накладных
расходов и сметной прибыли, так как в качестве базы исчисления накладных
расходов и сметной прибыли приняты сметные затраты но оплате труда
рабочих-строителей и механизаторов.


В целях соблюдения
единого методологического подхода, связанного с применением понижающих
коэффициентов к нормативам накладных расходов и сметной прибыли, сообщаются
следующие изменения и дополнения к письму от 06.12.2010 № 41099-КК/08.


1. При определении
сметной стоимости строительства, реконструкции, технического перевооружения,
капитального и текущего ремонта понижающие коэффициенты (0,85 к накладным
расходам и 0,8 к сметной прибыли) в текущем уровне цен применяются: 

- к укрупненным нормативам накладных расходов по основным видам строительства
(прил. 3 к МДС 81-33.2004 и табл. 1 к МДС 81-34.2004); 

- к нормативам накладных расходов по видам строительно-монтажных работ (прил. 4
МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004), при этом исключается ограничение о
нераспространении коэффициента 0,85 на отдельные виды работ, указанные в письме
от 06.12.2010 № 41099-КК/08; 

- к нормативам накладных расходов по видам ремонтно-строительных работ (прил. 5
МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004); 

- к общеотраслевым нормативам сметной прибыли в составе сметной стоимости
строительно-монтажных работ в размере 65% и ремонтно-строительных работ - 50% к
величине средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов (п. 2.1 и
п. 2.2 МДС 81-25.2001); 

- к рекомендуемым нормативам сметной прибыли по видам строительных и монтажных
работ (прил. 1 к письму Росстроя от 18.11.2004 № АП - 5536/06), при этом
исключается ограничение о нераспространении коэффициента 0,8 на отдельные виды
работ, указанные в письме от 06.12.2010 № 41099-КК/08; 

- к рекомендуемым нормативам сметной прибыли по видам ремонтно-строительных
работ (прил. 2 к письму Росстроя от 18.11.2004 № АП-5536/06).


2. Коэффициент 0,94 к
нормативам накладных расходов, введенный в действие письмом Росстроя от
31.01.2005 № ЮТ-260/06, утратил свое значение для организаций, использующих
общий режим налогообложения и не применяется к нормативам, приведенным в
приложениях 3, 4, 5 МДС 81-33.2004 и табл. 1 и приложениям 4, 5 МДС 81-34.2004. 

В связи с выходом Федерального закона от 28.12.2010 № 432-ФЗ, для организаций,
работающих по упрощенной системе налогообложения, к нормативам накладных
расходов применяется коэффициент 0,94.


3. При исчислении
накладных расходов и сметной прибыли в текущем уровне цен сохраняется действие
всех примечаний к прил. 4 МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004, прил. 1 и 2 к письму
Росстроя от 18.11.2004 № АП-5536/06.


4. Установленный порядок
применения понижающих коэффициентов к нормативам накладных расходов (0,85) и
сметной прибыли (0,8) в строительстве распространяется на организации,
работающие по упрощенной системе налогообложения. 

В связи с этим коэффициент 0,7 к укрупненным нормативам накладных расходов, а
также нормативам по видам строительных, монтажных, ремонтно-строительных,
пусконаладочных работ (п. 4.7 МДС 81-33.2004 и п. 3.7 МДС 81-34.2004) не
применяется. 

При этом не утратило силу примечание к прил. 1 и 2 письма Росстроя от
18.11.2004 № АП-5536/06 о применении коэффициента 0,9 к нормативам сметной
прибыли по видам строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ при
упрощенной системе налогообложения.


5. При применении
коэффициентов к нормативам накладных расходов и сметной прибыли округление
нормативов производится до целых чисел.


6. Сметная документация,
прошедшая экспертизу до выхода настоящего письма и письма от 06.12.2010 №
41099-КК/08, пересчету не подлежит.


7. По заключенным
государственным контрактам взаиморасчеты за выполненные работы осуществляются в
порядке, предусмотренном государственным (муниципальным) контрактом, в пределах
твердой договорной цены. 

Вопрос: Согласно письма Минрегиона РФ от 18.08.2009
№26720-ИП/08 при засыпке траншей и пазух котлованов непросадочными
материалами (песок, ПГС, щебень) коэффициент к расходу материалов не
применяется. При этом в соответствии со СНиП 3.02.01-87 "Земляные
сооружения, основания и фундаменты" траншеи, проходящие под
автомобильными дорогами, проездами, тротуарами, необходимо засыпать на
полную глубину малосжимаемыми местными материалами (ПГС, щебень) с
обязательным уплотнением. Щебень отпускается с местных карьеров в рыхлом
состоянии и имеет насыпную плотность 1,4-1,6 мЗ. При обратной засыпке
щебеночные материалы уплотняются на 25-30 процентов. В настоящее время
на основании вашего письма все специалисты сметчики при проверке сметной
документации не пропускают запас материала на уплотнение при обратной
засыпке траншей. В результате происходит занижение расхода материала для
производства работ, и подрядчик вынужден для обеспечения качества работ
завозить щебеночные материалы сверх расхода, учтенного сметой за счет
собственных средств. Прошу Вас дать разъяснения по данной ситуации.


Ответ: Если соответствующими действующими
нормативными документами предусмотрено, что засыпка траншей, проходящих
под автомобильными дорогами, проездами, тротуарами должна выполняться на
всю ее глубину малосжимаемыми местными материалами (песок, гравий,
щебень, ПГС) с послойным уплотнением, то объем (расход) указанных
материалов определяется по проектным данным в уплотненном состоянии.


Извлечение из письма от 17.06.2010 №2996-08/ИП


Получить копию письма

Вопрос: В составе работ по расценке Е 34-02-019 на
устройство переходов с помощью установок горизонтально-направленного
бурения указана разгрузка, сборка и установка механизмов для ГНБ.
Строители утверждают, что для установки этих механизмов всегда
необходимо сооружение приемного, рабочего котлованов и устройство
опорной стенки. Просим уточнить входят ли эти работы в понятие
«установка» в составе расценки или они должны учитываться дополнительно.


Ответ: В соответствии с пунктом 1.34.11 ФЕР
81-02-ОП-2001 «Общие положения. Исчисления объемов работ» в ФЕР части 34
раздела 2 не учтены затраты на земляные работы.


Расценка ФЕР 34-02-019 «Устройство переходов установкой ГНБ» разработана для одной нити трубы соответствующего диаметра.


Извлечение из письма от 23.07.2010 №28058-ИП/08


Получить копию письма

Вопрос: Учтена ли премия за ввод в действие построенных объектов в расчете прогнозного индекса удорожания по оплате труда?


Ответ: В Методике по расчету прогнозных индексов
изменения стоимости строительства (приказ Минрегиона России от 20
августа 2009 года № 355) п. 10.5.2. указан состав затрат на оплату труда
рабочих-строителей, предусмотренных при разработке индексов. Указанным
перечнем выплаты премии за ввод в действие построенных объектов не
предусмотрены. Порядок учета в сметной документации затрат, связанных с
премированием за ввод в действие построенных объектов, приведен в
Приложении № 8 Методики определения стоимости строительной продукции на
территории Российской Федерации (МДС 81-35. 2004).


Извлечение из письма от 07.07.2010 №26347-ИП/08


Получить копию письма

Вопроc: В настоящее время наша организация
проектирует объект, согласно статье 48.1 ч.2 Градостроительного кодекса
РФ, отнесенный к категории уникальных, в связи с заглублением подземной
части ниже планировочной отметки земли более чем на 10м.


Прошу Вас подтвердить правомочность включения в главу 12 сводного
сметного расчета затрат на разработку проекта производства работ (ППР).


Кроме того, прошу уточнить, в каких пределах устанавливается лимит
средств на разработку ППР для уникальных объектов
промышленно-гражданского назначения.


Ответ: В соответствии с п. 8 раздела 3 приложения 6
Методических указаний по определению величины накладных расходов в
строительстве (МДС 81-33. 2004) расходы по проектированию проектов
производства работ (далее - ППР) предусмотрены в составе накладных
расходов.


При этом в случае нехватки средств в составе накладных расходов оплата
работ по проектированию ППР может быть произведена за счет резерва
средств подрядной организации, учитываемого в составе твердой договорной
цены.


В случае отсутствия резерва средств в составе твердой договорной цены и
недостаточности средств, предусмотренных в составе накладных расходов,
по особо опасным, технически сложным и уникальным объектам (статья 48. 1
Градостроительный кодекс), на основании решения государственного
заказчика, затраты на разработку ППР рекомендуется учитывать, отдельной
строкой, в главе 12 «Проектные и изыскательские работы» сводного
сметного расчета.


Лимит средств на разработку ППР для указанных объектов, устанавливается в
размере до 20% от стоимости части (раздела) рабочей документации, на
основании которой выполняются строительно-монтажные работы, качественное
выполнение которых невозможно без ППР. Оплата работ по разработке ППР
производится в пределах лимита средств на основании обосновывающих
документов.


Кроме того, в целях обеспечения качественного выполнения строительных
работ при возведении объектов, относящихся куказанным категориям, и их
безопасной эксплуатации, разработка ППР должна осуществляться
специализированными проектными организациями.


Извлечение из письма от 22.06.2010 №24820-ИП/08


Получить копию письма

ППР является дальнейшим развитием
основных решений, принятых в ПОС. ППР
разрабатывают для определения наиболее эффективных методов выполнения
строительно-монтажных работ, снижения себестоимости и трудоемкости, сокращения
продолжительности строительства, повышения степени использования строительных машин и оборудования, улучшения
качества строительно-монтажных работ. Ведение строительства без ППР
запрещается.


Проект
производства работ
разрабатывает строительно-монтажная организация или специализированная,
предназначенная для оказания технической помощи и внедрения новых технологий.


ПОС и ППР
должны основываться на прогрессивных инженерных решениях с учетом современного
уровня индустриализации строительного производства, новых методов и форм его
организации. Номенклатура и объем проектной документации, а также степень ее
детализации обусловливаются характером строящегося объекта и сложностью
конкретных условий.


Проект
производства работ
представляет собой документированную модель процессов строительного
производства по возведению объектов от начала подготовительных строительно-монтажных работ до сдачи объектов в
эксплуатацию. Определяются виды и объемы строительно-монтажных работ по каждому
объекту, последовательность и сроки их выполнения, потребность и сроки
поступления на строительную площадку всех видов материально-технических
ресурсов, строительных машин, рабочих кадров, а также предусматриваются
рациональная технология и безопасные условия выполнения работ.


Утвержденный
ППР является основанием для оперативного планирования, контроля,
регулирования и учета строительного производства. ППР разрабатывают с
целью регламентации выполнения строительно-монтажных работ наиболее
эффективными методами с исследованием оптимальных составов бригад рабочих,
комплектов строительных механизмов и ручных машин, обеспечивающих сокращение
продолжительности строительства, снижение трудоемкости, себестоимости и
улучшение качества строительно-монтажных работ.


Исходные
документы для разработки ППР: задание на разработку ППР, ПОС;
рабочая документация на строительство объекта; смета на строительство объекта и
сводная смета стройки; исходные данные о наличии и мощностях предприятий
производственной базы строительства, мощностях и загрузке существующих
строительно-монтажных генподрядных и субподрядных организаций и
укомплектованности их кадрами, составе парка строительных машин, средств
автомобильного и других видов транспорта; сведения о порядке и сроках поставки
технологического, энергетического, сантехнического и другого оборудования и
специальных материалов заказчиком; данные о поставках строительных конструкций,
изделий, материалов; другие сведения, необходимые для разработки документации
проекта производства строительно-монтажных работ.


В ППР
должно предусматриваться внедрение рациональных методов, передового опыта и
научно-технических достижений в области строительного производства.


Принимаемые
в ППР решения должны обеспечивать: сокращение трудоемкости выполнения
работ за счет комплексной механизации и ручных машин; сокращение
продолжительности строительства за счет максимального совмещения во времени
выполнения общестроительных и специализированных работ и сокращение
продолжительности выполнения каждой работы; повышение производительности труда
рабочих за счет внедрения передовых методов организации рабочих мест; снижение
себестоимости строительно-монтажных работ; соблюдение правил охраны труда,
техники безопасности, производственной санитарии и пожарной безопасности.


ППР разрабатываются на: возведение
здания, сооружения или его части (узла); сложные в выполнении отдельные виды
работ; подготовительный период строительства.


В состав ППР
на возведение здания, сооружения или его части (узла) включаются следующие
документы:


календарный
план производства работ по объекту или календарный сетевой график -
устанавливаются последовательность и сроки выполнения работ, определяется
потребность в трудовых ресурсах и средствах механизации;


строительный
генеральный план - графически определяется размещение строительного хозяйства
на строительной площадке, увязанное с расположением строящихся зданий,
сооружений, сетей и коммуникаций;


графики
поступления на объект строительных конструкций, изделий, материалов и
оборудования;


графики движения
рабочих кадров по объекту и основных строительных машин;


технологические
карты (схемы) на выполнение отдельных видов работ;


решения по
производству геодезических работ - определяются схемы размещения знаков для
выполнения геодезических построений и измерений, а также необходимая точность и
технические средства геодезического контроля выполнения строительно-монтажных
работ;


решения по
технике безопасности;


мероприятия
по выполнению работ методом сквозного поточного бригадного подряда;


мероприятия
по выполнению (при необходимости) работ вахтовым методом;


решения по
прокладке временных сетей водо-, тепло- и энергоснабжения и освещения
строительной площадки и рабочих мест;


перечни
технологического инвентаря и монтажной оснастки;


пояснительная
записка: обоснование решений по производству работ; потребность в
энергетических ресурсах и решения по ее покрытию; перечень мобильных
(инвентарных) зданий и сооружений с расчетом потребности и обоснованием условий
привязки их к участкам строительной площадки; мероприятия по обеспечению
сохранности материалов, изделий и конструкций; мероприятия по защите
действующих зданий и сооружений от повреждений, природоохранные мероприятия,
технико-экономические показатели.


ППР на выполнение отдельных видов работ
должен состоять из календарного плана производства работ, строительного
генерального плана, технологической карты и краткой пояснительной записки с
необходимыми обоснованиями и технико-экономическими показателями.


ППР на
подготовительный период строительства должен содержать:


календарный
план производства работ по объекту или виду работ;


строительный
генеральный план;


технологические
карты;


графики
движения рабочих кадров и основных строительных машин;


график
поступления на строительство необходимых на этот период строительных
конструкций, изделий основных материалов и оборудования;


схемы
размещения знаков для выполнения геодезических построений, измерений, а также
указания о необходимой точности и технических средствах геодезического
контроля;


пояснительную
записку.


В ППР
используются, как правило, типовые проектные разработки по производству
строительно-монтажных работ, типовые технологические карты и схемы на
производство отдельных видов работ, карты трудовых процессов, типовые чертежи
механизированных установок, средств малой механизации и инвентарных
приспособлений. На отдельные виды работ при отсутствии типовых решений
допускается разработка индивидуальных схем, чертежей, технологических карт.


Качество
разработанных ППР проверяют сравнением их с эталонными ППР для
аналогичных объектов по уровню технико-экономических показателей.

ПОС разрабатывают для обеспечения
своевременного ввода в эксплуатацию производственных мощностей и объектов
жилищно-гражданского назначения с наименьшими затратами и при высоком качестве
за счет повышения организационно-технического уровня строительства.


ПОС является основой для распределения
капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ по годам и периодам
строительства, а также для обоснования сметной стоимости
строительства. ПОС разрабатывает генеральная проектная
организация.


В состав ПОС
включаются следующие документы:


календарный
план строительства - определяются общие календарные сроки и последовательность
строительства (по очередям, пусковым комплексам и основным объектам), а также
объемы работ в денежном выражении по годам строительства. Календарный план на
подготовительный период составляется отдельно (с распределением объемов работ
по месяцам);


строительные
генеральные планы для подготовительного и основного периодов строительства -
графически определяется размещение строительного хозяйства на территории
строительной площадки;


организационно-технологические
схемы - определяется оптимальная последовательность возведения зданий и
сооружений с указанием технологической последовательности работ;


ведомость
объемов основных строительных, монтажных и специальных строительных работ с
выделением работ по основным зданиям и сооружениям, пусковым или
градостроительным комплексам и периодам строительства;


ведомость
потребности в строительных конструкциях, изделиях, материалах и оборудовании;


график
потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах;


график
потребности в кадрах строителей по основным категориям;


пояснительная
записка: характеристика условий строительства; обоснование методов производства строительно-монтажных работ;
указания о методах инструментального контроля качества сооружений; мероприятия
по охране труда; условия сохранения окружающей природной среды; обоснование
потребности в строительных машинах, механизмах, транспортных средствах,
электрической энергии, паре, воде, кислороде, ацетилене, сжатом воздухе, а
также временных зданиях и сооружениях; перечень основных строительных
организаций; обоснование размеров и оснащения площадок для складирования;
обоснование потребности в строительных кадрах, жилье и социально-бытовом
обслуживании строителей; обоснование продолжительности строительства объекта;
технико-экономические показатели.


Состав и
содержание ПОС могут
дополняться с учетом сложности объекта. Сложность объекта устанавливает до
разработки ПОС инстанция, утверждающая задание на проектирование, по
согласованию с генеральной подрядной строительной организацией.


Проектная
организация должна согласовывать с генподрядчиком основные решения ПОС:
транспортные схемы доставки местных строительных материалов и конструкций на
строительную площадку; типы применяемых строительных машин и виды транспорта;
виды местных строительных материалов; предложения по использованию и развитию
производственной базы строительства и др. ПОС утверждается в составе
проекта и рабочей документации.


На основании
ПОС строительная организация, осуществляющая проект
(генподрядчик), или по ее заказу проектный институт разрабатывают проектную
документацию на непосредственное производство работ - проект производства работ (ППР).

11.08.2010





Саморегулирование строительного бизнеса появилось в
июле 2008 года, когда были внесены соответствующие изменения в
Градостроительный кодекс РФ. С 01.01.2010 года все юридические лица и
индивидуальные предприниматели, выполняющие инженерные изыскания,
осуществляющие подготовку проектной документации или строительство,
должны были стать членами соответствующей саморегулируемой организации
(СРО) в сфере строительства, проектирования или инженерных изысканий.
СРО, в свою очередь, объединены в Национальные объединения,
соответственно, строителей, проектировщиков или изыскателей - для
решения общих задач: разработки и отстаивания на самом высоком уровне
единой позиции по различным вопросам. На сегодняшний день институту
саморегулирования исполнилось уже 2 года и, казалось бы, нужно подвести
предварительные итоги его введения.
Но прежде, чем
это сделать, предлагаю вспомнить о том, с чего начиналось
саморегулирование в строительстве. Была необходима система, которая бы
обеспечивала в строительстве безопасность, качество строительных работ
и ответственность строителей, проектировщиков и изыскателей за
допущенные ими недостатки в своей работе. В результате многочисленных
совещаний органы государственной власти и профессиональное сообщество
строительного комплекса пришли к выводу, что такой системой может стать
саморегулирование. Это решение соответствовало концепции
административной реформы России по передачи избыточных функций
государственного регулирования в различных отраслях экономики
саморегулируемым организациям. Справедливости ради, нужно отметить, что
такое решение было в штыки воспринято частью строительного сообщества
по вполне обоснованным причинам. Предыдущие решения государства по
отмене сложившейся в советское время системы государственного
технического регулирования в строительстве привело к большим проблемам,
поскольку новая система не была создана. И к новой реформе в
строительстве все относились с опаской, к тому же она требовала
значительных финансовых вложений со стороны самих строителей,
проектировщиков и изыскателей. Против реформы были и многие чиновники.
Тем не менее, закон в итоге был принят Государственной Думой РФ 2 июля
2008 года.
СРО призваны осуществлять экспертные
проверки своих членов – строительных, проектных и изыскательских
организаций и индивидуальных предпринимателей, выдавать им разрешения
на работы, участвовать в разработке технических регламентов и
стандартов деятельности в сфере строительства, обеспечивать и улучшать
эффективность повышения квалификации строителей. Таким образом, должны
обеспечиваться безопасность и качество строительства. Кроме этого, СРО
были призваны создать систему имущественной ответственности своих
членов (через создание компенсационного фонда и системы страхования
гражданской ответственности перед третьими лицами в случае причинения
последним вреда из-за недостатков своих работ). Этим должна
обеспечиваться ответственность строителей, проектировщиков и
изыскателей. Саморегулирование должно было стать принципиальным
решением существующих проблем в строительной сфере.
При
этом у органов государственной власти по-прежнему сохранились огромные
полномочия в данной области. Они осуществляют государственный
строительный надзор, надзирают за деятельностью самих СРО,
разрабатывают и утверждают перечень видов работ, которые относятся к
сфере действия СРО. Предполагалось, что только эти работы оказывают
влияние на безопасность объектов капитального строительства. Остальные
работы можно выполнять без членства в СРО.
Что мы видим сегодня? На первый взгляд первичные задачи саморегулирования выполнены:
1. в большинстве СРО налажена работа по проверкам своих членов;
2.
на уровне Правительства РФ Национальные объединения СРО поднимают
вопрос о необходимости обновления нормативно-технических документов в
строительстве;
3. началась разработка технических регламентов в сфере строительства при активном участии Национальных объединений СРО;
4. во всех СРО собраны компенсационные фонды и создана система страхования гражданской ответственности.
Однако стоит присмотреться, и проблемы возникают одна за другой.
В
настоящее время основная деятельность многих СРО заключается в выдаче
свидетельств о допуске к работам, заменяющих ранее действовавшие
лицензии. Но все мы прекрасно понимаем, что от выдачи свидетельств у
строителей, проектировщиков и изыскателей не станет больше работы, не
будет положено ни одного дополнительного кирпича, не решатся
многочисленные проблемы, связанные с государственными и муниципальными
заказами. Выдача свидетельств и проверки – это лишь обязанность,
которую на СРО возложил закон. Но саморегулируемые организации должны
не только спрашивать со своих членов, но и помогать им. Помогать решать
проблемы с упомянутыми заказами, например, путем вхождения в состав
конкурсных комиссий, хотя бы с правом совещательного голоса, и тем
самым обеспечивать их большую объективность; помогать изменять
законодательство так, чтобы оно повернулось, наконец-то, лицом к
строителям, проектировщикам и изыскателям и т.д. Все это и называется
участием гражданского общества в управлении делами государства, это и
называется саморегулированием – когда проблемные вопросы конкретной
отрасли решаются сообща участниками этой отрасли.
А
пока что СРО и их Национальные объединения сталкиваются с тем, что
предложения строительного сообщества, которое они представляют, по
изменениям законодательства зачастую игнорируются. Законы появляются
таким образом, что за несколько дней до принятия практически каждый
день выходит новая редакция, в отношении которой СРО просто не в
состоянии отразить общее мнение из-за ограниченности во времени.
Примером может служить закон, вносящий изменения в Градостроительный
кодекс РФ в части деятельности СРО, принятый 16 июля 2010 года
Государственной Думой ФС РФ.
Но даже если бы СРО и
успели выразить общее мнение по данному закону в его окончательной
редакции, их мнение в общем и не обязательно было бы учитывать. Ведь
окончательную редакцию текста указанный закон приобрел фактически вне
стен Государственной Думы РФ и даже без участия представителей
Национальных объединений СРО. Приведу пример: одно из положений
первоначального текста законопроекта предусматривало возложение
ответственности за вред на одно лицо – генподрядчика, который потом в
порядке регресса мог взыскать с субподрядчиков свои убытки. Поддержку
такому решению неоднократно высказывало строительное сообщество. Однако
буквально за два дня до принятия законопроекта во втором чтении в
Государственной Думе данная норма из текста исчезла и больше не
появлялась. Приказы, издающиеся профильными ведомствами (Министерством
регионального развития РФ, Ростехнадзором) также принимаются в отрыве
от мнения строительного сообщества. Наиболее важный документ, по
которому работает все строительное сообщество – перечень видов работ,
которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального
строительства – утверждается Министерством регионального развития РФ
без окончательного согласования с Национальными объединениями. При этом
данный сугубо профессиональный документ согласовывался и с Федеральной
антимонопольной службой, и с Министерством экономического развития РФ.
Надо полагать, что в Правительстве уверены, что эти ведомства обладают
большей «квалификацией» в строительстве, нежели сами строители.
Сложившаяся
в РФ система принятия нормативно-правовых актов не позволяет
общественным институтам активно влиять на законных основаниях на их
содержание. Не являются здесь исключением и СРО. Прислушаться или нет к
мнению строительного сообщества решает по своему усмотрению сам
чиновник или депутаты в зависимости от того, нормативный акт какого
уровня принимается. Получается, что для СРО отвели техническую роль
проверки своих членов и выдачи свидетельств о допуске к работам, а
также организацию имущественной ответственности за своих членов.
Возлагая обязанности на СРО, государство не приняло на себя обязанности
согласовывать свои решения с этими организациями в лице их Национальных
объединений, а ведь они, по существу, являются проводниками мнения
всего строительного сообщества страны. Причем это мнение
квалифицированных специалистов в своей области в отличие от мнения
чиновников, которые далеки от реального сектора экономики. Такое
положение необходимо исправлять. И касается это не только строительной,
но и других сфер экономики, в которых давно существуют объединения
специалистов, в т.ч., саморегулируемые организации (рынок ценных бумаг,
оценка, кредитование, сфера кадастровой деятельности и т.д.).
Необходимо на законодательном уровне закрепить обязанность
исполнительных органов государственной власти согласовывать свои
решения с саморегулируемыми организациями соответствующей сферы
деятельности. Таких же обязательств следует придерживаться и
Государственной Думе РФ, закрепив их, например, в своем Регламенте.
Немаловажной
проблемой является подчас незаконная деятельность Ростехнадзора по
регистрации СРО и изменении сведений о них в государственном реестре
саморегулируемых организаций. Началось все с того, что в 2009 году,
начав регистрировать СРО строителей, проектировщиков и изыскателей,
Ростехнадзор требовал от некоммерческих партнерств различные документы,
не предусмотренные законом и отказывал в регистрации многим
организациям на незаконных основаниях. Однако ни одного известного мне
судебного дела об оспаривании незаконных отказов Ростехнадзора нет.
Некоммерческие партнерства предпочитали договариваться с
Ростехнадзором, нежели судиться с ним. Это во многом отражает мнение
строительного сообщества о судебной системе России. Летом 2010 года эта
ситуация повторяется. Дело в том, что Министерство регионального
развития РФ утвердило новый перечень видов работ, который каждое СРО
относит к сфере своей деятельности и уведомляет об этом Ростехнадзор.
Однако Ростехнадзор вместо того, чтобы внести изменения в реестр, снова
необоснованно требует лишние документы и создает для СРО большую
проблему.
Выяснить что-либо напрямую в
Ростехнадзоре не представляется возможным - чиновники не идут на
контакты. На сайте этого госоргана по-прежнему размешена какая-то
допотопная информация, не отражающая происходящих изменений в
законодательстве. И снова нет ни одного заявления в суд. Проблему
пытаются решить через исполнительные органы власти, но пока безуспешно.
Таким образом, СРО вместо того, чтобы решать проблемы строителей,
проектировщиков или изыскателей, вынуждены все силы прилагать к тому,
чтобы отстоять свои законные права. Государство, создавшее инструмент
решения проблем в сфере строительства, само чинит этому инструменту
препятствия. Парадокс, но факт.
Перечисленные выше
проблемы лишь краткое отражение основных вопросов, с которыми пришлось
столкнуться СРО за время своей работы. И решение указанных выше
вопросов напрямую зависит от государства. Перед СРО, конечно, стоят и
иные задачи, кроме внесения изменений в законодательство и борьбы с
Ростехнадзором. Это и участие в конкурсных комиссиях, и методическая и
правовая помощь своим членам, и организация эффективного повышения
квалификации их работников, и создание наиболее приемлемых для членов
СРО условий страхования и т.д. Но с ними дело обстоит проще, ведь их
решение зависит от самих СРО, и работа в этом направлении идет. В
заключение выскажу свою точку зрения на вопрос, поставленный в
заголовке этой статьи. На сегодняшний день в строительном бизнесе
создана система организаций, называющих себя «саморегулируемыми».
Однако реальность такова, что до настоящего саморегулирования нам еще
далеко.
Александр Валентинович Мешалов,
член Комитета Национального объединения проектировщиков /НОП/ по защите прав, www.nop-sro.ru

По прошествии года после опубликования Перечня видов
работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации,
по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов
капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность
объектов капитального строительства (утвержден Приказом Минрегиона
России от 09.12.2008 г. № 274), активизировалась деятельность по его
корректировке. Еще не опубликован Приказ Минрегиона России от
21.10.2009 г. № 480 «О внесении изменений в приказ Министерства
регионального развития Российской Федерации от 9 декабря 2008 г. №
274», предполагающий расширение Перечня работ, а на сайте Минрегиона
появилась новая официальная информация по этому поводу.
Минрегион
предлагает почти в два раза сократить перечень работ, на которые
требуется получение допусков от саморегулируемых организаций строителей
(СРО). Из более чем 800 видов строительных работ, включенных в данный
Перечень сейчас, предлагается оставить немногим более 400.
Как
сообщил директор Департамента регулирования градостроительной
деятельности Минрегиона Илья Пономарев, перечень работ обязательных к
согласованию с СРО неоднократно рассматривался на заседаниях
Правительственных комиссий. Минрегионом для доработки Перечня были
образованы три рабочие группы, в которые вошли представители
Минэкономразвития, Минприроды, Ростехнадзора, МЧС России, представители
объединений СРО и общественных организаций. Обобщив предложения рабочих
групп и проведя дополнительную работу по оптимизации Перечня,
Минрегиону удалось значительно сократить количество видов работ
требующих допуска СРО. В настоящее время проект документа направлен на
согласование в заинтересованные ведомства и представителям
профессионального сообщества.
Министр
регионального развития Российской Федерации Виктор Басаргин отметил,
что до 1 января 2010 года, когда значительная часть регулирования
перейдет к СРО, необходимо четко определить их зону ответственности за
безопасность в строительстве. «Где требуется высокая квалификация и
используется высокотехнологичное оборудование, допуск к строительным
работам должны предоставлять только специалисты. В тех областях
деятельности, которые непосредственно не влияют на безопасность надо
уйти от бессмысленной регламентации и предоставить свободу участникам
рынка», – подчеркнул Глава Минрегиона.
Более
подробную информацию о предполагаемых изменениях дает ИА INFOLine. 10
декабря 2009 года заместитель Председателя Правительства РФ Д.Н.Козак
принял окончательное решение о сокращении перечня видов работ, которые
оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Поддержан вариант сокращения Перечня, представленный заместителем
Министра регионального развития Российской Федерации С.И.Кругликом. Как
сообщает сайт www.sro-s.ru, исключению из перечня подлежат такие виды
работ как:
• подготовительные работы на строительной площадке
• работы по сносу строений и разборке конструкций
• работы по разработке выемок, вертикальной планировке
• работы по устройству насыпей и обратным засыпкам
• работы взрывные
• работы по уплотнению грунтов естественного залегания и устройству грунтовых подушек
• работы по сооружению опускных колодцев и кессонов
• работы по возведению сооружений способом «стена в грунте»
• работы по монтажу легких ограждающих конструкций
• работы по монтажу стен из панелей типа «СЭНДВИЧ» и полистовой сборки
• работы по экранированию помещений и устройству деформационных швов
• работы по гидроизоляции строительных конструкций
• работы по антикоррозийной защите строительных конструкций и оборудования
• работы по теплоизоляции строительных конструкций, трубопроводов и оборудования
• работы по устройству внутренних инженерных систем и оборудования
• работы по монтажу наружных инженерных сетей и коммуникаций
• работы по монтажу технологического оборудования
• работы пусконаладочные
• работы по строительству автомобильных дорог
• работы подводные (водолазные)
Исключению из Перечня подлежит также множество кодов (подвидов) из таких видов работ как:
• работы по водопонижению, организации поверхностного стока и водоотвода
• работы бетонные
• работы по монтажу сборных железобетонных и бетонных конструкций
• работы по монтажу металлических конструкций
• работы по монтажу деревянных конструкций
• работы по монтажу легких ограждающих конструкций
• работы по устройству каменных конструкций
• работы по устройству кровель
• работы по строительству железнодорожных путей.
В
соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации внесение
изменений в перечень видов работ, которые оказывают влияние на
безопасность объектов капитального строительства, относится к
компетенции Министерства регионального развития. Для реализации решения
о сокращении Перечня требуется издание приказа Министра регионального
развития. По оценкам экспертов, с учетом длительности процедуры
вступления в силу нормативных актов федеральных органов исполнительной
власти, соответствующий приказ Министра регионального развития будет
опубликован не ранее середины февраля 2010 года. Это означает, что
строительные организации, осуществляющие виды деятельности, подлежащие
сокращению, должны вступить в саморегулируемые организации на период
1-2 месяца, а затем выйти из их состава (?!).

Министерство регионального развития РФ подготовило разъяснения по
Приказу №624 о Перечне видов работ, которые оказывают влияние на
безопасность объектов капитального строительства.



С
1 июля 2010 года вступает в силу Перечень видов работ, которые
оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства,
утвержденный приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. С
этой даты утрачивает силу Перечень, утвержденный приказом Минрегиона
России от 9 декабря 2008 года №274, а также приказ Минрегиона России от
21 октября 2009 года №480.

В связи с многочисленными запросами СРО о порядке реализации приказа № 624, Минрегион разъясняет следующее.

В соответствии с ч. 9 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ,
свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые
оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства,
выдается СРО без ограничения срока и территории его действия. Таким
образом, прекращение действия приказа №274 не отменяет действие
свидетельств о допуске, выданных в соответствии с этим приказом.
Организации и индивидуальные предприниматели вправе выполнять работы,
указанные в свидетельстве, выданном на основании приказа № 274 и прямо
предусмотренные приказом №624.

Вместе с тем, при реализации приказа №624 в практике деятельности
государственных и частных заказчиков, комиссий по проведению конкурсов
и аукционов, организаций по проведению госэкспертизы проектной
документации и результатов инженерных изысканий, органов
государственного строительного надзора, организаций строительного
контроля и других органов и организаций могут возникнуть трудности
сопоставления видов работ, указанных в разных приказах, поскольку в
приказе №624 виды работ сформулированы в большинстве случаев в иной
редакции.

В связи с этим, с 1 июля 2010 г. в соответствии с ч. 2 ст. 52
Градостроительного кодекса Минрегион рекомендует выполнять виды работ,
указанные в Перечне, утвержденном Приказом №624, только после внесения
указанных видов работ в свидетельства о допусках, выдаваемые СРО.

В целях реализации Приказа №624 СРО должны осуществить следующие действия:

- проведение Общих собраний членов СРО;
- уведомление Ростехнадзора об изменении сферы деятельности СРО и о принятии новых требований к выдаче свидетельств о допуске;
- внесение изменений в свидетельства о допуске.

- получение решения Ростехнадзора о внесении сведений в государственный
реестр об изменении сферы деятельности СРО в целях подтверждения от
имени государства права выдавать свидетельства о допуске в соответствии
с Приказом №624, сообщает пресс-служба министерства.

Каркасные дома


Несмотря на
свое функциональное назначение, здание должно состоять из необходимого
количества архитектурных и конструктивных элементов: фундамента, стен,
перекрытий, отдельных опор, крыши, перегородок, лестниц, окон, дверей и т.п.
Эти элементы выполняют определенные функции, они бывают несущими, принимая на
себя основную нагрузку здания, ограждающими, разделяя помещения и защищая их от
воздействия атмосферы, или объединять в себе как те, так и другие функции.


Возведение каркасного дома


Фундамент – это подземная конструкция, которая предназначена для восприятия
нагрузки от других элементов здания, передавая ее на грунт. Нагрузки в этом
случае имеются в виду как вес, так и силы воздействия природных явлений, таких
как ветер, снеговой покров и т др.



Роль внешних стен, в качестве ограждающих конструкций, отделять помещения от
внешнего пространства, а внутренних – от других помещений. Зачастую на стены
ложится нагрузка как от собственного веса, так и от тех частей здания, которые
находятся выше (перекрытия, крыша и др.). В этом случае стены осуществляют
несущую функцию и называются несущими. Стены, на которые ложится только
нагрузка от их собственного веса, не воспринимая нагрузок от других элементов
дома, называются самонесущими.



В качестве отдельных опор выступают столбы, стойки, колонны, которые являются
силовыми конструкциями каркасной схемы дома. Они служат опорой для перекрытий,
средоточием усилий от верхних конструктивных элементов. Чтобы задействовать
отдельные опоры в силовом проекте дома, между опорами устанавливаются прогоны.
Опоры вместе с прогонами являются внутренним каркасом здания.


Выбираем древесину для
каркасного дома


В качестве материала для возведения стен домов каркасных и каркасно-щитовых
конструкций используются пиломатериалы из хвойных пород древесины. Преимущество
отдается этой породе древесины потому, что она, в отличие от большинства
лиственных пород, меньше подвергается загниванию. Можжевельник, кипарис, кедр,
пихта, лиственница, ель и сосна – все эти деревья относятся к хвойным породам.



Древесина этой породы отличается своим строением со смолянистыми ходами –
тонкими, наполненными смолой каналами, которые еще называются трахеидами.
Трахеиды занимают 95% всего объема ствола дерева. Пустотелые каналы проводят
воду от корней дерева к его кроне, придавая механическую прочность древесине, а
уровень прочности зависит от лигнина – межклеточного вещества, количество
которого определяется местом и условиями прорастания дерева. Деревья, растущие
на возвышенных территориях и песчаниках обладают особой ценностью, поскольку их
годичные слои расположены плотно друг к другу, что и определяет их стойкость.



Будучи естественным полимером, который обладает такими характеристиками, как
высокая прочность, упругость, малая плотность, обуславливающие вытекающие
отсюда физические свойства. В достоинства натуральной древесины входят высокая
прочность, хотя она и отличается своей небольшой объемной массе, низкая тепло-
и звукопроводность, легкость в процессе обработки, простота в утилизации,
стойкость к низким температурам.


Положительные параметры
древесины


Ниже приводим список положительных параметров
древесины.


1.     
Обладает малым удельным весом (600—900 кг/м2),
благодаря чему не требует громоздкого фундамента, снижая при этом стоимость
строительства.



2. Отличается низкой теплопроводностью, уменьшая толщину ограждающих
конструкций.



3. Благодаря своей экологичности и низкому естественному радиационному фону
оказывает позитивное биологическое воздействие на человеческий организм.



4. Снижает сроки строительства, позволяя выполнять основные строительные работы
в зимний период.



5. Благодаря своим эстетическим качествам древесина не требует дорогостоящих
наружной и внутренней отделок.



6. Возможность быстрого доведения до нормы атмосферы в доме после
продолжительного отсутствия в нем хозяев.



7. Предоставляет широкие диапазоны архитектурных решений.



8. Технологичность монтажа.



9. Сводит к минимуму мокрые процессы.


2.Отрицательные
параметры двевесины


Отрицательные параметры деревянных
домов приводятся в следующем списке.


1.     
Повышенный уровень пожароопасности.



2. Атмосферные воздействия и отрицательные влияния грунтовых вод на древесину.



3. Подверженность опасности заразиться насекомыми и домовыми грибками.



4. Склонность к усушке древесины, вызывающую осадку дома и его трещины.



5. Требует периодического обновление антисептической пропитки и защитного
покрытия.



6. Долговечность деревянного дома, по сравнению с кирпичным, намного меньшая.



Особым фактором, делающим древесину такой ценной для строительства дома,
особенно коттеджного типа, является экологическая чистота этого материала. От
древесины, используемой в строительстве, требуется наличие нормального
строения, отсутствие недопустимых пороков, чтобы она легко поддавалась
обработке и не изменяла приданной ей формы, была устойчива к внешним
воздействиям и противостояла влиянию воды и воздуха.


       Перегородки в каркасных
зданиях

Заданием перегородок является разделять пространство здания на одном из
этажей, образуя отдельные помещения. Перегородки являются тонкими стенами,
опирающимися на перекрытия постройки и, сами по себе, не несущими никакой
нагрузки.



Пространство здания делиться на этажи при помощи перекрытий, ограничивающих
помещения одного этажа снизу и сверху. На перекрытия, выполняющие несущие
функции, ложится серьезная нагрузка: вес мебели, оборудования и людей.
Перекрытия должны обеспечивать пространственную жесткость здания, чтобы, под
большими нагрузками, не допустить его деформации. Бывают междуэтажные,
надподвальные и чердачные перекрытия. На междуэтажные перекрытия стелются полы,
в то время как нижняя их часть служит потолком для помещения нижнего этажа.



Лестница представляет собой связующее звено между разными этажами здания,
обеспечивая между ними свободное перемещение людей между. В соответствии с
требованиями противопожарной безопасности лестницы заключаются в лестничные
клетки - специальные помещения, которые ограждены стенами. Идеальным вариантом размещения
лестницы в малоэтажных домах является передняя и коридор, общая комната или
веранда, в случае с мансардой.



Естественное освещение и проветривание помещений возможно благодаря окнам,
являющимися наиболее эффективным методом архитектурного решения здания.



Для того, чтобы сообщать между собой помещения на одном этаже, существуют
двери. Наружная дверь связывает внутренние помещение с наружным пространством.



Помимо этого, здание может обладать рядом конструктивных элементов, не входящих
в систему силового каркаса, например балконы, приямки у подвала и окон,
веранда, крыльцо и др. Отсутствие этих элементов в силовой схемы каркаса не
уменьшает их важности.

Договоры
подряда и субподряда заключают,
исходя из договорной цены строительства, и они являются основными
документами, которые регулируют отношения между заказчиком и генеральным
подрядчиком, между генеральным подрядчиком и субподрядчиками. Основное в этих
отношениях - неизменность договора в течение всего периода строительства, что
повышает ответственность сторон за выполнение обязательств, направленных на
достижение главной цели - ввода в действие оговоренных объектов.


Составление проектов
договоров, дополнительных соглашений и особых условий является обязанностью
исполнителей работ.


Документы и
материалы, необходимые для составления проектов договоров, передаются
исполнителю работ.


Ответственность
перед заказчиком за выполнение всех работ, производимых по договору им самим и
субподрядчиками, несет генеральный подрядчик.


С согласия
генподрядчика заказчик может заключать прямые договоры с монтажными и иными специализированными
организациями на выполнение специальных работ, а на выполнение
монтажа оборудования - с поставщиками оборудования.


В основу
взаимоотношений заказчика, подрядчика и других участников инвестиционного
процесса должны быть положены соответствующие нормативным срокам строительства
графики передачи проектно-сметной документации, оборудования, материалов,
готовых конструкций и изделий и графики выполнения строительных, монтажных,
специальных и пуско-наладочных работ, а при реконструкции действующих
предприятий - графики совмещения строительно-монтажных работ (СМР) и
производственных процессов основной деятельности предприятия. Квартальные
задания регулируют сроки выполнения СМР, они же являются основой для
промежуточных расчетов между заказчиками и подрядчиками.


Невыполнение
договоров подряда и субподряда не допускается. Нарушение условий договора
(просрочка или некомплектность передачи оборудования, материалов, документации,
срыв сроков выполнения работ и др.) влечет за собой санкции (штрафы, неустойки,
пени), предусмотренные договором. При заключении договоров стороны могут
предусмотреть санкции за невыполнение обязательств, по которым действующее
законодательство санкции не устанавливает.


Заказчик


По договору
заказчик обязан:


предоставить
подрядчику отведенную в установленном порядке площадку (трассу) для
строительства объекта или материалы обследования объекта, подлежащего
реконструкции;


передать
подрядчику утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию;


передать
генподрядчику пункты геодезической разбивочной основы для строительства,
закрепленные на местности знаками (марками, реперами), не менее чем за 10 дней
до начала СМР на площадке строительства вместе с соответствующей документацией;


переселить
жителей из зданий, подлежащих сносу (реконструкции), если эти меры
предусмотрены проектом;


передать
генеральному подрядчику и субподрядным организациям документы, разрешающие
производство СМР на отведенных для строительства участках и вблизи охранных
зон, а также о разрешении на перенос сетей, трубопроводов и отдельных
сооружений, препятствующих началу работ;


обеспечить
своевременную и комплектную передачу подрядчику и субподрядным организациям
рабочей документации на выполнение работ, включая документацию на монтаж
оборудования;


обеспечить
комплектную и своевременную передачу оборудования, а также материалов и готовых
изделий, обеспечение которыми, согласно договору, возложено на заказчика в
соответствии с графиком, составленным по согласованию с подрядчиком и
комплектующей организацией;


обеспечить в
согласованные с подрядчиком сроки выполнение работ по договорам, заключенным
непосредственно с монтажными или иными специализированными организациями и
предприятиями;


обеспечить
оформление титульных списков, открытие финансирования и условия для его
непрерывности в ходе строительства;


провести
комплексное опробование смонтированного и подвергнутого индивидуальным
испытаниям оборудования (вхолостую и на рабочих режимах) с участием проектных,
подрядных строительных и монтажных организаций и при необходимости
изготовителей оборудования;


принять от
подрядчика законченные в соответствии с проектом работы по объекту
строительства;


осуществлять
контроль и технический надзор за соответствием качества и стоимости выполненных
СМР проектно-сметной документации, а также качества и стоимости использованных
материалов, готовых изделий, конструкций и оборудования, не вмешиваясь при этом
в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.


Заказчик
вправе выдавать предписание подрядчику о временном приостановлении работ при
выявлении отклонений от рабочей документации строительных норм и правил до
устранения этих отклонений.


В
соответствии с договором подряда заказчик предоставляет подрядчику временное
жилье, обеспечивает коммунально-бытовое обслуживание строителей, снабжает
стройку электроэнергией, паром, водой, газом, сжатым воздухом, подъездными
путями, грузоподъемными и транспортными средствами, ремонтными мастерскими,
складскими площадями и помещениями, устройствами связи и др., а также
предоставляет возможность использования материалов и конструкций, получаемых в
процессе строительства от разборки зданий, сооружений и конструкций или при
попутной добыче местных материалов.


Заказчик не
вправе использовать для своих нужд здания и сооружения, строительство которых
подрядчиком не закончено, а также законченные строительством предприятия,
здания и сооружения и смонтированное оборудование, не принятые приемочной
комиссией в установленном договором порядке.


При
расширении, реконструкции и техническом перевооружении действующих предприятий,
если невозможно изолировать строительную площадку, заказчик обязан предоставить
подрядчику фронт работ и осуществить за свой счет мероприятия по технике
безопасности. Необходимо установить специальные защитные устройства при
производстве СМР вблизи взрывоопасных аппаратов, электрооборудования, проводов
под напряжением и в других опасных местах, а также обеспечить пожарную и
сторожевую охрану.


Обязанностью
подрядчика является освобождение необходимых площадей и мест работы от всех
сооружений, препятствующих производству СМР на действующих предприятиях. Если
эти работы выполняются в местах расположения действующего оборудования и
прохождения действующих инженерных коммуникаций, освобождение необходимых площадей
и мест работы является обязанностью заказчика.


Заказчик
обязан оплачивать выполненные подрядчиком работы ежемесячно на основании
справок об объеме и стоимости законченных технологических этапов и комплексов
работ с учетом экономии по договорной цене, если иное не предусмотрено
договором. Обычно по объекту в целом работы оплачиваются в пределах 95% сметной
стоимости, а окончательный расчет производится между заказчиком и подрядчиком
после завершения строительства объекта
и утверждения акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.


Генеральный подрядчик


По договору
подряда генподрядчик обязан:


построить с
выполнением необходимых объемов СМР предусмотренный договором объект в
соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией;


укомплектовать
объект строительства рабочей силой, материалами, строительной техникой и
транспортными средствами с тем, чтобы обеспечить безусловное выполнение
графиков строительства;


передавать
графики производства работ заказчику для контроля строительства;


обеспечить
надлежащее качество выполняемых СМР в соответствии со строительными нормами и правилами,
а также проверку пригодности применяемых при этом материалов, готовых изделий и
конструкций;


по
согласованию с заказчиком обеспечивать нормальную эксплуатацию сооружений,
помещений, коммуникаций, устройств и установок, созданных или временно
передаваемых ему для нужд строительства;


обеспечивать
строительство материалами, готовыми конструкциями и изделиями, за исключением
тех, обеспечение которыми возложено на заказчика;


наряду с
основными общестроительными работами выполнять вспомогательные строительные
работы по обеспечению монтажных и других специальных работ, поручаемых
субподрядчикам в соответствии с условиями к договору субподряда;


произвести
испытание смонтированного оборудования и принять участие в обеспечении
заказчиком его комплексного опробования;


предъявлять
рабочей комиссии законченный строительством объект (очередь, пусковой
комплекс), а также отдельные здания и сооружения в его составе с оформлением
соответствующей исполнительной документации;


обеспечить
совместно с субподрядчиками подготовку объекта строительства к вводу в действие
в срок, указанный в договоре.


Во
взаимоотношениях со специализированными организациями, которым по договорам
субподряда поручено выполнение отдельных видов или комплексов работ,
генподрядчик выполняет функции и обязанности заказчика.


Генподрядчик
вправе в период до сдачи заказчику объекта строительства использовать временно
и без оплаты здания, сооружения и оборудование для нужд строительства (включая
социально-бытовое обслуживание работников стройки) при условии последующей
сдачи их заказчику в полной исправности и в сроки, предусмотренные условиями к
договору подряда. Он вправе использовать с согласия заказчика для нужд строительства
материалы, конструкции, изделия, получаемые от разборки частей зданий и
сооружений. Генеральный подрядчик обязан устранить за свой счет дефекты,
допущенные по его вине (или по вине субподрядчика) и обнаруженные в гарантийные
сроки со дня подписания акта приемки объекта: по общестроительным работам при
строительстве жилых домов - в течение двух лет, по общестроительным работам при
строительстве всех других объектов - в течение года; по законченному монтажом
оборудованию, производственным трубопроводам, системам промышленной вентиляции,
электроснабжения, водоснабжения и канализации - в течение шести месяцев; по
системе центрального отопления - в течение одного отопительного периода.
Наличие дефектов, выявленных в течение гарантийного срока, устанавливается
двусторонним актом заказчика и подрядчика.


Субподрядчик


По договору
субподряда субподрядчики обязаны:


выполнить
своими силами и средствами предусмотренные договором монтажные и иные
специальные строительные работы в
соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией;


участвовать
в рассмотрении внутрипостроечного титульного списка в части определения
объемов, сроков, стоимости и условий производства поручаемых работ, а также
поставки необходимого оборудования, материалов, готовых изделий и конструкций;


обеспечить
готовность выполняемых работ в сроки, предусмотренные договором, и создать
условия для производства последующих работ, выполняемых генподрядчиком или
другими субподрядчиками;


обеспечить
надлежащее качество выполняемых работ, произвести испытание смонтированного
оборудования и систем и своевременно устранить недоделки и дефекты, а также
участвовать в проводимом заказчиком комплексном опробовании смонтированного
оборудования;


производить
разбивку и разметку необходимых (в ходе выполняемых работ) промежуточных и
вспомогательных осей, вертикальных отметок и осевых рисок с привязкой к
соответствующим опорным пунктам и знакам, закрепленным генподрядчиком или
заказчиком;


выполнять
необходимые сопутствующие работы по защитным и изоляционным покрытиям
смонтированного оборудования или трубопроводов, герметизации стыков, швов и
примыканий и др. по перечню, предусмотренному условиями к договору субподряда;


осуществлять
эксплуатацию сооружений, устройств и установок по обеспечению электроэнергией,
паром, сжатым воздухом, газом, водой и другими ресурсами, а также устройств для
удаления производственных отходов и стоков;


осуществлять
в процессе производства работ систематическую, а по завершении работ и
окончательную уборку участков территории стройки в местах выполнения
порученных работ.

Очень многие
желают купить квартиру ,
но встречаются и такие индивиды, которые хотят иметь собственный дом.
Именно для них и будет в первую очередь интересна эта статья.
Неважно, сами ли вы будете проектировать загородный дом или же
у вас есть в планах обратиться к специалистам, дорогой ли
это дом или же коттедж, эконом-класса, если ваш заказчик желает получить
запланированные результаты — необходимо четко представлять себе основные
этапы в проектировании.


Итак,
первое — участок. «Фундамент» строительства загородного дома — это
участок и его исследование, на котором будет возводиться постройка.
К сожалению, без предварительного изучения особенностей рельефа
и грунта — неважно, какой архитектурный проект у вас
задуман — вся проектная документация бесполезна.


Первый этап
в проектировании загородного дома — это измерение участка
и геодезическая съемка. В ходе этого вы получите представление
о том, какая у него площадь, рельеф и конфигурация. Результаты
измерений стоит задокументировать, так как в дальнейшем они могут стать
основанием по выяснению решений различных государственных инстанций. Далее
нужно проверить грунт, чтобы выяснить какое основание у принадлежащей вам
земли. Данные, полученные в ходе геологических изысканий, очень
важны — от них напрямую зависит выбор материалов для постройки,
а также проектирование самого фундамента. Исследования должны проводиться
специальными организациями, владеющими требуемыми лицензиями.


Итак, когда
у вас на руках уже есть данные исследований, вы можете
приступать к эскизному проекту загородного дома. Будет лучше, если
вы с самого начала поймете, что ваши проекты не всегда смогут
воплотиться в реальности, и зачастую придется в них чем-то
пожертвовать. Задача проектировщиков — подготовить эскиз дома, оформить
технико-экономическое обоснование, и оценить экономические показатели.
После того, как это сделано — можно приступить к рабочему
проектированию. Конструкторская и инженерная части оформляются, как
рабочая проектная документация, а инженерная при этом подразделяется
на проекты системы внешних и внутренних сетей. Вся документация
на внешние сети обязана быть согласована с соответствующими
организациями.


Отдельной
частью рабочей документации являются составление смет на предстоящие
работы. Сметы, составленные качественно позволяют определить масштаб грядущих
расходов и произвести расчет сил, дабы строительство не встало
на середине пути. Наконец, после подготовки всей проектной части, пора
воплощать в жизнь замыслы и переходить напрямую к строительству.


Ну,
а тем, кто не хочет лишних хлопот по строительству,
и желает просто приобрести квартиру, наш совет обращаться в агентства
недвижимости. Купить, обменять, приватизировать и продать долю квартиры
(если доля
в квартире — ваша) или квартиру целиком с помощью
профессионалов вы сможете исключительно быстро, и без всяких хлопот!

Что может
быть лучше, чем планировать дом на свой вкус! Пусть даже это и не собственный
дом, а просто своя квартира, где с помощью перепланировки можно устроить
комфортное и по-настоящему неповторимое «гнездышко»! Главное – с самого начала
определиться, чего же вы хотите.



Не стоит тут же реализовывать последние изыски дизайнерской мысли – дизайнеры
порой слишком воспаряют в облака, где потребности простых смертных, то есть
наши с вами, как-то отступают на второй план, а главным стремлением становится
желание сделать интерьер как можно экстравагантнее. И неважно, что по этим
неземным хоромам будет бродить живой человек, ища, где бы приткнуться после
тяжелого трудового дня, – зато дизайнер выразил себя в полной мере!



А может, лучше положиться на свой вкус и учитывать, в первую очередь,
собственные потребности? Почему нужно жить чужим умом? Конечно, какие-то
дизайнерские находки тоже можно использовать, но главное – собственный комфорт.
Вот, например, вы любитель сауны, но сауна в квартире, наверняка, представляется вам
мало реальным делом.



Тем, у кого есть загородный дом или просто дача, легче: сейчас все больше их
владельцев обязательно устраивают у себя на участке сауну или русскую баню, а
вот городским жителям в этом отношении приходится поломать голову. Однако на
всякий спрос есть предложение. Вот и сауна в обычной городской квартире перешла
из области фантастики во вполне реальный проект!



Конечно, сауна будет маленькой – метр на метр, хотя некоторые особые экономные
люди умудряются устроить сауну 60х80 см, но это уже перегиб. Если вы делаете
перепланировку, лучше выделить на ванную комнату немного больше места, чтобы
можно было купить или построить сауну. Ее лучше именно
строить, потому что при сборке готовой сауны потребуется больше места, а какой
смысл его терять?



Сауна придаст ванной комнате совершенно другой вид – созерцание теплого живого
дерева, стеклянной двери и мягкого света за ней способствует релаксации. Но еще
больше способствуют релаксации процедуры в сауне. Если вы решили взяться за
свое здоровье, то утренний комплекс поможет вам как нельзя лучше. Пробежка в
соседнем парке, теплый душ, сауна и прохладный душ – на все это потребуется
час-полтора, зато бодрости и энергии вам хватит на целый рабочий день.



Итак, вы возвращаетесь с утренней пробежки и сразу становитесь под теплый душ
(только не забудьте запрограммировать сауну таким образом, чтобы она заранее
включилась и успела прогреться к вашему возвращению). Стоя под теплым душем,
разомните тело руками, то есть, проведите своего рода самомассаж, а потом, не
вытираясь, – заходите в сауну. В ней достаточно провести 10-15 минут, полностью
расслабившись (кстати, этому будет способствовать наблюдение за песочными
часами), а оттуда – под холодный душ. Ляпота!

Практически
каждый человек мечтает построить собственный дом, но не все знают, каким именно
техническим характеристикам он должен соответствовать и как при минимальных
затратах создать максимально эффективную конструкцию.

Прежде всего, необходимо позаботиться о максимальном снижении тепловых потерь
строящегося здания. Еще на этапе проектирования следует обратить внимание на
площадь внешних поверхностей, таких как крыша и стены. Чем больше площадь, тем больше
тепла будет уходить в окружающую среду. А вот навесы, веранды и различные
подсобные помещения, в которых можно поместить садовый инвентарь, старую
детскую мебель: кроватку, детский стульчик cam mini plus, колыбель,
способны в значительной степени ограничить тепловую потерю. Также целесообразно
будет устройство мансарды, что существенно снизит утечку тепла через кровлю.

Чтобы достичь прочности и долговечности здания, современного внешнего вида и
безупречной теплоизоляции, да еще при этом затратить минимум средств,
необходимо использовать только лишь эффективные материалы и строительные
технологии.

Огромной популярностью, как у нас, так и во всей Европе пользуются деревянные
каркасные дома, в стены которых закладывается минеральная вата. Такие строения
с облицованным кирпичом фасадом визуально абсолютно не отличаются от кирпичных
зданий. Зато их строительство и последующая эксплуатация требуют значительно
меньших материальных затрат. Для строительства домов такого типа требуются
низкозаглубленные фундаменты, что позволяет ощутимо сэкономить на материалах.

Следующей по эффективности технологией является строительство с использованием
газобетонных блоков. Для возведения двухэтажного дома вполне достаточно 25
сантиметровой толщины стен, то есть применяется кладка в пол блока. А стены
толщиной 40 сантиметров (в блок) полностью удовлетворяют все технологические
нормы и к тому же придают полтора кратный запас прочности. В дальнейшем
газобетонная поверхность облицовывается виниловым сайдингом или кирпичом. Такой
дом практически невозможно отличить от строений со стенами, выполненными из
полнотелого кирпича. Дополнительным преимуществом газобетонных блоков являются
их укрупненные габариты. Это позволяет дополнительно сэкономить на связующем
растворе и на трудозатратах.

Строительство домов из бревен или деревянного бруса применяется уже очень
длительное время. Но как показывают теплотехнические расчеты стена, выполненная
из бревен толщиной 25 см, не соответствует действующим нормативам, поэтому
требуется дополнительное утепление. Конечно дерево – это самый экологически
чистый материал, который обладает исключительными качествами, из него
получается отличная мебель, особенно детская мебель: кроватки, деревянные стульчики
для кормления, тумбочки, шкафы и полки.

Но в тоже время дереву не хватает жесткости, что приводит к деформации от
перепадов влажности и температуры окружающей среды. Все эти нюансы необходимо
учитывать при выборе как внутренней, так и наружной отделки дома. Как правило,
для этих целей применяются наборные материалы, в которых не возникает дефектов
при незначительной деформации. Например, для наружной облицовки фасада это
может быть деревянная или виниловая вагонка. Последняя обладает рядом
преимуществ - долговечность, влагостойкость и самая разнообразная цветовая
палитра.

При строительстве любого дома особое внимание следует уделить оконным проемам.
Качественные окна с блестящими чистыми окнами являются настоящим украшением
фасада. Но одновременно с этим окна – это самый основной путь утечки тепла из
помещений. Современные энергосберегающие окна, в которых установлены тройные
стеклопакеты с вакуумом между стеклами, деревянными, пластиковыми или металлопластиковыми
рамами плюс качественные уплотнители способны максимально решить проблему
энергосбережения.

Фундамент является основным элементом здания в целом. Неправильное его
выполнение может привести к непоправимым последствиям которые сведут к нулю все
затраты и усилия на создание дома. Поэтому для устройства фундамента необходимо
производить под контролем квалифицированного архитектора или как минимум
получить у него консультацию. Само по себе строительство фундамента это очень
сложный и дорогостоящий процесс, который требует грамотного инженерного
решения. Фундамент, выполненный с соблюдением всех технологических требований,
обеспечит долговечность здания и значительную экономию средств.

Низкозаглубленные фундаменты применяются у нас сравнительно недавно, хотя за
рубежом его успешно применяют уже долгое время. При его устройстве необходимо
выполнять основополагающие требования. Такой фундамент запрещается устраивать
на пучинистых грунтах, которые впитывают и задерживают в себе воду. Самым
лучшим грунтом для низкозаглубленного фундамента является крупнозернистый
песок. Также необходимо выполнить устройство дренажа, чтоб удалить воду от
места строительства фундамента и обязательно выполнить гидроизоляцию.

Реализованные в комплексе все вышеперечисленные решения помогут существенно
сэкономить финансовые средства, как во время строительства, так и в период
всего срока эксплуатации здания.

Тут мы
рассмотрим строительство домов из дерева. Собственно, еще осветим и недостатки
древесины, которые являются интересным продолжением ее плюсов и достоинств.
Мягкая и гибкая древесина хорошо и очень обрабатывается инструментами, но
достаточно уязвима для любых вмятин и больших царапин. Твердая древесина – с
большим трудом поддается какой-либо обработке. 



Древесина – это "живой" и настоящий органический материал – но, все
знают, что она очень горюча, то есть биологически уязвима. 



Древесина всегда способна очень быстро впитывать в себя или отдавать свою влагу
– но это все означает, что ваше домашнее окно может сильно набухать, заметно
деформироваться и достаточно плохо открываться, фурнитура может со временем
коррозировать. Поэтому нужно покупать дома, только в тех районах, где строители
при возведении делали специальную обработку здания. Например, продажа коттеджей
на Рублевке уже сама по себе подразумевает наличие такой обработки,
так как данные коттеджные поселки зарекомендовали себя как лучшие.



При ремонте какой-либо квартиры или дома окна вам необходимо будет укрывать
специальной плёнкой, при этом не допускать вообще никакого попадания
используемого раствора на обрабатываемое дерево и между створок окна, а также
придется соблюдать влажностный режим. 



Оптимальные характеристики для домов из дерева, и подходящие свойства
благоприятной температурной и влажностной среды для окон и стен из древесины:



- относительная влажность воздуха должна быть – 40-60 %;

- температура обычно в районе – 18-22С;

- наличие хорошего воздухообмена.



Пороками любой древесины называют различные дефекты формы самого ствола и
естественные многообразные неоднородности строения непосресдвенно древесины
(это могут быть наросты, мелкие сучки, сердцевина, свилеватость и прочее). А
также другие нарушения целостности ее однородных тканей по различным и
многообразным причинам (мелкие трещины, природные смоляные карманы, разные
червоточины), окраски и ожоги биологического или же химического происхождения
(например, синева), могут быть и инородные включения, любые механические и
физические повреждения и дефекты самой обработки дерева. Все эти факторы
снижают качество вашей древесины и достаточно сильно ограничивают ее возможное
использование. 



Сейчас коттеджные
поселки на Рублевке делают с учетом подобных возможных проблем с
материалом, поэтому изначально берут дерево для возведения здания с
максимальной защитой от любых описанные проблем. Качественные деревянные окна в
последнее достаточно дороги, что, скорее всего, сильно связано, в первую
очередь, с достаточно большой выбраковкой любого природного сырья. В частности,
из массива зеленой сосны лишь тридцать процентов древесины полностью идет в
дальнейшее производство или переработку. Немаловажно и тот условие, что в
большой связи с периодичностью и длительностью цикла непосредственно
производства окон или дверей денежные средства, которые вложены в само
производство, постепенно "замораживаются" на некоторое время. Сейчас продажа коттеджей
на Рублевке дело простое и опробованное, поэтому таких вопросов с
финансами у людей не возникает.

Заголовок
шутливый, а тема очень серьезная. В этой статье мы расскажем о строительстве
деревянного дома. Сразу отвечу на вопрос, интересующий многих. Пожарная
безопасность деревянного строения. Безопасность деревянного дома также надежна,
как дома, построенного из любого другого материала. Древесина обрабатывается
специальными средствами и, вполне, безопасна в этом отношении.


У
большинства людей деревянный дом ассоциируется с дачным домиком или, хуже того,
с избушкой. Но это далеко не так. Дерево – очень покорный материал. Оно легкое
в обработке и вы с легкостью сможете воплотить в жизнь любые ваши архитектурные
задумки. Деревянные брусовые дома – это дома дышащие.
Аллергия, распространенное сейчас заболевание, отступает перед Матушкой
природой. В таких домах и вам дышаться будет легче. По теплоизоляции деревянный
дом в разы превосходит кирпичный. К примеру, стена из бруса толщиной в 100мм.
по теплопроводности заменит кирпичную стену, в пять раз толще. Строить дом
рекомендуем из бруса. А лучше из клееного бруса. Дома из бруса строятся очень
быстро. Строительство брусовых домов не требует слишком
массивного фундамента. Не требуется применение тяжелой спецтехники. Сплошные
плюсы.


Я упомянул
клееный брус неспроста. По своим качествам он превосходит обычный брус. Объясню
почему. Этот брус создается из отдельных досок-ламелей. Доски эти, прежде чем
стать брусом, проходят несколько этапов обработки. Об этом чуть подробней.
Сначала из обычного кругляка изготавливают доски. Затем эти доски сушат в
специальных камерах, строго соблюдая при этом температурный режим. Доски обрабатываются
в несколько этапов. Из полученных дощечек с помощью мини-шипов изготавливают
доски-ламели. На следующем этапе эти доски склеивают в брус. Изготовленный
таким образом, брус профилируют и выравнивают на специальных станках. Из этого
описания видно, насколько тщательно подготавливается материал для
строительства. И в период эксплуатации брусовые дома уже не
повергаются осадкам и деформациям. Само строительство дома займет у вас
полтора-два месяца. Причем строить такой дом можно в любое время года. Это еще
один плюс.

Отнесение
земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных
ЗК РФ категорий земель является обязательным.


Категория
земель указывается в:


1) актах
федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти
субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных
участков;


2)
договорах, предметом которых являются земельные участки;


3)
документах государственного земельного кадастра;


4)
документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним;


5) иных
документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов
РФ.


В том
случае, если категория земель указана не в документах государственного
земельного кадастра, а в правоустанавливающих документах на земельные участки
или документах, удостоверяющих права на землю, внесение в документы
государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании
правоустанавливающих документов на земельные участки или документов,
удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных
участков.


В том
случае, если категория земель не указана в документах государственного
земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок или
документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт
органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной
категории в зависимости от цели использования, Для которой он предоставлялся.


Согласно ст.
8 ЗК РФ предусмотрена возможность и порядок отнесения земель к определенным
категориям, а также перевод их из одной категории в другую.


Отнесение
земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в
отношении:


1) земель,
находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;


2) земель,
находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами
исполнительной власти субъектов РФ;


3) земель,
находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель
сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;


4) земель,
находящихся в частной собственности:


а) земель
сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;


б) земель
иного целевого назначения - органами местного самоуправления.


Порядок
перевода земель из одной категории в другую устанавливается Федеральным законом
от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из
одной категории в другую». Также в нем рассмотрены порядок принятия решения о
переводе земельных участков из одной категории в другую, определен перечень
документов, необходимых для перевода, даны основания для отказа в переводе,
перечислены случаи, когда решение о переводе должно приниматься только
Правительством РФ.


В
соответствии со ст. 2 указанного Закона для перевода земель или земельных
участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным
лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или
ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую (далее - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого
ходатайства.


Содержание
ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых
к нему документов устанавливаются:


1) органами
государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного
назначения или земель запаса, за исключением земель, находящихся в
собственности РФ;


2)
Правительством РФ в отношении иных земель.


В
ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую указываются:


1)
кадастровый номер земельного участка;


2) категория
земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод
в состав которых предполагается осуществить;


3)
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в
другую;


4) права на
земельный участок.


К
ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую прилагаются:


1) выписка
из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном
участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую
предполагается осуществить;


2) копии
документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка
из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, либо
выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;


3) выписка
из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной
категории в другую предполагается осуществить;


4)
заключение государственной экологической экспертизы в том случае, если ее
проведение предусмотрено федеральными законами;


5) согласие
правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава
земель одной категории в другую;


6) расчеты
потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.


Исполнительные
органы государственной власти или органы местного самоуправления также вправе
ходатайствовать о переводе земельных участков из состава земель одной категории
в другую. Это возможно осуществить без согласия правообладателей земельных
участков в случаях:


1) перевода
земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания
особоохраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их
правообладателей;


2) в связи с
установлением или изменением черты поселений.


Ходатайство
направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого
ходатайства.


В
рассмотрении ходатайства может быть отказано в том случае, если:


1) с
ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;


2) к
ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не
соответствует требованиям вышеуказанного Закона и других федеральных законов.


Ходатайство,
не подлежащее рассмотрению по указанным основаниям, подлежит возврату
заинтересованному лицу в течение30 дней со дня его поступления с указанием
причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для
рассмотрения.


По
результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной
власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель
или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо
акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель
из одной категории в другую в следующие сроки:


1) в течение
трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено
нормативными правовыми актами РФ — Правительством РФ;


2) в течение
двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом
государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.


Акт о
переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:


1) основания
изменения категории земель;


2) границы и
описание местоположения земель, для земельных участков - площадь и кадастровые
номера;


3) категория
земель, перевод из которой осуществляется;


4) категория
земель, перевод в которую осуществляется.


Акт о
переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный
срок.


Акт о
переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или
земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня
принятия такого акта.


Акт о
переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или
земельных участков может быть обжалован в суд.


Перевод
земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в
другую не допускается в случае:


1) установления
в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или
земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо
запрета на такой перевод;


2) наличия
отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в том
случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;


3)
установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или
земельных участков утвержденным документам территориального планирования и
документации по планировке территории, землеустроительной либо
лесоустроительной документации.


Исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о
переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение
десяти дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению
государственного земельного кадастра, для внесения в течение семи дней
изменений в документы государственного земельного кадастра.


О внесенных
изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного
земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных
участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также
органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом
земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в
другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.


Перевод земель
или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.


Переоформление
правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых
приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую, не требуется.


В случае
необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его
изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд
перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую
осуществляется после его изъятия, выкупа.


Исполнительные
органы государственной власти или органы местного самоуправления до
предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в
том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из
состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное
использование этого земельного участка по целевому назначению.


Существуют
особенности перевода земель некоторых категорий или земельных участков в
составе таких земель из одной категории в другую.


1. Из земель
сельскохозяйственного назначения в другую категорию.


Перевод
земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких
земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
допускается в исключительных случаях, связанных:


1) с
консервацией земель;


2) с
созданием особоохраняемых природных территорий;


3) с
установлением или изменением черты поселений;


4) со
строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного
производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;


5) с
включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства
земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;


6) со
строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе
линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов,
железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейных объектов),
если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на 30 и более процентов
меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты
размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;


7) с
выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением
обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за
исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов
культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской
Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального,
образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии
иных вариантов размещения этих объектов.


Перевод
земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких
земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость
которых на 30 и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного
уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (п. 4 ст. 79 ЗК
РФ) в другую категорию не допускается.


2. Земель
поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а
также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других
категорий в земли поселений. Установление или изменение черты поселений влечет
за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель
в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких
земель из других категорий в земли поселений.


В том
случае, если установление или изменение черты поселения и перевод земель или
земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляются
одним органом государственной власти, в утвержденном проекте черты поселения
должны содержаться следующие сведения (они были перечислены ранее):


1) основания
изменения категории земель;


2) границы и
описание местоположения земель, для земельных участков - площадь и кадастровые
номера;


3) категория
земель, перевод из которой осуществляется, а также та, перевод в которую
осуществляется;


3. Земель
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны,
безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в
составе таких земель в другую категорию. Перевод указанных земель в другую
категорию осуществляется без ограничений, за исключением следующих случаев:


1) если
земельные участки нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями,
сооружениями, подлежащими сносу, в том числе подземными, - только при наличии
утвержденного проекта рекультивации земель;


2) если на
них осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность — только
после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом
рекультивации земель, за исключением тех случаев, когда такой перевод
осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или
органов местного самоуправления.


4. Земель
особоохраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких
земель в другую категорию. Их перевод осуществляется при наличии положительных
заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных
федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством РФ об охране
окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду
утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного,
эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения
невозможно.


5. Земель
лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.
Перевод указанных земель в другую категорию допускается:


1) если
изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией
или документами территориального планирования и документацией по планировке
территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов
культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и
других линейных объектов;


2) в связи с
установлением или изменением черты поселений.


В иных
случаях перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких
земель в другую категорию допускается только при наличии положительного
заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в
соответствии с лесоустроительной документацией в связи с:


1)
невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению;


2)
прекращением нужд лесного хозяйства;


3)
необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд
сельского хозяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых (за исключением
общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного
наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.


В
соответствии со ст. 63 ЛК РФ, также предусматривающей порядок перевода лесных
земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением
лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, перевод лесных земель в нелесные
для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства,
пользованием лесным фондом, допускается только при наличии положительного
заключения государственной экологической экспертизы. Указанные действия
осуществляются в соответствии с материалами лесоустройства, а также
материалами, уточняющими данные лесоустройства в отношении участков лесного
фонда, перевод которых запланирован материалами лесоустройства или не
запланирован, но необходим для обеспечения государственных и муниципальных
нужд, с учетом территориальных комплексных схем градостроительного планирования
развития соответствующих территорий или их частей.


Перевод
лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением
лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, осуществляется:


1) в лесах
первой группы - Правительством РФ по представлению Федерального органа
исполнительной власти в области лесного хозяйства;


2) в лесах
второй и третьей групп - территориальным органом Федерального органа
исполнительной власти в области лесного хозяйства.


При
указанном переводе граждане и юридические лица, в интересах которых
осуществляется перевод, возмещают потери лесного хозяйства. Порядок расчета и
возмещения потерь лесного хозяйства при указанных переводах устанавливается
Правительством.


6. Земель
водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.
Перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в
другую категорию допускается в случаях:


1) создания
особоохраняемых природных территорий;


2)
установления или изменения черты поселений;


3)
размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии
иных вариантов размещения этих объектов;


4)
прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных
изменений местоположения водных объектов при наличии положительного заключения
государственной экологической экспертизы.


7.
Земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. Перевод
земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в
зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка
осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного
участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из
состава земель запаса в другую категорию земель.


Нарушение установленного ЗК РФ порядка перевода
земель из одной категории в другую является основанием признания
недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из
одной категории в другую.

В
соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособности объектов
гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или
переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства
(наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не
изъяты из оборота или не ограничены в обороте.


То есть
объекты гражданских прав можно объединить в три группы:


1) оборотоспособные - они могут
свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому;


2) изъятые из оборота - это
такие виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не
допускается; должны быть прямо указаны в законе;


3) ограниченно оборотоспособные
- это такие виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь
определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается
по специальному разрешению; определяются в порядке, установленном законом.


Земля и
другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к
другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле и других природных ресурсах. То есть земельные участки не отнесены ГК РФ
ни к одной из указанных ранее групп. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью
земельных участков, отнесено к сфере земельного права.


Статья 27 ЗК
РФ также содержит общую норму, согласно кото рой оборот земельных участков
осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. То есть
гражданским законодательством регулируются правила совершения отдельных видов
сделок (например, купля-продажа земельных участков, дарение, аренда и т. д.)


Содержание
ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными
законами.





Регулирование
оборота земельных участков осуществляется в соответствии с нормами ЗК РФ. Для
выполнения указанного правового регулирования в ЗК РФ установлены:


1) категория земельных участков,
изъятых из оборота. В ЗК РФ определены особенности их правового режима. Их
правовой режим определяется согласно нормам ГК РФ невозможностью свободного
отчуждения, а также перехода от одного лица к другому. В отношении к земельным
участкам данное положение более жестко: согласно ЗК РФ, изъятые из оборота
земли не допускается даже передавать в частную собственность, не то что
допускать переход их от одного лица к другому;


2) категория земель, ограниченных в
обороте. Согласно ГК РФ объекты гражданских прав этой категории могут быть
использованы в обороте лишь определенными участниками оборота либо нахождение
их в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии же с ЗК РФ
предусмотрен иной вариант, согласно которому земельные участки, отнесенные к
землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность за
исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть путем
принятия изменений в ЗК РФ или иными федеральными законами можно предусмотреть
возможность предоставления земельных участков данной категории в частную
собственность;


3) особенности регулирования
правоотношений, возникающих между сторонами при обороте земельных участков
указанных категорий;


4) особенности и порядок приобретения
прав собственности и прав аренды на земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности.





То есть
земельные участки в качестве объектов гражданских прав образуют определенные
категории:


1) изъятые из оборота - это земельные
участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота; не могут предоставляться в
частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных
гражданским законодательством.


Из оборота
изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности
следующими объектами:


а)
государственными природными заповедниками и национальными парками (за
исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ). Статья 95 ЗК РФ содержит
порядок регулирования оборота земель особоохраняемых природных территорий. К
ним относятся земли государственных природных заповедников, в том числе
биосферных, государственных природных заказников, памятников природы,
национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических
садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных
местностей и курортов.


б) зданиями,
строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности
Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и
органы;


в) зданиями,
строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;


г) объектами
организаций Федеральной службы безопасности;


д) объектами
организаций федеральных органов государственной охраны;


е) объектами
использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных
веществ;


ж)
объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые
административно-территориальные образования;


з) объектами
учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;


и) воинскими
и гражданскими захоронениями;


к)
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями,
возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.


Согласно п.
4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и
юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для строительства за исключением ряда случаев, в
частности изъятия земельных участков из оборота.


С другой
стороны, там же установлено правило о том, что не допускается отказ в предоставлении
в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в
обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если
федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и
юридических лиц.


Согласно ст.
22 3К РФ, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду
за исключением случаев, установленных федеральными законами.


В том
случае, если происходит отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с указанными ранее
основаниями, данное отчуждение (даже если и объект недвижимости, и земельный
участок принадлежат одному лицу) вместе с земельным участком не производится.
Данное требование установлено п. 4 ст. 35 ЗК РФ.


При этом
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте
земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с отчуждением
земельного участка, если федеральным законом разрешено предоставлять такой
земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;


2) ограниченные в обороте - это
земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте; не
предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных
федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной
или муниципальной собственности следующие земельные участки:


а) в
пределах особоохраняемых природных территорий, не указанных в списке изъятых из
оборота земельных участков. Согласно ст. 58 Федерального закона от 10 января
2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004
г.) природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное,
историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное
значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов
устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особоохраняемые
природные территории.


б) в
пределах лесного фонда за исключением случаев, установленных федеральными
законами;


в) занятые находящимися
в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе
водного фонда;


г) занятые
особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации,
объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными
заповедниками, объектами археологического наследия;


д)
предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной
промышленности, таможенных нужд и не указанные как изъятые из оборота;


е) не
указанные в числе изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых
административно-территориальных образований;


ж)
предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных
портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного
обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных
комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;


з)
предоставленные для нужд связи;


и) занятые
объектами космической инфраструктуры;


к)
расположенные под объектами гидротехнических сооружений;


л) предоставленные
для производства ядовитых веществ, наркотических средств;


м)
загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся
биогенному загрязнению.





Отнесение
земельного участка к той или иной категории важно, так как отчуждение
земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке,
установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных
ограничений оборотоспособности земельных участков.


Так,
Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп. от 7 марта 2005 г.)
установлены особенности оборота земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения. Данным законом установлено следующее:


1) порядок купли-продажи земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения предполагает осуществление
продавцом действий, связанных с реализацией преимущественного права покупки.


При продаже
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в
случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют
преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он
продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.


Продавец
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить
в письменной форме указанные структуры о намерении продать земельный участок с
указанием цены и других существенных условий договора.


Извещение
вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о
вручении.


В том
случае, если они откажутся от покупки, либо не уведомят продавца о намерении
приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления
извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему
лицу по цене не нижеуказанной в извещении. Течение указанного срока начинается
со дня поступления извещения.


При продаже
земельного участка, по цене ниже ранее заявленной или с изменением других
существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.


При продаже
земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или
(в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют
право в течение года с момента государственной регистрации перехода права
собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя;


2) аренда земельных участков из земель
сельскохозяйственного

назначения.


В аренду
могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные
участки, находящиеся в долевой собственности.


В случае
передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка
заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим
на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.


Договор
аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть
заключен на срок, не превышающий 49 лет.


Договор
аренды, заключенный на срок, превышающий установленный Законом предельный срок,
в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного закона,
считается заключенным на срок, равный предельному сроку.


В договоре
аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть
предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность
арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ряда
особенностей (ст. 8 - «О преимущественном праве покупки соответствующего
субъекта РФ или муниципального образования», ст. 10 - «О предоставлении
земельных участков на торгах, конкурсах, аукционах»).


В том
случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора
аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение
договора аренды на новый срок.


Площадь
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно
находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.


Экономическое
стимулирование лица, использующего земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на
срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным
законодательством и законодательством о налогах и сборах;


3) порядок предоставления гражданам и
юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности.


Земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и
юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).


Передача в
аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
установленном ст. 34 ЗК РФ, в том случае, если имеется только одно заявление о
передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в
аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования
сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в
средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие
решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение
месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.


В том
случае, если поданы два и более заявлений о передаче земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки
предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).


Организация
и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров
аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.


Земельный
участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть
приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении
трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования
такого земельного участка (правила о торгах, конкурсах, аукционах в этом случае
применению не подлежат).


Решение о
предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в
двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие
правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их
компетенции.


Сельскохозяйственные
угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного
(бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться
гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных
законами субъектов РФ.


Перечень
категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок
определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта РФ.


Земельные
участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться
гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность
на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными
законами и законами субъектов РФ.


Земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным
организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со
ст. 28 3К РФ


могут
предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях,
предусмотренных законами субъектов РФ.


Земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами
в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим
лицам только на праве аренды;


4) наследование земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения.


В том
случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных
ст. 3 (регулирующей права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц
без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале
которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без
гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки или доли в праве
общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения), ст. 4 закона («О предельных размерах и требованиях к
местоположению земельных участков»), к наследникам применяются требования,
установленные ст. 5 закона, устанавливающей обязанность лица произвести
отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли
в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения.

ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА


Порядок
предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, подробно рассмотрен в ст. 30
ЗК РФ. Но прежде чем переходить непосредственно к предусмотренным ЗК РФ
действиям, нужно понять, что собой представляет строительство с точки зрения
Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту - ГСК РФ) и какие обязательные
действия должны выполнить лица, осуществляющие строительство.


Строительство
с точки зрения ГСК РФ представляет собой создание зданий, строений, сооружений,
в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства.


Обязанность
по предоставлению земельного участка для проведения строительных работ лежит на
заказчике строительства (в соответствии со ст. 747 Гражданского кодекса РФ).
Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать
содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких
условий заказчик строительства должен обеспечивать своевременное начало работ,
нормальное их ведение и завершение в срок. ЗК РФ предусматривает нормы
предоставления земельных участков в зависимости от целей использования. Для
некоторых видов деятельности (к которым может быть отнесено и строительство)
предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с
утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных
целей или в соответствии с правилами землепользования и застройки,
землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.


В
соответствии со ст. 30 ЗК РФ допускается два варианта предоставления земельных
участков для строительства из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности. Оно осуществляется с проведением работ по их
формированию:


1) без предварительного согласования
мест размещения объектов.


Предоставление
земельных участков для строительства в собственность без предварительного
согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах
(конкурсах, аукционах).


Согласно
этому требованию предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть
сформированный земельный участок с установленными границами или право на
заключение договора аренды такого земельного участка.


В качестве
продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого
земельного участка выступают исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления.


В качестве
организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступают собственник или
действующая на основании договора с ним специализированная организация.


Собственник
земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов),
начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.


Порядок
организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных
участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков
определен Правительством РФ. Порядок организации и проведения аукционов по
продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их
комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК
РФ.


Предоставление
земельного участка для строительства без предварительного согласования места
размещения объекта осуществляется в следующем порядке:


а) проведение
работ по формированию земельного участка:


? подготовка
проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;


?
определение разрешенного использования земельного участка;


?
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения (далее - плата за подключение);


? принятие
решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных
участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);


? публикация
сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о
предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);


б)
государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами,
предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;


в)
проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или
продаже права на заключение договора аренды земельного участка или
предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов,
аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица,
заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных
участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при
условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии
предлагаемых для такой передачи земельных участков в том случае, если имеется
только одна заявка;


г)
подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание
договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного
участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов);


2) с предварительным согласованием
мест размещения объектов.


Предоставление
земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест
размещения объектов осуществляется в аренду, некоторым лицам (государственным и
муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам
государственной власти и органам местного самоуправления) — в постоянное
(бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий,
строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в
безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений,
сооружений.


Предоставление
земельного участка для строительства с предварительным согласованием места
размещения объекта осуществляется в следующем порядке:


а) выбор
земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о
предварительном согласовании места размещения объекта. На процедуре выбора
земельных участков для строительства необходимо остановиться подробнее.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного
участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления. Они подают заявление о выборе
земельного участка и о предварительном согласовании места размещения объекта. В
указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое
место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка,
испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться
технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые
расчеты. Орган местного самоуправления по поступившему заявлению обеспечивает
выбор земельного участка на основе документов государственного земельного
кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных
и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах
посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур
согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с
соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления,
муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании
земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами
инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия
подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также
дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении
земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными
органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в
двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют
население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для
строительства.


Граждане,
общественные организации (объединения), религиозные организации и органы
территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении
вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных
с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и
муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.


Орган
местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате
возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся
соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с
предоставлением этих земельных участков для строительства. В том случае, если в
целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для
государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности
граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует
собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.


Результаты
выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для
строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или
санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом
местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в
соответствии с возможными вариантами их выбора.


Исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают
решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее
акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора
земельного участка или об отказе в размещении объекта.


Копия
решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением
проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается
заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.


Решение о
предварительном согласовании места размещения объекта является основанием
последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для
строительства и действует в течение трех лет.


Решение о
предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в
размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В
случае признания в судебном порядке решения о предварительном согласовании
места размещения объекта недействительным исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления возмещают гражданину или юридическому
лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для
принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;


б)
проведение работ по формированию земельного участка;


в)
государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами,
предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;


г) принятие
решения о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о
предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ
земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками
граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного
участка для строительства.


Исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании
заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении
земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты
(плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о
предоставлении земельного участка для строительства.


При
предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в
том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно
с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о
соответствующей форме изъятия такого земельного участка.





Решение
исполнительного органа государственной власти или органа местного
самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или
протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:


1) государственной регистрации права
постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в
постоянное (бессрочное) пользование;


2) заключения договора купли-продажи и
государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок
при предоставлении земельного участка в собственность;


3) заключения договора аренды
земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче
земельного участка в аренду.


Решение или
выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об
отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его
принятия.


Решение об
отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть
обжаловано заявителем в суд.


Предварительное
согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в
городском или сельском поселениях в соответствии с градостроительной
документацией о застройке и правилами землепользования и застройки
(зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка
для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо
гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного
подсобного хозяйства.


Решение о
предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ
земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками
граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного
участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на
местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном
федеральными законами.


Исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании
заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении
земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты
(плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о
предоставлении земельного участка для строительства.


Права на
земельные участки, предусмотренные Главами III (собственность на землю) и IV
(постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение земельными
участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут),
аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными
участками) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским
законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной
регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с
изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.) (далее по тексту - Закон о государственной
регистрации).


В
соответствии с указанным законом к недвижимому имуществу (недвижимости), права
на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным
Федеральным законом, отнесены (наряду с объектами, которые связаны с землей
так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в
том числе зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, лесами и
многолетними насаждениями, предприятиями как имущественными комплексами)
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.


Согласно ст.
14 Закона о государственной регистрации проведенная государственная регистрация
возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется
свидетельством о государственной регистрации прав.


Проведенная
государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством
совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем
содержание сделки.


Право на
привлечение денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов
недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном
порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной
декларации и, что важно в рамках рассматриваемого вопроса, государственной
регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный
участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иных объектов недвижимости.





Государственная
регистрация прав на землю застройщика осуществляется в соответствии с Законом о
государственной регистрации.


Основаниями
для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое
имущество, в том числе прав на землю, и сделок с ним являются:


1) акты, изданные органами
государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их
компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в
месте издания таких актов на момент их издания;


2) договоры и другие сделки в
отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого
имущества на момент совершения сделки;


3) акты (свидетельства) о приватизации
жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим
в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;


4) свидетельства о праве на
наследство;


5) вступившие в законную силу судебные
акты;


6) акты (свидетельства) о правах на
недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти
в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких
актов на момент их издания;


7) иные акты передачи прав на
недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее
совершения;


8) иные документы, которые в
соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение,
прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.


Обязательным
приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав,
являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план
объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление
кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план
данного земельного участка представлялся ранее и был помещен в соответствующее
дело правоустанавливающих документов.


Проверка
юридической силы представленных на государственную регистрацию прав
правоустанавливающих документов осуществляется органом, выполняющим
государственную регистрацию прав.


Указанный
перечень документов является исчерпывающим. Не допускается истребование у
заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем
пункте, если представленные им документы отвечают требованиям указанного
Федерального закона, в соответствии с которыми:


1) тексты документов, представляемых
на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво;


2) наименования юридических лиц должны
быть написаны без сокращения, с указанием их местонахождения;


3) фамилии, имена и отчества
физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью;


4) не подлежат приему на
государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки,
зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы,
написанные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не
позволяющими однозначно истолковать их содержание.


Важным также
является следующее положение.


Согласно ст.
16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав
таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК
РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ
земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное
положение действует уже после 1 марта 2005 г., хотя Закон об участии в долевом
строительстве применим только к строительным организациям, получившим
разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г.

ПРАВА ИНВЕСТОРОВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПРИ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


Статья 30 ЗК
РФ содержит порядок предоставления земельных участков для строительства из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.


Предоставление
земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их
формированию:


1) без
предварительного согласования мест размещения объектов;


2) с
предварительным согласованием мест размещения объектов.


Предоставление
земельных участков для строительства в собственность без предварительного
согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах
(конкурсах, аукционах).


Предоставление
земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест
размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20
ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для
строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного
назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих
зданий, строений, сооружений.


Предоставление
земельного участка для строительства без предварительного согласования места
размещения объекта осуществляется в следующем порядке:


1)
проведение работ по формированию земельного участка:


а)
подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на
местности;


б)
определение разрешенного использования земельного участка;


в)
определение технических условий подключения объектов к сетям
инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям
инженерно-технического обеспечения;


г) принятие
решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных
участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);


д)
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме
заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов,
аукционов);


2) государственный
кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами,
предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;


3)
проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или
продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление
земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на
основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в
предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без
проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии
предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых
для такой передачи земельных участков в том случае, если имеется только одна
заявка;


4)
подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание
договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного
участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).


Предоставление
земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения
объекта осуществляется в следующем порядке:


1) выбор
земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о
предварительном согласовании места размещения объекта;


2)
проведение работ по формированию земельного участка;


3)
государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами,
предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;


4) принятие
решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с
правилами, установленными ст. 32 ЗКРФ.


Решение
исполнительного органа государственной власти или органа местного
самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или
протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:


1)
государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при
предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;


2)
заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права
собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка
в собственность;


3)
заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации
данного договора при передаче земельного участка в аренду.


В
соответствии со ст. 4. Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.), субъектами
инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики,
пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.


Инвесторы
осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных
и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами
могут быть физические, юридические лица, создаваемые на основе договора о
совместной деятельности, не имеющие статуса юридического лица объединения
юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а
также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее -
иностранные инвесторы).


В статье 6
указанного закона содержится перечень прав инвесторов. Инвесторы имеют равные
права на:


1)
самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также
заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в
соответствии с ГК РФ;


2) владение,
пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами
осуществленных капитальных вложений;


3) передачу
по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление
капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам,
государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с
законодательством РФ;


4)
осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на
капитальные вложения;


5)
объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов
в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и
в соответствии с законодательством РФ;


6)
осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным
контрактом в соответствии с законодательством РФ.


В
соответствии же с Законом об участии в долевом строительстве отношения,
связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у
участников долевого строительства права собственности на объекты долевого
строительства, регулируются указанным законом. Им же установлены гарантии
защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Но при этом только в отношении привлечения денежных средств граждан физическим
или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения
которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в
строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, оговаривается следующее
ограничение. Допускается привлекать денежные средства указанных лиц с
оговоренными ранее последствиями только в соответствии с указанным законом и
законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах.


Таким
образом, в отношении инвесторов строительства - физических лиц, участвующих в
строительстве многоквартирного дома, применяется только Закон об участии в
долевом строительстве.


В
соответствии со ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у
участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в
залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты
долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве
собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся
(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости.


При
государственной регистрации права собственности застройщика на объект
незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства
считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента
государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.


При
государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или)
нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с
привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные
помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с
момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие
помещения.


Залогом
имущества, в том числе земельного участка, обеспечивается исполнение следующих
обязательств застройщика по договору:


1) возврат
денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях,
предусмотренных указанным законом и (или) договором;


2) уплата
участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в
возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие
неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения
обязательства по передаче участнику долевого строительства, и иных денежных
средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными
законами.


Застройщик
обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного
строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет
залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права
собственности на объект незавершенного строительства государственная
регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании
решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении
взыскания на предмет залога.


Если до
заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства
имущество, в состав которого входит и земельный участок, было передано в залог
в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком
денежных средств участников долевого строительства допускается при
одновременном соблюдении следующих условий:


1)
залогодержателем указанного имущества является банк;


2) от
указанного залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований
за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком. При
недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества,
такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов
в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией,
распределяются между участниками долевого строительства и указанными
залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту
удовлетворения этих требований.


После
заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства
указанное имущество в порядке последующего залога может передаваться банку
(последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого
займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты
долевого строительства.


Залог на
указанное имущество действует до определенного законом момента. С момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта
долевого строительства право залога, возникшее на основании указанного Закона,
не распространяется на данный объект долевого строительства.


К
отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании рассматриваемого
Закона, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.)
с учетом ряда особенностей.


В Закон о
государственной регистрации были внесены соответствующие изменения. В выписке
из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном
участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого
входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в
долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие
зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем
объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических
лиц-участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических
лиц-участников долевого строительства.


Согласно ст.
25.1 указанного Закона государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого
строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора
(застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию
договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в
соответствии с указанным Законом, застройщиком представляются:


1)
разрешение на строительство;


2) проектная
декларация;


3) план
создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и
количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества
жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.


При
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в
указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании
Федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с
указанием в графе «Особые отметки» распространения права залога на создаваемый
объект недвижимого имущества.


Обращение
взыскания на очень специфический предмет залога, рассмотренный ранее, имеет
свои особенности.


Взыскание на
предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:


1)
наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта
долевого строительства;


2)
прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок не будет передан
участнику долевого строительства.


Взыскание на
предмет залога может быть обращено в указанные сроки независимо от сроков
исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями.


При
обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели в полном
объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика,
исполнение которых обеспечено залогом.


В
соответствии со ст. 15 указанного Закона распределение денежных средств,
вырученных от реализации заложенного имущества, также имеет ряд особенностей.


Денежные
средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм,
необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое
имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований
участников долевого строительства и залогодержателей.


При
недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества,
такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов
в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются
между участниками долевого строительства и залогодержателями пропорционально
размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.


Требования
залогодержателей подлежат удовлетворению после требований участников долевого
строительства и залогодержателей.


По требованиям участников долевого строительства и
других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных
средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и
залогодержатели несут солидарную ответственность в порядке, установленном
законодательством РФ.

ПРИМЕНЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ В СТРОИТЕЛЬНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С УЧЕТОМ ИЗМЕНЕНИЙ, ВНЕСЕННЫХ ФЗ «О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ» И ФЗ «О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ»


Статьей 16
Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации» в Земельный кодекс РФ от 25
октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 7 марта 2005 г.) (далее по тексту -
ЗК РФ) был внесен ряд изменений.


1) Статья 30
3К РФ, рассматривающая порядок предоставления земельных участков для
строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, была дополнена небольшим условием. Возвращаясь к указанной статье,
нужно указать на то, что она предусматривает предоставление земельных участков
для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:


- без
предварительного согласования мест размещения объектов;


- с
предварительным согласованием мест размещения объектов.


Причем
предоставление без предварительного согласования осуществляется исключительно
на торгах (конкурсах, аукционах) в определенном в указанной статье порядке. Первым
этапом является проведение работ по формированию земельного участка. Данный
уровень работ дополнен условием об определении технических условий подключения
объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение
объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за
подключение). Данное положение является объективно необходимым, так как на
этапе сдачи дома в эксплуатацию возникает необходимость подключения объекта
недвижимости к коммуникациям. Для того чтобы не возникало ситуаций, когда
объект возведен, а вопрос о подключении к сетям никак не решен, указанное
условие ЗК РФ, введенное Федеральным законом «О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации», является обязательным для
строительных организаций и соответствующих органов, принимающих решение о
предоставлении земельных участков для строительства.


2) С 1
октября 2005 г. ЗК РФ будет дополнен ст. 30.1, посвященной рассмотрению
особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.


Земельные
участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду
без предварительного согласования места размещения объекта. Но при этом
земельные участки без предварительного согласования предоставляются в
соответствии с п.2 ст. 30 ЗК РФ исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).


Продажа
земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение
договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется
на аукционах согласно ст. 38.1. 3К РФ (данная статья также введена в действие
указанным законом, но с момента вступления его в силу). Исключение составляет
случай, установленный п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.


Предоставление
земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может
осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица,
заинтересованных в предоставлении земельного участка.


В
двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или юридического лица
о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.
29 3К РФ, могут принять решение о проведении аукциона по продаже земельного
участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо
опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого
земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади,
разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом
соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной
власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также поместить
сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно
Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии
официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.


В том
случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме
заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили,
указанный исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для
жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу. Договор
аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином или
юридическим лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета
такого земельного участка.


В случае
поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка
проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного
участка.


3) ЗК РФ был
также дополнен ст. 30.2, в которой содержатся особенности предоставления
земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.


Комплексное
освоение в целях жилищного строительства законодателем предусмотрено впервые и
включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение
работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной
инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами
разрешенного использования. Земельные участки для указанного освоения
предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения
объекта.


Арендатор
земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства, имеет право независимо от срока договора аренды такого
земельного участка при аренде земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет в
пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и
обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора
аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных
договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок
более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании
решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его
арендатором.


При этом к
новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных
требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях
жилищного строительства.


Арендатор
земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства, после выполнения всех предусмотренных ЗК РФ
обязанностей имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки
в собственность или в аренду.


Собственник
или арендатор указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и
иного строительства, обязан выполнить требования, касающиеся максимальных
сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в
соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Эти
требования переходят к новым правообладателям указанных земельных участков при
их обороте.


В случае
неисполнения обязанностей, указанных ранее, а также в случае ненадлежащего их
исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК
РФ и гражданским законодательством. За данные нарушения обязательств взимается
неустойка в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального
банка РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера
арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если
договором не предусмотрено иное.


4) Статья 38
ЗК РФ о приобретении земельного участка из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, или права на заключение
договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) была
дополнена п. 5 и 6 отсылочного содержания, взаимосвязанных с положениями
предыдущих пунктов, рассмотренных ранее:


1) в п. 5
указано, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных
участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для
жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ;


2) пункт 6
содержит указание на то, что порядок организации и проведения аукционов по
продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их
комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК
РФ.


5) Указанная
ранее ст. 38.1. (на которую ссылается рассмотренная ранее норма о порядке
организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на
заключение договоров аренды подобных земельных участков для жилищного
строительства) была внесена в текст ЗК РФ, т. е. он был дополнен указанной статьей,
регулирующей порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных
участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для
жилищного строительства. Виды аукционов по продаже земельных участков.


1. Аукцион
по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого
земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального
и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении
земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в том случае,
если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные
на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства
объекта капитального строительства, а также технические условия подключения
такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за
подключение.


2. Аукцион
по продаже земельного участка из указанной ранее категории земель, но уже для
индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в
отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в
том случае, если определены разрешенное использование такого земельного
участка, а также технические условия подключения объекта к сетям
инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.


3. Аукцион
по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на
заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по
составу участников и по форме подачи заявок (далее - аукцион).


В качестве
продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого
земельного участка выступает исполнительной орган государственной власти (или
орган местного самоуправления).


Именно
указанные органы принимают решение о проведении аукциона, а также выступают в
качестве организатора аукциона, либо данные полномочия передаются действующей
на основании договора с ними специализированной организации.


Продавец
указанного земельного участка или права на заключение договора аренды
определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные
условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона
(начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы)
определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.


Права и
обязанности организатора аукциона.


1.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона,
форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата
задатка, «шаг аукциона» (т. е. величину повышения начальной цены предмета
аукциона). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от 1 % до 5 % начальной
цены предмета аукциона.


2.
Организатор аукциона должен не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона
опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании,
определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом
государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также
поместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно
Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, муниципального
образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети
Интернет.


Извещение
(или сообщение) о проведении аукциона содержит следующие сведения:


1) об
организаторе аукциона;


2) о
наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления,
принявших решение о проведении аукциона, реквизитах указанного решения;


3) о месте,
дате, времени и порядке проведения аукциона;


4) о
предмете аукциона, в том числе местоположении, площади, границах, об
обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом
номере, разрешенном использовании земельного участка, параметрах разрешенного строительства
объекта капитального строительства, технических условиях подключения такого
объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за
подключение;


5) о
начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или
начальном размере арендной платы);


6) о «шаге
аукциона»;


7) о форме
заявки на участие в аукционе, порядке приема, об адресе места приема, о дате и
времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;


8) о размере
задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, реквизитах
счета для перечисления задатка;


9) о
существенных условиях договора, в том числе сроке аренды.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за
15 дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона. Извещение об
отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение
трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано
извещение о проведении аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней
обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и
возвратить участникам аукциона внесенные задатки.


Для участия
в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении
аукциона срок следующие документы:


1) заявку на
участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для
возврата задатка;


2) выписку
из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц,
выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей -
для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность,
- для физических лиц;


3)
документы, подтверждающие внесение задатка.


Данный
перечень является исчерпывающим, и организатор аукциона не вправе требовать
предоставления других документов, кроме указанных ранее.


Прием
документов от заявителей для участия в аукционе прекращается не ранее, чем за
пять дней до дня проведения аукциона.


Один
заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.


Заявка на
участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в
день ее поступления заявителю.


ЗК РФ
предполагает следующие основания для того, чтобы заявитель не был допущен к
участию в аукционе:


1)
непредставление перечисленных ранее и внесенных в список необходимых для
участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;


2)
непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до
дня окончания приема документов для участия в аукционе;


3) подача
заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в
соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность
земельные участки.


Данный
перечень оснований не подлежит расширенному толкованию, а отказ в допуске к
участию в торгах по иным основаниям не допускается.


Организатор
аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен
содержать сведения о заявителях,


датах подачи
заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к
участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок
подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания
срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента
подписания организатором аукциона протокола приема заявок.


Заявители,
признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в
аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты
оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.


Организатор
аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в
аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на
участие в аукционе.


Заявитель
имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания
срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона.
При этом организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в
течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки
заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в
порядке, установленном для участников аукциона.


Организатор
аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о
цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной
платы.


Результаты
аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона
и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона
составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю
аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также
указываются:


1) предмет
аукциона, в том числе сведения о местоположении, площади, границах, об
обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом
номере, разрешенном использовании земельного участка, об основанных на
результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта
капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта
к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;


2)
победитель аукциона;


3) цена
приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.


Организатор
аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона
обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в
нем. Данное положение действует также в случае, когда заявитель отзывает заявку
позднее дня окончания срока приема заявок.


Аукцион
признается несостоявшимся в том случае, если:


а) в
аукционе участвовали менее двух участников;


б) после
троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников
не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.


В этом
случае единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после
дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор
аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной
власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился
аукцион, обязаны заключить договор с единственным участником аукциона по
начальной цене аукциона.


В тех
случаях, если аукцион был признан несостоявшимся, не был заключен договор
купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником
аукциона, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного
аукциона. При этом условия аукциона могут быть изменены.


Информация о
результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со
дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных
изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на
официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти
субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта
муниципального образования) в сети Интернет;


6).
Рассмотренный ранее порядок организации и проведения аукционов по продаже права
на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в
целях жилищного строительства содержал положение о том, что особенности
проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного
земельного участка содержатся в ст. 38.2. ЗК РФ. Данная статья является новой и
предусматривает следующее:


1) аукцион
по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - аукцион),
для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только
в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет;


2) аукцион
проводится в соответствии с нормами ст. 38.1 ЗК РФ с учетом данных положений;


3)
дополнительно к перечню сведений, подлежащих указанию в извещении о проведении
аукциона, должны быть указаны:


а) предмет
аукциона, в том числе сведения о местоположении, площади, границах, об
обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом
номере земельного участка;


б) цена
выкупа указанных земельных участков в расчете на единицу площади (так как
арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в
целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке всей
необходимой документации имеет исключительное право приобрести соответствующие
земельные участки в собственность или аренду);


в) начальная
цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды
земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства);


г) размер
арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного
освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и
порядок ее изменения;


д) способы
обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях
жилищного строительства и их объем;


е)
максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания
территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного
освоения в целях жилищного строительства;


ж)
максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством
строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании
строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а
также условия такой передачи;


з)
максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства
в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;


4)
дополнительно к указанным требованиям могут быть установлены и другие
требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не
могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию
услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона;


5) для
участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о
проведении аукциона срок документы, указанные в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а также
документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории
в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами
градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на
заключение договора аренды которого приобретается на аукционе;


6) перечень
документов, предъявляемых заявителем согласно указанному списку, является
исчерпывающим, организатор не может требовать от заявителя представить иные
документы;


7)
победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену
за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного
освоения.


7) Изъятие,
в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или
муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в
частности, с размещением следующих объектов государственного или муниципального
значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:


1)
федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального
значения;


2)
использования атомной энергии;


3) обороны и
безопасности;


4) федерального
транспорта, путей сообщения, информации и связи;


5)
обеспечивающих космическую деятельность;


6)
обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;


7) линейных
объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность
субъектов естественных монополий;


8) электро-,
газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;


9)
автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между
населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного
значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.


В прошлой,
недействующей редакции было предусмотрено, что указанное изъятие осуществляется
только размещением объектов государственного или муниципального значения при
отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.


8) Статья 85
ЗК РФ содержит порядок определения состава земель поселений и зонирования
территорий.


В тех
случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту
земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для
жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного
наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными
законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.


Запрет на
использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости
до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок
приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним
объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом
устанавливаются органом местного самоуправления.


Таким
образом, Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса
Российской Федерации» внес существенные изменения в положения ЗК РФ, связанные
с градостроительной деятельностью.


Были введены
нормы, регулирующие особенности предоставления земельных участков для жилищного
строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности; для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного
строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности; для приобретения земельного участка из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, или права на заключение
договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), а
также порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо
права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся
в государственной или муниципальной собственности; для жилищного строительства
и (или) для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.


Федеральным
законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения не
только в содержание непосредственно ЗК РФ, но и в Федеральный закон от 25
октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
(с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.). Статья 3 указанного закона была
дополнена п. 14 следующего содержания.


С 1 января
2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление
земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест
размещения объектов, не будет осуществляется. Данное правило не
распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных
регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не
устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с
документами территориального планирования Российской Федерации и документами
территориального планирования субъектов РФ.


Федеральный
закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» также внес свои коррективы в вопросы земельных
правоотношений, но уже в связи с жилищным законодательством, с его точки
зрения. В соответствии со ст. 16 указанного Закона в существующей застройке
поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей
долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.


Земельный
участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в
действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый
учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений
в многоквартирном доме.


В том
случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не
сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным
собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы
местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом. (ЗК РФ в ст. 30 предусмотрен порядок
предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, в соответствии с которым указанное предоставление
производится с проведением работ по их формированию, но он касается
предоставления участков только для строительства.)


Формирование
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется
органами государственной власти или органами местного самоуправления.


С момента
формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового
учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме.


Многоквартирные
дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов,
построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются
приемочной комиссией только после установления размеров и границ земельных
участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.


Не
допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц
к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и
существовавшим до введения в действие ЖК РФ.

ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ ПО ДОГОВОРАМ, ПРИМЕНЯЕМЫМ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПОСРЕДСТВОМ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ И ПЕРЕВОДА ДОЛГА


Отношения,
связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, строятся на основании договора участия в долевом строительстве.
Именно по нему у участников долевого строительства возникают права
собственности на объекты долевого строительства, здесь также устанавливаются
гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого
строительства.


Правоотношения
сторон, возникающие при подписании договора об участии в долевом строительстве
и уступке права требования, возникшего по договору долевого участия в
строительстве, регулируются Законом об участии в долевом строительстве и
гражданским законодательством РФ.


Застройщиком
по договору об участии в долевом строительстве выступают:


1)
юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;


2)
индивидуальный предприниматель.


Указанные
лица должны иметь в собственности или на праве аренды земельный участок для
строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на
строительство.


По договору
участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену
и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.


Указанный
договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации.


Для перехода
прав требования (имущественных прав) на объект недвижимости необходимо
заключение между участником договора об участии в долевом строительстве (в
настоящем случае он является еще и первоначальным кредитором) и лица, которое
принимает указанное право (новый кредитор) договора уступки права требования.
При этом первоначальный кредитор должен быть собственником имущественных прав
на строящуюся недвижимость.


Само
обязательство по строительству и передаче объекта недвижимости содержится в
изначальном договоре об участии в долевом строительстве, и оно не меняется.


В
соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу
допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.


К форме
договора уступки права законодательство предъявляет определенные требования.


Согласно ст.
389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой
письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной
форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации,
должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой
сделки, если иное не установлено законом.


Как уже было
указано ранее, договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации.
Поэтому и договор уступки прав требования по нему согласно ст. 17 Закона об
участии в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации в
органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту
нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в
соответствии с данным договором. Порядок регистрации предусмотрен Законом о
государственной регистрации.


Необходимо
обратить внимание на то требование законодателя, которое установлено в
отношении лиц, на которых положение о регистрации распространяется.


В
соответствии со ст. 27 Законом об участии в долевом строительстве действие
указанного Закона и соответственно требований по регистрации как договора об
участии в долевом строительстве, так и договора уступки права требования
распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых
получены после вступления в силу указанного Федерального закона.


На основании
ст. 25.1. п. 3 Законом о государственной регистрации запись об уступке прав
требования по договору участия в долевом строительстве, государственная
регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий
записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на
котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого
строительства, Единого государственного реестра прав.


В
соответствии со ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка
участником долевого строительства прав требований по договору допускается
только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на
нового участника долевого строительства. Порядок указанных действий установлен
ГК РФ, а именно гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве».


Параграф 1
указанной главы регулирует переход прав кредитора к другому лицу. Положения ст.
383 ГК РФ соответствуют требованиям, изложенным в ст. 11 Закона об участии в
долевом строительстве. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании
обязательства (в данном случае - договора участия в долевом строительстве),
может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти
к другому лицу на основании закона. То есть для того, чтобы первоначальный
кредитор был вправе передать свое право требования (имущественные права)
объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно
имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и в обязательном
порядке должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.


Для перехода
к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (в настоящем
случае, застройщика объекта недвижимости), если иное не предусмотрено законом
или договором.


Исходя из
положений п. 3 ст. 382 новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о
состоявшейся уступке права требования. Так как в том случае, если должник не
был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу,
именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных
последствий. То есть, если неуведомленный надлежащим способом должник
(застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект
недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о
состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства
первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.


Таким
образом, должник после совершенной участником строительства переуступки
является лицом, которое при условии полной оплаты ему уступаемого требования должен
предоставить участнику строительства или в случае надлежащего уведомления со
стороны участника строительства иному, указанному участником лицу обязательство
по предоставлению объекта недвижимости.


Статья 384
ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не
предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального
кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые
существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору
переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие
связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.


Новый
кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от
должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом
качестве. Статья 385 ГК РФ предоставляет должнику право не исполнять
обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода
требования к этому лицу. В качестве доказательств выступают подлинники,
оригиналы документов, удостоверяющих право требования. Первоначальный кредитор,
уступивший требование, обязан передать именно их, а не заверенные копии, новому
кредитору, а также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления
требования. Именно на основании договора об участии в долевом строительстве
орган, осуществляющий государственную регистрацию, будет регистрировать право
собственности на объект недвижимости после сдачи его в эксплуатацию.


В том
случае, если должник имел возражения в отношении первоначального кредитора
(например, отсутствие оплаты, недействительность требования и иные), он вправе
выдвигать против требования нового кредитора те же возражения, которые он имел
к первоначальному кредитору к моменту получения уведомления о переходе прав по
обязательству к новому кредитору.


То есть по
договору уступки права требования фактически происходит замена стороны в
обязательстве, и отношения сторон, которые строились на основании договора об
участии в долевом строительстве между первоначальным кредитом и застройщиком,
будут строится на тех же условиях, но уже между новым кредитором и тем же
застройщиком.


В п. 2 ст.
17 Закон об участии в долевом строительстве определен период, когда допускаются
заключение и регистрация договора уступки, права требования.


Уступка
участником долевого строительства прав требований по договору допускается с
момента государственной регистрации договора (напоминаю, что мы говорим только
о тех застройщиках, которые получили разрешение на строительство после 1 апреля
2005 г. и зарегистрировали первоначальный договор об участии в долевом
строительстве) до момента подписания сторонами передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства.


В
соответствии со ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве именно на
основании указанного документа (передаточного акта) осуществляются передача
объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого
строительства. С момента его подписания сторонами обязательства застройщика
считаются исполненными на основании ст. 12 Закона об участии в долевом
строительстве.


Гражданское
законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу в
силу закона. Это возможно на основании закона и при наступлении указанных в нем
обстоятельств:


1) в
результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе всех
прав от кредитора к его правопреемнику - смерть гражданина, реорганизация
юридического лица);


2) по решению
суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого
перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);


3)
вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем,
не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК РФ к
поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора
по соответствующему обязательству);


4) при
суброгации (переходе) к страховщику прав кредитора к должнику, ответственному
за наступление страхового случая (согласно ст. 965 ГК РФ);


5) в других
случаях, предусмотренных законом, так как данный перечень не является
исчерпывающим.


Первоначальный
кредитор, уступающий свои права на строящуюся недвижимость, обязан передать
новому кредитору действительное требование, подтвержденное необходимыми
документами. То есть имущественные права должны быть реальными и исполнимыми,
они должны существовать на момент подписания договора уступки права требования.


Если
первоначальный кредитор не выполнил данное требование законодательства
(например, уступил указанное право не один раз и во втором случае при
подписании договора уступки указанным правом уже не обладал), то подлежит
применению ст. 390 ГК РФ, содержащая нормы ответственности кредитора,
уступившего требование. Первоначальный кредитор, уступивший требование,
отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему
требования.


При этом он
не отвечает перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником.
То есть, если застройщик не выполнил обязательства по своевременному
строительству или по передаче объекта недвижимости новому кредитору,
первоначальный участник строительства (при условии что он уступил
действительное, реально существующее требование), ответственности за это не
несет, а какие-либо требования по отношению к нему новый кредитор предъявлять
не вправе.


Таким
образом, вторая часть указанной статьи ограничивает ответственность
первоначального кредитора в части, касающейся неисполнения этого требования
должником. Исключение составляет случай, когда первоначальный кредитор принял
на себя поручительство за должника перед новым кредитором.


Иными
словами, при уступке права требования происходит передача от первоначального
кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению должником своих
обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на получение
от застройщика объекта недвижимости.


В п. 8
Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между
гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для
строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. (оно было
принято до вступления в действие Закона об участии в долевом строительстве),
признается неоднозначной практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда
организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома -
заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином,
имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд,
не связанных с извлечением прибыли). Данный вид договора вызывал затруднения в
определении его правовой природы.


По условиям
такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи
построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по
строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора
регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.


При
возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом
инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила
гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ «О защите прав
потребителей».


Специфика
таких договоров заключается в том, что в результате исполнения договора к
гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства
жилого дома, передачи самого предмета договора (квартиры) не происходит, для
этого необходимо оформить отдельное соглашение.


В силу ст.
384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право
первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех
условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому
кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также
другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные
проценты.


Правовая
оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому
участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом
наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор
купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам
уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое
заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к
гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира
приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ «О
защите прав потребителей», представляется правильной.


В обобщение
всего сказанного ранее необходимо подвести некоторые итоги.


1. Договор
уступки права требования подлежит регистрации в органах, осуществляющих
государственную регистрацию, при условии, что первоначальный договор об участии
в долевом строительстве был также зарегистрирован.


2. По
договору уступки, возможно, передать имущественные права на квартиру при
условии, что они принадлежат участнику строительства (т. е. оплачены им в
полном объеме).


3.
Первоначальный кредитор не несет ответственности за неисполнение должником
своих обязательств по договору при условии, что по договору уступки было
передано действительное требование, за исключением случаев, когда
первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым
кредитором.

Строительство
объекта недвижимости осуществляется в соответствии с договором строительного
подряда. Его положения регулируются нормами ст. 740 ГК РФ. По договору
строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок
построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные
строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые
условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную
цену.


Договор
строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию
предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а
также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со
строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются
также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не
предусмотрено договором.


ГК РФ
предусматривает возможность приостановки строительных работ и консервации
строительства. Согласно ст. 752 ГК РФ, если по не зависящим от сторон причинам
работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства
законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме
выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы,
вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с
зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие
прекращения работ.


Федеральным
законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу с 1 января 2005
г., были внесены изменения в ч. 1 ГК РФ.


Статья 130 в
редакции указанного закона относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу,
недвижимости) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.


Таким
образом, произошло расширение перечня объектов недвижимости, предусмотренного
ГК РФ. Причиной включения в перечень недвижимых вещей объектов незавершенного
строительства послужила необходимость вовлечения этих объектов в гражданский
оборот.


После
вступления в силу указанных изменений положения ст. 130 ГК РФ стали
соответствовать нормам ст. 25 Закона о государственной регистрации.


В
соответствии с указанной статьей Закона допускалась регистрация права
собственности на объект незавершенного строительства на основании
предусмотренных в ней документов (подтверждающих право пользования
соответствующим земельным участком, создание объекта недвижимости на основании
проектно-сметной документации и др.).


Информационное
письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59,
содержащее «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"» (далее по тексту — ФЗ «О государственной регистрации...»),
также не исключает возможность регистрации права собственности на объект
недвижимости, не завершенный строительством. Оно подлежит регистрации только в
том случае, если объект не является предметом действующего договора
строительного подряда и собственнику необходимо совершить с этим объектом
сделку.


То есть для
совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства права
собственности на него, как на объект недвижимости, необходимо зарегистрировать
в соответствии с Законом о государственной регистрации. Для регистрации
указанного права необходимо наличие двух обязательных условий:


1) договор
строительного подряда должен быть расторгнут. Договор строительного подряда,
может быть, расторгнут по общим основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ:


а) по
соглашению сторон;


б) по
требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении
договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из
сторон, которое

влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается
того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях,
предусмотренных ГК РФ (например, ст. 717 ГК РФ), другими законами или
договором;


2) у
собственника (застройщика строительства, если строительство велось без участия
других лиц - инвесторов, дольщиков и т. д.) должна быть необходимость
совершения сделки с объектом;


3) исходя из
требований ст. 25 Закона о государственной регистрации объект незавершенного
строительства должен был строиться в соответствии с проектно-сметной
документацией при наличии необходимых разрешений на строительство на отведенном
для целей строительства земельном участке.


Когда
собственник объекта незавершенного строительства будет совершать передачу прав
собственности другому лицу, необходимо учитывать, что данный объект является
недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ). А согласно ст. 131 ГК РФ право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав,
их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в
Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.


Моментом
возникновения права собственности у приобретателя по договору (в соответствии
со ст. 233 ГК РФ) в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит
государственной регистрации, является момент такой регистрации, если иное не
установлено законом.


В
соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое
имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора
купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.


Строительные
нормы и правила РФ СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», одобренные
постановлением Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. № 70 и вступившие в действие с
1 января 2005 г., предусматривают выполнение следующих дальнейших действий
(согласно п. 5.16).


При
необходимости прекращения работ или их приостановки на срок более шести месяцев
выполняется консервация объекта (приведение объекта и территории,
использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность,
устойчивость и сохранность основных конструкций, и безопасность объекта для
населения и окружающей среды).


Решение о
прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик) и
извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного
самоуправления, а также соответствующие органы государственного надзора.
Застройщик (заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц составляют
акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта,
указанием объемов и стоимости выполненных работ, ведомость примененных
(смонтированных) на объекте оборудования, материалов и конструкций, ведомость
неиспользованных и подлежащих хранению оборудования, материалов и конструкций,
перечень работ, необходимых для сохранности объекта и неиспользованных
оборудования, материалов и конструкций.


О факте
прекращения или приостановки строительства в трехдневный срок должны быть
поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов
внутренних дел с целью отмены ранее введенных ограничений движения транспорта и
пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной
площадки в соответствии с утвержденным и согласованным стройгенпланом.


При
необходимости проектировщик по договору с застройщиком (заказчиком)
разрабатывает рабочие чертежи и смету консервации объекта, а подрядчик
(исполнитель работ) выполняет работы, предусмотренные этими рабочими чертежами
и сметами.


Законсервированный
объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту
прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о
проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных
испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие
материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных
систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.


Таким
образом, в соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства
является недвижимым имуществом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.


Пунктом 2
ст. 25 Закона о государственной регистрации установлено, что в случае
необходимости совершения сделок с объектом незавершенного строительства право
на данный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.


Постановлением
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав» установлено, что не завершенные строительством объекты, не
являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к
недвижимому имуществу. Из п. 16 вышеназванного постановления следует, что если
договор подряда на строительство объекта не расторгнут, то заказчик не имеет
права отчуждать не завершенный строительством объект, так как у подрядчика
сохраняется право на продолжение строительства данного объекта.


Исходя из
условий письма Пенсионного фонда РФ от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 «О
купле-продаже объектов незавершенного строительства» в отношении сделок с объектами
незавершенного строительства необходимо обратить внимание на следующее.


При покупке
объектов незавершенного строительства прежде всего следует исходить из того,
что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного
строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента
государственной регистрации данного объекта в установленном Законом о
государственной регистрации порядке на основании ст. 219 ГК РФ, связывающей
возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с
моментом его государственной регистрации.


До
государственной регистрации объект незавершенного строительства не является
недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных
материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право
собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по
договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (на
основании ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные
с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно).


В п. 16
Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что
если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего
договора строительного подряда, то они не могут относиться к недвижимому
имуществу. Следовательно, прежде всего, следует выяснить вопрос о том,
расторгнут ли договор строительного подряда между заказчиком и подрядчиком, и
требовать заключения соглашения о расторжении договора строительного подряда.
Соглашение о расторжении строительного подряда является гарантией того, что у
подрядчика отсутствуют права на указанный объект.


В
соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации заказчик обязан
осуществлять государственную регистрацию не завершенных строительством
объектов, не являющихся предметом действующего договора строительного подряда,
и представлять покупателю свидетельства об их государственной регистрации.


При
заключении договора купли-продажи, несмотря на наличие свидетельств о
государственной регистрации объектов незавершенного строительства, необходимо
требовать от продавцов представления следующих документов:


1) решения
муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;


2)
разрешения уполномоченного органа власти на строительство на данном участке
объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в
связи с этим негативных последствий, установленных ст. 222 ГК РФ);


3) плана
объекта незавершенного строительства, составленного и утвержденного БТИ
(органами технической инвентаризации);


4)
проектно-технической и проектно-сметной документации, а также других документов,
содержащих описание объекта незавершенного строительства.


В
соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке по договору, об ипотеке может быть
заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое
зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:


1) земельные
участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 закона
(находящихся в государственной или муниципальной собственности, часть земельного
участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного
самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного
использования);


2)
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;


3) жилые
дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат;


4) дачи,
садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;


5) воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.


При этом
указанные правила закона применяются к залогу незавершенного строительством
недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с
требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии
соблюдения правил ст. 69 указанного Закона.


В связи с
тем, что объекты недвижимости могут создаваться не только на основании
договоров строительного подряда, в создании объектов строительства могут
участвовать также и третьи лица (инвесторы, дольщики), тогда их права на объект
незавершенного строительства регулируются на основании Закона об участии в
долевом строительстве.


Согласно ст.
13 указанного Закона, регулирующей порядок обеспечения исполнения обязательств
по договору об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации
права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой
объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников
долевого строительства с момента государственной регистрации права
собственности застройщика на такой объект. Статья 76 Закона об ипотеке
регулирует порядок ипотеки строящихся жилых домов. При предоставлении кредита
или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть
предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и
принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены
для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не
прекращается.


Положение о
том, что после завершения строительства заложенного объекта недвижимости
ипотека на него не прекращается, было внесено в указанный закон 30 декабря 2004
г. После внесения этого изменения ВАС РФ принял следующее решение по
соответствующему спору.


Информационное
письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28 января 2005 г. № 90
содержит «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с
договором об ипотеке», в частности в п.1 рассмотрена интересующая в данном
аспекте ситуация.


Если
предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании
его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание
(сооружение), возведенное в результате завершения строительства.


К моменту
предъявления требования в суд истцом об обращении взыскания на предмет ипотеки
данный объект был достроен, и согласно выписке из Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по
основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный
строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в
установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в
договоре об ипотеке, отсутствует, а, следовательно, ипотека прекратилась.


Изменение
предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни
физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п.
1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.


Ни ГК РФ, ни
Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в
него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и
регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закон об ипотеке при
предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором
об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным
строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и
оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной
статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание,
без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета
ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется
на построенное жилое здание.


Кроме того,
действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение
юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке
объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


В
соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие
конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной
квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве
собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия,
влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.


Статья 36 ЖК
РФ устанавливает режим общей собственности на то имущество, которое не является
частью какой-либо квартиры и при этом предназначено для обслуживания более
одного помещения в доме. В соответствии с ней к указанному имуществу отнесены
не только те объекты, которые указаны в гражданском законодательстве, но и
другие, т. е. в ЖК РФ понятие общего имущества более конкретизировано.
(Положения ГК РФ относятся к положениям ЖК РФ, как общие нормы к специальным.)


Исходя из
положений законодательства можно выделить следующие составные части
многоквартирного дома, находящиеся в собственности:


1) жилые и
нежилые помещения. Могут принадлежать на праве собственности физическим и
юридическим лицам, входить в частный жилищный фонд;


2) его
составные части, помещения, которые предназначены для обеспечения
жизнедеятельности всего дома, для его обслуживания - общее имущество. Находится
на праве общей долевой собственности у лиц, имеющих в собственности жилые и
нежилые помещения в доме.


К общему
имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:
межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,
расположенные на указанном земельном участке.


Все
вышеперечисленное в комплексе и составляет понятие общего имущества
многоквартирного дома.


В отношении
прав на земельный участок, на котором расположен дом, необходимо обратиться к
ЗК РФ. ЗК РФ также содержит понятие общего имущества. В соответствии со ст. 36
ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся
сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые
здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую
долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые
установлены жилищным законодательством.


В том
случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном
участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют
право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность
или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не
предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.


Для
приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно
обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с
приложением его кадастровой карты (плана).


Исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный
срок со дня поступления указанного заявления принимают решение о предоставлении
земельного участка в собственность на праве постоянного (бессрочного)
пользования либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного
участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего
договора.


Как уже
говорилось ранее, ГК РФ устанавливает на общие помещения дома, несущие
конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной
квартиры, право общей долевой собственности, т. е. указанные в ГК РФ и в ЖК РФ
объекты представляют собой объекты общей долевой собственности.


ГК РФ
содержит нормы, регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения
имуществом, находящимся в долевой собственности:


1) согласно
ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать,
подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным
образом;


2) в
соответствии со ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на
предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной
его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников,
владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей
компенсации;


3) нормы ГК
РФ о разделе имущества, содержащиеся в ст. 252, на основании которой имущество,
находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками
по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать
выдела своей доли из общего имущества.


Указанные
нормы не могут быть применены к отношениям, возникающим между собственниками
помещений в многоквартирном доме. Это противоречит природе общего имущества
указанных лиц.


Собственник
квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество
жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли
отдельно от права собственности на квартиру. Причиной этому служит тот факт,
что после совершения кем-либо из сособственников помещений в многоквартирном
доме указанных действий станет невозможным осуществление другими собственниками
квартир использование общего имущества в целях содержания и обслуживания всего
дома.


Можно
говорить о взаимосвязи жилого помещения в многоквартирном доме и доли в общем
имуществе указанного дома. Их соотношение может рассматриваться с точки зрения
ст. 135 ГК РФ, регулирующей соотношение главной вещи и ее принадлежности.


Вещь,
предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим
назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не
предусмотрено иное.


Размер общего
имущества в многоквартирном доме стабилен и не подлежит изменению. Исключение
составляет возможность, предусмотренная ст. 36 ЖК РФ. Уменьшение размера общего
имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
помещений в данном доме путем его реконструкции. То есть с соблюдением
указанного порядка допускается его уменьшение при условии наличия согласия всех
сособственников помещений. Уменьшение производится путем проведения
реконструкции с соблюдением всех соответствующих норм и требований,
предусмотренных ЖК РФ.


Объекты
общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование
третьим лицам с соблюдением следующих требований:


1) решение
об этом принимается на общем собрании собственников помещений;


2) передача
общего имущества не нарушит права и законные интересы физических и юридических
лиц.


Земельный
участок, на котором расположен многоквартирный дом (также входящий в общее
имущество собственников жилых помещений), может быть обременен правом
ограниченного пользования другими лицами. Право ограниченного пользования
земельного участка называется сервитутом. Он может устанавливаться для
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и
эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения
водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого
имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав
владения, пользования и распоряжения этим участком.


Не
допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае
необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня
введения в действие ЖК РФ. В отношении объектов, существовавших до введения ЖК
РФ, не допускается запрет на установление сервитута в случае необходимости
обеспечения доступа других лиц к этим объектам.


Новое
обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается
по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и
собственниками помещений в многоквартирном доме. Новое обременение земельного
участка сервитутом устанавливается по соглашению между лицом, требующим
установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит
регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое
имущество. Споры об установлении обременения земельного участка правом
ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в
судебном порядке. То есть в случае недостижения соглашения об установлении или
условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления
сервитута. Согласно ст. 23 ЗК РФ выделяются частный и публичный сервитуты.
Сервитут, предусмотренный ГК РФ, является частным. Публичный сервитут в
соответствии с ЗК РФ устанавливается законом или иным нормативным правовым
актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом
органа местного самоуправления в тех случаях, если это необходимо для обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без
изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с
учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться публичные
сервитута, например, для прохода или проезда через земельный участок,
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,
электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной
инфраструктуры и т. д. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются
установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в
судебном порядке. Сервитута (как частные, так и публичные) подлежат
государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной
регистрации. Так как общее имущество в многоквартирном доме находится в общей
долевой собственности, то в соответствии со ст. 244 ГК РФ в нем должны быть
определены доли каждого собственника в праве собственности. Статья 37 ЖК РФ
рассматривает порядок определения долей в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме.


Каждый
собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей
долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение
соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем
соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого
собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна
размеру общей площади принадлежащего ему помещения.


Доля в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и право
собственности на жилое помещение взаимосвязаны: первое понятие следует судьбе
второго. То есть доля собственности каждого домовладельца в праве общей
собственности на общее имущество в доме следует судьбе права собственности на
помещение в указанном доме.


В развитие
этого положения ЖК РФ конкретизирует: когда происходит переход права
собственности на помещение в многоквартирном доме, соответствующая помещению
доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме переходит к
новому собственнику. Она равна доле в праве общей собственности на указанное
общее имущество предшествующего собственника такого помещения.


ЖК РФ
устанавливает серьезные ограничения в отношении прав собственника помещения в
многоквартирном доме на общее имущество (в развитие положений ст. 246, 247, 252
ГК РФ). Он не имеет права:


1) выделять
в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме;


2) отчуждать
свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
(без передачи от права собственности на само жилое помещение);


3) совершать
иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанное помещение.


Когда
происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном
жилом доме, к нему переходит доля прежнего собственника в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть право общей
собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта
приобретения ими жилого помещения.


Условия
договора между прежним собственником помещения в доме и новым собственником, в
соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном
доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее
имущество в таком доме, являются недействительными.


То есть даже
если стороны договора, в соответствии с которым перейдет право собственности на
помещение, установят по взаимному соглашению условия, запрещающие,
ограничивающие переход доли в праве общей собственности на общее имущество в
таком доме, данные положения будут являться недействительными.


Федеральным
законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
установлено исключение из всех перечисленных выше положений ЖК РФ. В
соответствии со ст. 15 указанного закона доля в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади
принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме (как и
говорилось ранее), если принятым до вступления в силу указанного Федерального
закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением
всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
не установлено иное. То есть если по соглашению собственников (принятому до
вступления в силу закона) не установлены иные размеры долей собственников
помещений в общем имуществе многоквартирного дома, то действуют нормы ЖК РФ.


Согласно ст.
210 ГК РФ на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему
имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Данное положение
содержится также и в ст. 30 ЖК РФ. В соответствии с ней собственник жилого
помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение
является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем
многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также
бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если
иное не предусмотрено федеральным законом или договором.


Статья 39
конкретизирует это положение в отношении содержания общего имущества в
многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя
расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля
обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме,
бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в
праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного
собственника. Эти расходы являются обязательными, и собственники помещений не
могут установить иные правила в порядке, предусмотренном гражданским
законодательством. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
устанавливаются Правительством РФ.


Собственник
помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения,
смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в
многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно. Порядок
объединения установлен гл. 4 ЖК РФ («Переустройство и перепланировка жилого
помещения»). Данная возможность является новеллой жилищного законодательства.
Ранее такой возможности законодательство не предоставляло.


Границы
между смежными помещениями могут быть изменены, или эти помещения могут быть
разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений
в том случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменения
границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном
доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом
доме.


Если
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие
реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть
получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как уже
говорилось ранее, согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет
бремя содержания данного помещения, и данное положение применимо и к
собственнику комнаты в коммунальной квартире. Он наравне с другими
собственниками также несет бремя содержания общего имущества собственников
комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или
договором.


Прежде чем
говорить о праве собственника комнаты в коммунальной квартире на общее
имущество в доме или в коммунальной комнате, необходимо определиться с этим
понятием.


Статья 16 ЖК
РФ, называя виды жилых помещений, выделила наравне с жилым домом, частью жилого
дома, квартирой, частью квартиры такое жилое помещение, как комната. Комнатой
признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в
качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.


Исходя из
этого можно говорить о том, что коммунальная квартира представляет собой жилое
помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами,
как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной
собственности.


ЖК РФ
определил в ряде статей правовой статус коммунальной квартиры, права и
обязанности собственников комнат в коммунальной квартире, а также назвал иные
нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых
помещений. В соответствии со ст. 41 ЖК РФ, предусматривающей право
собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире,
собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой
собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более
одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).


Изменение
размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия
всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или)
перепланировки (порядок предусмотрен гл. 4 ЖК РФ).


Согласно же
ст. 42 ЖК РФ определяются доли в праве общей собственности на общее имущество в
коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в
коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна
размеру общей площади указанной комнаты.


Доля в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника
комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна
сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с
долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной
квартире.


Таким
образом, собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит на праве
общей долевой собственности и доля в общем имуществе коммунальной квартиры, и
доля в праве общей собственности на общее имущество в доме.


Доля в праве
общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника
комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную
комнату (как и доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственнику помещения).


При переходе
права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей
собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой
комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество
предшествующего собственника такой комнаты.


Собственник
комнаты в коммунальной квартире не вправе:


1)
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее
имущество в данной квартире;


2) отчуждать
свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а
также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от
права собственности на указанную комнату.


При продаже
комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной
коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты
в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.


Преимущественное
право покупки предусмотрено ст. 250 ГК РФ. При продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (в
настоящем случае - иные собственники комнат в коммунальной квартире) имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов.


Публичные
торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на
это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях,
предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ (при обращении взыскания на долю в общем
имуществе), и в иных случаях, предусмотренных законом.


Продавец
доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены
и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве
собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности
на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе
продать свою долю любому лицу.


При продаже
доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой
собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке
перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного
права покупки доли не допускается.


В
соответствии со ст. 43 ЖК собственники комнат в коммунальной квартире несут
бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.


Доля обязательных расходов на содержание общего
имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в
данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее
имущество в данной квартире указанного собственника.

ОТДЕЛЬНЫЕ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ


В
соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного
законодательства является деление земель по целевому назначению на категории,
согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в
соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства РФ.


Земли по
целевому назначению подразделяются на следующие категории:


1) земли
сельскохозяйственного назначения. Понятие и состав земель сельскохозяйственного
назначения, их использование и предоставление рассмотрено в главе 14 ЗК РФ.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются
сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами,
коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для
обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных,
антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной продукции.


Земли
сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений,
научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным
производством целей:


а)
гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные
подсобные хозяйства, занимающимися садоводством, животноводством,
огородничеством;


б)
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами,
государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими
организациями;


в)
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами,
религиозными организациями;


г) казачьими
обществами;


д)
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными
подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных
учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;


е) общинами
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации (для сохранения и развития их традиционного образа жизни,
хозяйствования и промыслов).


Сельскохозяйственные
угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними
насаждениями (садами, виноградниками), - в составе земель сельскохозяйственного
назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.


Особо ценные
продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные
угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских
организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего
профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая
стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в
соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель,
использование которых для других целей не допускается.


В целях
перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и
расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств,
занятия садоводством, животноводством, огородничеством, сенокошения, выпаса
скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд
перераспределения земель.


Фонд
перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:


а) при
добровольном отказе от земельного участка;


б) если нет
наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не
принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо
наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от
наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;


в) при
принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ,
федеральными законами.


Использование
земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии с нормами
ст. 78 ЗК РФ, регулирующей использование земель сельскохозяйственного
назначения. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются
общедоступными.


В ст. 81 ЗК
РФ рассмотрен порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения
гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного
подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для занятия садоводством,
огородничеством и дачным строительством, а именно:


а)
гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство,
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в
соответствии с ЗК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О
крестьянском (фермерском) хозяйстве». Крестьянское (фермерское) хозяйство
представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством,
имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих
производственную и иную хозяйственную деятельность (например, производство,
переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной
продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть
создано одним гражданином.


Согласно ст.
12 указанного Закона граждане, которые заинтересованы в предоставлении им
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского
хозяйства и осуществления его деятельности подают в исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых
должны быть указаны:


— цель
использования земельных участков (например, создание, осуществление
деятельности фермерского хозяйства, его расширение);


—
испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или
аренду);


— условия
предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);


— срок
аренды земельных участков;


—
обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов
фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);


—
предполагаемое местоположение земельных участков.


К заявлению
должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского
хозяйства, если в его создании участвует более одного человека.


Орган местного
самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная
организация на основании заявления или обращения исполнительного органа
государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца
обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.


Исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14
дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в
собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его
границ.


Договор
купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления
деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи
дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного
участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления.


Решение
исполнительного органа государственной власти или органа местного
самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для создания
фермерского хозяйства и осуществления его деятельности может быть оспорено в
судебном порядке;


б) порядок
предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для занятия
садоводством, огородничеством и дачным строительством устанавливается ЗК РФ и
Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан». Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое
объединение граждан - это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на
добровольных началах для содействия ее членам в решении общих
социально-хозяйственных задач занятия садоводством, огородничеством и дачным
хозяйством. Согласно ст. 13 указанного Закона обеспечение граждан садовыми,
огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов
местного самоуправления по местожительству граждан.


Регистрация
и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных
земельных участков, ведутся органами местного самоуправления отдельно.
Очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков
определяется на основании регистрации соответствующих заявлений.


Наличие у
гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или
бессрочного (постоянного) пользования садового, огородного или дачного
земельного участка является основанием для отказа в предоставлении такого
участка, если предоставление приведет к превышению установленных предельных
норм предоставления земельных участков или если гражданин совершил сделку по
отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка.


Гражданин
вправе в судебном порядке обжаловать решение об отказе в предоставлении
земельного участка.


Орган
местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших
заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка,
определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках.
Расчет производится исходя из установленных норм предоставления земельных
участков с учетом необходимых земель общего пользования в садоводческих,
огороднических или дачных некоммерческих объединениях.


Размер
садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается органами
местного самоуправления, с учетом установленных федеральными законами и иными
нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными
нормативными правовыми актами субъектов РФ для граждан отдельных категорий
предельных норм предоставления земельных участков.


На
территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут
быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные
земельные участки или ограничиваются права на их использование (это
особоохраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами
полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные
территории развития городских и других поселений, территории с развитыми
карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами,
представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их
имущества).


При создании
садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену
такого объединения предоставляется один земельный участок;


в)
гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные
участки предоставляются в соответствии с ЗК РФ и Федеральным законом от 7 июля
2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Личное подсобное хозяйство —
это форма не предпринимательской деятельности по производству и переработке
сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином
или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно
осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в
целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном
и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при ведении
личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное
подсобное хозяйство. Для ведения личного подсобного хозяйства могут
использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный
участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).


Приусадебный
земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции,
а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий,
строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и
нормативов.


Полевой
земельный участок используется исключительно для производства
сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.


Оборот
земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для
ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с
гражданским и земельным законодательством;


г) условия
предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются ЗК РФ, Федеральным
законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими
федеральными законами, а также законами субъектов РФ.


Земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным
организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским
организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля,
общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и
развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных
малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст.
34 ЗК РФ, регулирующей порядок предоставления гражданам земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не
связанных со строительством. При этом выкуп арендуемого земельного участка в
собственность не допускается. Земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными
пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды;


2) земли
поселений. Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные
для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой
от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется
в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах
его административных границ делится на территориальные зоны. Документы
зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами
местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).


Земельные
участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем
выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в
соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами
землепользования и застройки.


Черта
городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель
городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.
Ее установление проводится на основании утвержденной градостроительной и
землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к
градостроительной документации. Она должна устанавливаться по границам
земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.


Включение
земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав
земельных участков.


Земли
поселений, в свою очередь, подразделяются на определенные группы. В состав
земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с
градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:


а) жилым.
Земельные участки в составе этой зоны предназначены для застройки жилыми
зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны
могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной
жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой
застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам;


б)
общественно-деловым. Земельные участки в составе данной зоны предназначены для
застройки административными зданиями, объектами образовательного,
культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для
общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам;


в)
производственным. Земельные участки в составе указанных зон предназначены для
застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для
этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам;


г)
инженерных и транспортных инфраструктур. Земельные участки в составе зон
инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами
железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного
транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного
назначения согласно градостроительным регламентам;


д)
рекреационным. Земельные участки в составе этих зон, в том числе земельные
участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами,
прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма;


е)
сельскохозяйственного использования. Указанные земельные участки используются в
целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их
использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами
землепользования и застройки;


ж)
специального назначения;


з) военных
объектов;


и) иным
территориальным зонам. В частности предусмотрено, что в пределах черты
городских, сельских поселений могут выделяться зоны особоохраняемых территорий,
в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное,
научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и
иное особо ценное значение.


Кроме того,
можно выделить земельные участки общего пользования, занятые площадями,
улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами,
закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами. Они могут включаться в состав
различных территориальных зон и не подлежат приватизации.


Правилами
землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для
каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее
расположения и развития, а также возможности территориального сочетания
различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования земельных
участков).


Для
земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны,
устанавливается Единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент
территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков,
равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и
используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений,
сооружений.


Земельный
участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют
установленному градостроительному регламенту территориальных зон в том случае,
если:


а) виды их
использования не входят в перечень видов разрешенного использования;


б) их
размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным
регламентом.


Указанные
земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут
использоваться без установления срока приведения их в соответствие с
градостроительным регламентом, за исключением тех случаев, когда их
использование опасно для жизни и здоровья людей, для окружающей среды, объектов
культурного наследия (памятников истории и культуры).


В тех
случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту
земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для
жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного
наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными
законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.


Реконструкция
и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых
объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками,
могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными
регламентами;


3) земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения. Это земли, которые
расположены за чертой поселений и используются или предназначены для
обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов
обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые
возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ,
федеральными законами и законами субъектов РФ (далее - земли промышленности и
иного специального назначения). В состав земель промышленности и иного
специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания
необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо
радиационно и ядерноопасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные,
санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.


Земельные
участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных
участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования,
ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с
целями установления зон.


Данные
земли, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования
атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами
федеральной информации и связи, объектами, обеспечивающими космическую
деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного
производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной
границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ, являются федеральной
собственностью.


Данную
категорию составляют земли:


а)
промышленности. Таковыми признаются земли, которые используются или
предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации
объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных
отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и
законами субъектов РФ. В целях обеспечения деятельности организаций и (или)
эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки
для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений
и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные
зоны с особыми условиями использования. Организациям горнодобывающей и
нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных
ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта
рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель;


б)
энергетики. Таковыми признаются земли, которые используются или предназначены
для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов
энергетики и права на которые

возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ,
федеральными законами и законами субъектов РФ. В целях обеспечения деятельности
организаций и объектов энергетики земельные участки могут предоставляться для:


— размещения
гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения
ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов,
обслуживающих их сооружений и объектов;


— размещения
воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий
электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и
объектов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации
объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей;


в)
транспорта. К этой категории земель относятся земли, которые используются или
предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации
объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного,
воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников
земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ,

федеральными законами (например, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ от
7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (с изм. и доп. От 29 июня 2004 г.), Федеральным законом
от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской
Федерации» (с изм. и доп. от 7 июля 2003 г.)), законами субъектов РФ.


В целях
обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного
транспорта могут предоставляться земельные участки для:


— размещения
железнодорожных путей;


—
размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий,
сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а
также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания,
строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;


—
установления полос отвода и охранных зон, железных дорог.


В целях
обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов автомобильного
транспорта и объектов дорожного хозяйства могут предоставляться земельные
участки для:


— размещения
автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;


— размещения
автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и
объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания,
строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, устройств;


— установления
полос отвода автомобильных дорог.


В целях
обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского,
внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки для:


— размещения
искусственно созданных внутренних водных путей;


— размещения
морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений,
других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного
транспорта;


— выделения
береговой полосы.


В целях
обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов воздушного
транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения аэропортов,
аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов,
необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции,
ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств
и других объектов воздушного транспорта.


В целях
обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного
транспорта могут предоставляться земельные участки для:


— размещения
нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;


— размещения
объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;


—
установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.


Свободные
земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель
железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим
лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам,
складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения
прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и
автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для
хранения опасных веществ и материалов) и иных целей.


Земельные
участки на полосах отвода автомобильных дорог в пределах земель автомобильного
транспорта могут передаваться в установленном ЗК РФ порядке в аренду гражданам
и юридическим лицам для размещения объектов дорожного сервиса и наружной
рекламы.


На полосах
отвода автомобильных дорог, за исключением предусмотренных законодательством
случаев, запрещается:


—
строительство жилых и общественных зданий, складов;


— проведение
строительных, геологоразведочных, топографических, горных и изыскательских
работ, а также устройство наземных сооружений;


— распашка
земельных участков, покос травы, порубка и повреждение многолетних насаждений,
снятие дерна и выемка грунта;


— установка
наружной рекламы, информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к
безопасности дорожного движения.


Береговая
полоса внутренних водных путей выделяется для работ, связанных с судоходством и
сплавом по внутренним водным путям вне территорий поселений. Порядок выделения
береговой полосы и пользования ею определяется Кодексом внутреннего водного
транспорта РФ.


Границы
охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются
на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных
трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.
На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не
допускается строительство, каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в
пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы
газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации-собственнику системы
газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по
обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий
возникших на них аварий, катастроф.


В целях
создания условий для строительства и реконструкции объектов автомобильного,
водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта осуществляется
резервирование земель;


г) связи,
радиовещания, телевидения, информатики. Таковыми признаются земли, которые
используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или)
объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики и права на которые
возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ,
федеральными законами и законами субъектов РФ. В целях обеспечения связи (кроме
космической), радиовещания, телевидения, информации могут предоставляться
земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур,
включая:


—
эксплуатационные предприятия связи, на балансе которых находятся радиорелейные,
воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;


— кабельные,
радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных
и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий
связи;


— подземные
кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные
зоны линий связи;


— наземные и
подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и
соответствующие охранные зоны;


— наземные сооружения
и инфраструктуру спутниковой связи;


д)
космической деятельности. Таковыми признаются земли, которые используются или
предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов
космической деятельности и права на которые возникли у участников земельных
отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и
законами субъектов РФ. В целях обеспечения космической деятельности могут
предоставляться земельные участки для размещения наземных объектов космической
инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки,
командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами
космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы
хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет,
полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты
экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование
для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и технику, используемые
при осуществлении космической деятельности. Земельные участки, эпизодически
используемые под районы падения отделяющихся частей ракет, у собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных
участков не изымаются;


е) обороны,
безопасности и иного специального назначения. Таковыми признаются земли,
которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных
сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, организаций,
предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите
целостности и неприкосновенности территории РФ, защите и охране Государственной
границы РФ, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых
административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у
участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ,
федеральными законами.


В целях
обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для:


—
строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных
сил РФ, других войск, воинских формирований и органов (например, для размещения
военных организаций, учреждений и других объектов, дислокации войск и сил
флота, проведения учений и иных мероприятий);


—
разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной,
космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения
оружия и захоронения отходов);


— создания
запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах
(хранилищ, складов и др.).


При
необходимости временного использования земель (территорий) для проведения
учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны, земельные участки у
собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков не изымаются.


В целях
обеспечения защиты и охраны Государственной границы РФ в порядке, установленном
законодательством РФ, отводятся в постоянное (бессрочное) пользование земельные
полосы или участки для обустройства и содержания инженерно-технических
сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций,
пунктов пропуска через Государственную границу РФ и других объектов.


Для
размещения объектов по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия
массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военных и
иных объектов в закрытых административно-территориальных образованиях земельные
участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду.


В закрытом
административно-территориальном образовании устанавливается особый режим
использования земель по решению Правительства РФ.


В целях
обеспечения безопасности хранения вооружения и военной техники, другого
военного имущества, защиты населения и объектов производственного,
социально-бытового и иного назначения, а также охраны окружающей среды при
возникновении чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера на
прилегающих к арсеналам, базам и складам Вооруженных сил РФ, других войск,
воинских формирований и органов земельных участках могут устанавливаться
запретные зоны;


4) земли
особоохраняемых территорий и объектов. К ним относятся земли, которые имеют
особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в
соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти,
органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного
самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота
и для которых установлен особый правовой режим. То есть в эту категорию входят
следующие группы:


а)
особоохраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные
местности и курорты. К ним относятся земли государственных природных
заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников,
памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических
парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также
земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Они относятся к объектам
общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности,
собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности.


В целях
защиты земель особоохраняемых природных территорий от неблагоприятных
антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут
создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной
деятельности.


В границах
этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие
на природные комплексы особоохраняемых природных территорий.


Границы
охранных зон должны быть обозначены специальными информационными знаками.


Земельные
участки в границах охранных зон у собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не
изымаются и используются ими с соблюдением, установленного для этих земельных
участков особого правового режима. Земли государственных заповедников,
национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им
на праве постоянного (бессрочного) пользования. Земельные участки в границах
государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В
отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных
участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не
оказывает негативного (вредного) воздействия на земли национальных парков и не
нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных
парков. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных
земель.


На землях
особоохраняемых природных территорий федерального значения запрещается:


—
предоставление садоводческих и дачных участков;


—
строительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий
электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация
промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием
особоохраняемых природных территорий;


— движение и
стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием
особоохраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;


— иные виды
деятельности, запрещенные федеральными законами.


Объявление
земель государственным природным заказником допускается как с изъятием, в том
числе путем выкупа, так и без такого изъятия земельных участков у их
собственников, землепользователей, землевладельцев.


Земельные
участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в
установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников
этих участков, землепользователей, землевладельцев.


В состав
земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов включаются земли,
обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод,
лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными
природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться
для профилактики и лечения заболеваний человека.


В целях
сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации
профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий
лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной
(горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим
округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное
значение, устанавливаются Правительством РФ.


Земельные
участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не
изымаются и не выкупаются, за исключением тех случаев, когда в соответствии с
установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих
земельных участков из оборота (это так называемая первая зона санитарной
(горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов).
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их
собственников в соответствии со ст. 55 ЗК РФ. Использование земельных участков
в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны
ограничивается в соответствии с законодательством об особоохраняемых природных
территориях;


б) земли
природоохранного назначения:


—
водоохранных зон рек и водоемов;


— запретных
и нерестоохранных полос;


— лесов,
выполняющих защитные функции;


—
противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений;


— иные
земли, выполняющие природоохранные функции.


Допускается
ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима
охраны этих земель. Юридические лица, в интересах которых выделяются земельные
участки с особыми условиями использования, обязаны обозначить их границы
специальными информационными знаками.


В пределах
земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования
земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы
с основным назначением этих земель. Земельные участки в пределах этих земель не
изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;


в) участки
рекреационного назначения. Это земли, предназначенные и используемые для
организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной
деятельности граждан. В их состав входят земельные участки, на которых находятся
дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта,
туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря,
дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки,
лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря,
другие аналогичные объекты.


Использование
учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками
земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами
земельных участков, может осуществляться на основе сервитутов; при этом
указанные земельные участки не изымаются из использования.


К землям
рекреационного назначения относятся также земли пригородных зеленых зон.


Запрещается
деятельность, не соответствующая их целевому назначению;


г)
территории историко-культурного назначения. К ним относятся земли:


— объектов
культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе
объектов археологического наследия;


—
достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов,
производств и ремесел;


— военных и
гражданских захоронений.


Земли
историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым
назначением.


Изменение
целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая
их целевому назначению деятельность не допускаются.


Земельные
участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных
участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством.


На отдельных
землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного
наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая
хозяйственная деятельность.


В целях
сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды устанавливаются
зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель
историко-культурного назначения за пределами земель поселений вводится особый
правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с
основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не
отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных
зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в
соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры;


д) иные
особо ценные земли. Это земли, в пределах которых имеются природные объекты и
объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную
ценность (например, типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты,
сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования,
земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности
научно-исследовательских организаций).


На
собственников таких земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов таких земельных участков возлагаются обязанности по их сохранению.
Сведения об особо ценных землях должны указываться в документах
государственного земельного кадастра, документах государственной регистрации